3 شوک بزرگ به قیمت مسکن در تهران/ روند تورم اجاره‌بهای پایتخت در چند سال اخیر چگونه بوده است؟

به گزارش اقتصاد100، با تعیین سقف افزایش اجاره‌بهای سالانه ۲۵ درصد، تورم نقطه‌ای اجاره‌بهای شهر تهران تغییر آنچنانی نکرده است. تورم اجاره‌بها از دو عامل مهم تورم عمومی و تورم مسکن تاثیر می‌پذیرد. از سال ۹۶ تا کنون متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بیش از ۲۰ برابر شده است. روند رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در شهر تهران در دوره مورد بررسی، سه شوک بزرگ تجربه کرده که در آنها متوسط قیمت مسکن نسبت به دوره مشابه در سال قبل بیش از دو برابر شده است. این تغییرات بزرگ باعث شده است تا مدتی بعد شاهد تغییرات در روند تورم نقطه‌ای اجاره‌بها نیز باشیم.

با توجه به آخرین گزارش تحولات مسکن شهر تهران بانک مرکزی در مرداد ماه، رشد نقطه‌ای اجاره بها ۴۵.۵ درصد و رشد نقطه‌ای قیمت مسکن ۱۶.۸ درصد بوده است. بیشترین تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در شهر تهران در شهریور ۱۴۰۲ در ۵۸.۹ درصد ثبت شده که به دنبال تورم ۱۰۷.۲ درصدی  قیمت مسکن در اردیبهشت ماه اتفاق افتاده است. از دی ماه سال گذشته نیز تورم اجاره‌بها در کانال ۴۰ درصد باقی مانده است.

با وجود سقف افزایش اجاره‌بهای ۲۵ درصدی در چند سال گذشته، فعالان حوزه مسکن خبر از عدم عملکرد این سیاست می‌دهند و بسیاری از مالکان اجاره‌بهای خود را بین ۵۰ تا ۷۰ درصد افزایش داده‌اند. دولت برای کنترل بیشتر بازار مسکن قانونی را تصویب کرده که در صورت عدم رعایت سقف افزایش اجاره‌بها، موجران متخلف مشمول مجازات خواهند شد. به طور کلی، با وجود این سیاست و افزایش روزافزون هزینه‌های زندگی، مالکان از اجاره دادن املاک خود جلوگیری خواهند کرد که منجر به رکود عرضه خواهد شد.

عضو جدایی ناپذیر سبد مصرفی خانوارها

مسکن به عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای بشر، همواره نقش تعیین‌کننده‌ای در کیفیت زندگی و رفاه افراد داشته است. برخورداری از سرپناه مناسب نه تنها از نیازهای اولیه انسان به شمار می‌رود، بلکه تاثیر مستقیم بر امنیت روانی، اجتماعی و اقتصادی افراد دارد. در این میان، شهرهای بزرگ و پرجمعیتی چون تهران با چالش‌های جدی‌تری در حوزه مسکن روبرو هستند. افزایش جمعیت، گسترش مهاجرت به پایتخت و محدودیت‌های عرضه زمین مناسب برای ساخت‌وساز از جمله عواملی هستند که بازار مسکن در تهران را تحت فشار قرار داده‌اند.

در سال‌های اخیر، رشد فزاینده قیمت مسکن و به تبع آن اجاره‌بها، یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارهای تهرانی به ویژه اقشار کم‌درآمد و متوسط بوده است. افزایش هزینه‌های زندگی باعث شده تا نرخ رشد اجاره‌بها به طور فزاینده از توان پرداخت بسیاری از مستاجران فراتر رود. در نتیجه، فشار بر خانوارها برای تامین هزینه‌های اجاره مسکن به یکی از مهم‌ترین مشکلات اجتماعی و اقتصادی تهران بدل شده است.

عوامل موثر بر تورم اجاره‌بها

در سال ۹۶ شاهد ثبات در نرخ رشد نقطه به نقطه اجاره‌بها و قیمت مسکن در شهر تهران هستیم. از سال ۹۷ به بعد را عصر جهش قیمت نامگذاری می‌کنند، زیرا از اوایل سال ۹۷ با خروج آمریکا از برجام، تحریم‌ها شدیدتر و محدودیت‌های بین‌المللی بیشتر شدند و نااطمینانی مردم نیز بالا رفته است. تمام این عوامل باعث شدند تا سطح عمومی قیمت‌ها با سرعت بیشتری افزایش پیدا کرده‌اند و اجاره‌بها و قیمت مسکن نیز از این مقوله استثنا نبوده‌اند.

دو عامل اصلی تغییر نرخ رشد نقطه‌ای اجاره‌بها، افزایش سطح تورم عمومی و تورم مسکن طی سال‌های اخیر بوده است. با توجه به روند رشد نقطه‌ای متوسط قیمت مسکن و اجاره‌بها در شهر تهران، وقتی شوک‌های بزرگی به بازار مسکن وارد شده، بازار اجاره نشین‌ها نیز پس از مدتی و نه در همان موقع از آن تاثیر پذیرفته است. در چند سال اخیر سرعت رشد نقطه‌ای اجاره‌بها به طور قابل توجهی افزایش یافته که این موضوع نشان می‌دهد که تورم عمومی و تورم مسکن به سطوح عجیبی دست پیدا کرده‌اند.

