خطر بزرگ برای سه دهک اول / آینده تاریک کشور در راه است !

ساز و کارهای موجود و افزایش وام مسکن همواره یکی از موضوعات بحث‌برانگیز در عرصه سیاسی و اقتصادی کشور بوده است. اگرچه اعداد و ارقام جدید وام خرید مسکن در سال گذشته تغییرات جزئی را نشان می‌دهند، اما کارشناسان معتقدند این افزایش‌ها بیشتر نمایشی هستند و تأثیری واقعی بر قدرت خرید مردم و احیای بازار مسکن ندارند.

مصوبه جدید و پوشش ناکافی هزینه‌ها

بر اساس تغییرات اعمال‌شده توسط بانک مرکزی، سقف مبلغ وام خرید مسکن در تهران از ۴۰۰ میلیون تومان به ۵۰۰ میلیون تومان و در دیگر شهرها نیز به صورت جزئی افزایش یافت. این در حالی است که بررسی‌ها نشان داده‌اند این مبالغ جدید تنها منجر به پوشش خرید چند مترمربع ناچیز از یک واحد مسکونی می‌شوند. برای مثال، وام جدید تهران تنها قدرت خرید ۵ مترمربع از یک آپارتمان را داراست، در حالی که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۹۵ میلیون تومان است.

مشکلات ساخت و تعمیرات مسکن

علاوه بر حوزه خرید، وام‌های اختصاص‌یافته برای ساخت و تعمیرات مسکن نیز وضعیت مشابهی دارند. سقف وام ساخت به ۵۰۰ میلیون تومان افزایش یافته که همچنان ناکارآمد بوده و نمی‌تواند بخش واقعی بازار ساخت‌وساز را تأمین کند. برای مثال، در شرایط فعلی هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان در تهران حدود ۳۰ میلیون تومان ارزیابی می‌شود و این مبلغ وام تنها می‌تواند بخشی از هزینه‌های واقعی را پوشش دهد.

<

چالش‌های اقتصادی و اجتماعی

یکی از دلایل اصلی ناکارآمدی وام مسکن، کمبود بودجه اعتباری در بانک‌ها و ترس سیاست‌گذار از تورم ناشی از افزایش قدرت خرید مردم است. باوجود این نگرانی‌ها، راه‌حل‌هایی مانند اعطای وام دو منظوره (ساخت و خرید) یا تعیین نرخ سود بر اساس قیمت تمام‌شده منابع، می‌توانند به عنوان روش‌هایی عملی مطرح شوند. در عین حال، ناتوانی دهک‌های پایین درآمدی در پرداخت اقساط ماهانه سنگین باعث شده تا این وام‌ها عملاً تأثیر مطلوبی نداشته باشند.

<

مدل‌های جدید: خرید خانوادگی آپارتمان

از ابتکارات مطرح‌شده می‌توان به امکان خرید خانوادگی آپارتمان اشاره کرد که طی آن خانواده‌ها می‌توانند با تلفیق وام‌های دریافتی، بخشی از هزینه‌های مسکن را تأمین کنند. طبق مصوبه جدید، اگر دو نفر از اعضای خانواده یک واحد مسکونی مشترک خریداری کنند، امکان دریافت دو وام ۵۰۰ میلیونی به ارزش یک میلیارد تومان فراهم می‌شود. اما همچنان این مبلغ، به‌ویژه در تهران، توان پوشش خرید یک واحد مسکونی را ندارد.

وام ساخت مسکن؛ نیازمند تغییرات جدی

وام‌های ساخت مسکن نیز دچار ایرادات اساسی هستند. در حالی که برای پروژه‌های مسکن ملی سقف وام به ۶۵۰ میلیون تومان افزایش یافته، برای سایر پروژه‌های ساخت، مقدار آن همچنان به ۵۰۰ میلیون تومان محدود است. این تفاوت آشکار نشان می‌دهد مدل فعلی سیاستگذاری اعتباری نه تنها مسأله کمبود تولید مسکن را حل نمی‌کند، بلکه بر وابستگی به پروژه‌های دولتی تأکید بیشتری دارد.

شکاف بین وام و قیمت مسکن

در سال‌های اخیر، قدرت خرید مردم به دلیل عدم تطابق افزایش وام‌ها با سرعت رشد قیمت مسکن کاهش یافته است. از سال ۹۷ تاکنون، رقم وام خرید مسکن ۳.۸ برابر شده اما قیمت مسکن در همین مدت ۱۹.۵ برابر شده است. این ناترازی آشکار باعث انباشت تقاضا و کاهش دسترسی خانوارهای کم‌درآمد به خانه، و در نتیجه بحران‌های اجتماعی و اقتصادی بیشتر شده است.