پیش‌بینی داغ بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ از دیدگاه مشاوران املاک!

سال ۱۴۰۴ خانه بخریم یا نخریم؟

این روزها، خرید مسکن به گران‌ترین رویای هر خانواده ایرانی تبدیل شده است. سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ضمن پیش‌بینی روند بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ می‌گوید: توجه داشته باشید، تمام هزینه‌های مربوط به قیمت تمام‌شده ساخت، مانند قیمت مصالح، فولاد، ماشین‌آلات ساختمانی، دستمزد کارگر و... در سال آینده افزایش خواهد داشت و به تبع آن قیمت تمام‌شده ساخت مسکن نیز دچار افزایش خواهد شد.

پیش‌بینی می‌شود، نشانه‌های رونق دوباره در بازار مسکن از اردیبهشت سال ۱۴۰۴ به چشم بخورد. البته این رونق به معنی افزایش ناگهانی قیمت‌ها نیست، مگر اینکه شرایط اقتصادی و بازارهای موازی به سمت و سویی حرکت کنند که مردم سرمایه‌های خود را از بازارهای دارایی‌های منقول، به سمت بازار دارایی‌های غیرمنقول ببرند. پیش‌بینی کارشناسان برای سال ۱۴۰۴ مشاهده شیب ملایم در منحنی قیمت مسکن است.

در شش‌ماه اول سال ۱۴۰۴ چشم‌انداز افزایش هیجانی در بازار مسکن وجود ندارد. توصیه من این است که اگر قصد خرید ملکی برای خود دارید و اگر پول نقد در دست دارید، قبل از اتمام سال‌جاری خرید خود را انجام دهید، اما توقع افزایش قیمت هیجانی و سریع را نداشته باشید.

تأثیر طرح نهضت ملی بر بازار مسکن

برنامه ساخت صدها هزار آپارتمان در قالب طرح‌های مسکن دولتی آغاز شده اما اثر آن در بازار ملموس نیست. نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره کم‌تأثیر بودن طرح نهضت ملی مسکن می‌گوید: مشکل اصلی طرح‌های دولتی، کاغذی بودن آنهاست. دولت اغلب اعلام می‌کند که هزاران واحد ساخته، درحالی‌که بسیاری از پروژه‌ها نیمه‌تمام هستند. قراردادها نیز با ارقام پایین بسته می‌شود که پیمانکاران را از عمل به تعهدات بازمی‌دارد و باعث می‌شود پروژه‌ها نیمه‌تمام رها شوند.

چگونه در بازار مسکن سود کسب کنیم؟

هرچند تقاضای خرید برای خانه‌های کوچک افزایش یافته، اما خرید این خانه‌ها نیز آسان نیست. نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران پیشنهاد خرید خانه را می‌دهد و می‌گوید: از قدیم هر کسی قصد دارد از زمین بلند شود باید به زمین یا ملک سرمایه‌گذاری کند. به‌صورت علمی ثابت شده است که سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن موفقیت‌آمیز است، اما باید بین ۳ تا ۵ سال صبر کرد. سرمایه‌گذاری در مسکن نیاز به صبوری و دوری از سوداگری دارد.

دلایل رکود تورمی بازار مسکن در سال ۱۴۰۳

به باور کارشناسان، بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ دچار رکود تورمی بود. یعنی در عین راکد بودن معاملات، بالارفتن قیمت مسکن با شیب کم قابل رویت بود. کاهش شدید معاملات مشاهده شد اما با این حال کاهش قیمت رخ نداد. عوامل متعددی مانند رشد قیمت مصالح ساختمانی و افزایش عوارض و مالیات‌ها تأثیر بسزایی بر قیمت تمام‌شده مسکن داشتند. به همین دلیل سازندگان درگیر افزایش هزینه‌های چشمگیر شدند.

میزان رشد قیمت اجاره‌بها

بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر اجاره‌بهای مسکن با شیب کم در حال رشد است و کاهش دیده نمی‌شود. محرمی درباره نوسانات قیمت مسکن در سال آینده می‌گوید: نمی‌توان به‌طور دقیق اعلام کرد که در سال‌جاری چند درصد افزایش قیمت داشته‌ایم، اما افزایش اجاره‌بها بین ۴۰ تا ۷۰ درصد بوده است.

دلایل افزایش اجاره‌بها

به باور کارشناسان، بالا رفتن اجاره‌بها دلایل مختلفی دارد. دو طرف موجر و مستأجر ذی‌نفع هستند و هزینه‌های زندگی همگام با رشد نرخ تورم افزایش یافته است. در بسیاری از نقاط تهران، موجرین افراد بازنشسته‌ای هستند که با اجاره دادن ملک به دنبال تامین هزینه‌های زندگی هستند. افزایش هزینه‌ها موجران را مجبور به بالا بردن اجاره‌بها کرده است.

لزوم اخذ مالیات از واحدهای تجاری خالی

یکی از سیاست‌های دولت‌ها برای افزایش عرضه مسکن، اخذ مالیات از خانه‌های خالی بوده است. اما سمانه محرمی نمین پیشنهاد می‌کند که به جای مالیات‌بستن بر خانه‌های خالی، بر واحدهای تجاری خالی و غیرفعال مالیات بسته شود. این واحدها بدون انجام فعالیت اقتصادی تنها با بالارفتن تورم و قیمت ملک تجاری‌شان سود می‌برند. مالیات‌گیری از مغازه‌های خالی مالکین را به اجاره دادن آنها و ایجاد اشتغال ترغیب می‌کند.