روند تورم اجاره‌بهای شهر تهران در چند سال اخیر

از سال ۹۶ تا کنون، شاهد سه شوک بزرگ در روند رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در شهر تهران هستیم. اولین شوک در اردیبهشت ۹۸ اتفاق افتاده که متوسط قیمت مسکن در این ماه نسبت به اردیبهشت سال ۹۷، ۱۱۲ درصد رشد داشته است. به عبارت دیگر، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران در این مدت بیش از دو برابر شده است. رشد نقطه‌ای اجاره‌بها نیز به دنبال آن در مهر ۹۸ به ۳۴.۸ درصد رسیده است.

در دوران همه‌گیری کرونا، دولت تصمیم گرفت تا برای رشد اجاره‌بهای سالانه سقف ۲۵ درصدی تعیین کند تا به اوضاع هزینه‌ای مستاجرها در این دوران کمک شود. شوک دوم در آبان ۹۹، پس از اجرایی شدن این سیاست در تیر ۹۹، اتفاق افتاده که قله رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در شهر تهران را ثبت کرده است. متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در آبان ۹۹ نسبت به آبان ۹۸، ۱۱۸ درصد افزایش یافته است. به دنبال آن، نرخ رشد نقطه‌ای اجاره‌بها یک سال بعد در آبان ۱۴۰۰ به ۵۱.۶ درصد رسیده است.

تورم نقطه‌ای قیمت مسکن در شهر تهران باری دیگر در اردیبهشت ۱۴۰۲ با ۱۰۷.۲ درصد قله سوم را تجربه کرده است. متاثر از این افزایش شدید قیمت، تورم اجاره‌بها در شهر تهران در شهریور ماه همان سال در ۵۸.۹ درصد رکورد خود را ثبت کرده است.

در چند ماه اخیر، سرعت افزایش قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با سال‌های گذشته به طور چشمگیری کاهش یافته که باعث شده سرعت رشد اجاره‌بها نیز روند پایداری داشته باشد. به طوری‌که، از دی سال گذشته تا کنون تورم اجاره‌بهای شهر تهران در کانال ۴۰ درصد بوده و در مرداد ماه تورم ۴۵.۵ درصدی را ثبت کرده است.

ضربه افزایش قیمت در بازار مسکن به خانوارهای ایرانی

تغییرات زیاد قیمت مسکن در شهر تهران از سال ۹۷ تا کنون باعث شده توان مالی مردم برای خرید خانه پایین بیاید و سالانه بسیاری از مردم، بویژه زوج‌های جوان، به اجاره‌نشینی روی بیاورند. با توجه به اینکه در بازار مسکن رکود عرضه وجود دارد و گروه قابل توجهی از چند خانه‌ای‌ها میلی به اجاره‌داری ندارند، تورم نقطه‌ای اجاره‌بها به سطوح نامتعارفی رسیده است.

با بیشتر شدن تورم اجاره‌بها در شهر تهران آسیب‌های اقتصادی بسیاری به معیشت خانوارهای مستاجر وارد شده است. به طوری‌که، این خانوارها مجبور هستند تا از مصرف مواد غذایی فاکتور بگیرند تا بتوانند هزینه مسکن را به دوش بکشند. همچنین، افزایش تورم اجاره‌بها باعث شده تا مردم از مناطق بالای شهر به مناطق پایین و از مناطق پایین به حومه شهر جابجا شوند.

تدبیر دولت برای کنترل سرعت بالای افزایش اجاره‌بها

همانطور که اشاره شد، دولت در راستای کمک به هزینه مستاجران در دوران کرونا سقف افزایش اجاره‌بهای سالانه ۲۵ درصد تعیین کرد و این سیاست تا به کنون در حال اجرا بوده است. شواهد حاکی از آن است که این سیاست در چند سال اخیر تاثیر چندانی بر بازار اجاره نداشته و حتی برخی موجرها اجاره‌بهای خود را بین ۵۰ تا ۷۰ درصد افزایش داده‌اند.

در اردیبهشت سال جاری، مجلس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها را به تصویب رسانده است. طبق این قانون، مستاجران می‌توانند تا ۵ سال پس از عقد قرارداد در صورت عدم رعایت سقف مجاز افزایش اجاره‌بها از موجر شکایت کنند. در صورت تخلف موجر و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر جریمه می‌شود و باید نسبت به پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده اقدام کند.

دولت با تصویب این قانون در تلاش است تا نرخ اجاره‌بها را در بازار اجاره تا حد ممکن کنترل کند، ولی شواهد میدانی و تجربی نشان از عدم موفقیت چندان دولت خبر می‌دهد. از طرفی، با تصویب این قانون ممکن است میل چند خانه‌ای‌ها نیز برای اجاره‌داری کاهش یابد، زیرا به گفته کارشناسان و فعالان بازار، پایبندی به این سقف برای موجران آسان نیست و بسیاری از آنها به دلیل فشار تورمی و افزایش هزینه‌های زندگی ناگریز به افزایش اجاره‌بها هستند.