رشد نجومی قیمت مسکن در سال‌های اخیر / ۲۳ برابر از قبل !

بازار رشد از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون رشد از سال ۹۷ تاکنون

طلا	۱۴۱ برابر	۳۸ برابر
مسکن	۵۵ برابر	۲۳ برابر

در پاسخ به این پرسش، دو نکته کلیدی باید مورد توجه قرار گیرد. نخست اینکه، در حال حاضر هیچ مجوز رسمی برای فروش مترمربعی واحدهای مسکونی صادر نشده است. به این معنا که هیچ پروژه ساختمانی تحت نظارت دولت یا بخش خصوصی، چنین روشی را به‌طور قانونی و رسمی اجرا نمی‌کند. این موضوع به دلایل متعددی از جمله نبود سازوکارهای حقوقی و اجرایی مشخص، عدم شفافیت در نحوه تخصیص واحدها به خریداران و همچنین نبود نهادهای نظارتی مشخص برای کنترل این نوع معاملات، به تعویق افتاده است.

از سوی دیگر، تجربه‌های پیشین در زمینه فروش متری مسکن نشان داده که اجرای این مدل در غیاب یک چارچوب قانونی و اجرایی مشخص، می‌تواند منجر به بروز مشکلاتی همچون تخلفات مالی، سوءاستفاده از سرمایه‌های مردم و حتی رکود بیشتر در بازار شود. در برخی موارد، شرکت‌های ساختمانی یا تعاونی‌های مسکن، بدون پشتوانه مالی و اجرایی کافی، اقدام به پیش‌فروش متری کرده‌اند که در نهایت، یا پروژه به سرانجام نرسیده یا خریداران در فرآیند مالکیت دچار مشکلات حقوقی شده‌اند.

با این حال، ایده خرید متری مسکن همچنان به‌عنوان یک راهکار بالقوه برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد مطرح است. اگر دولت و نهادهای مربوطه بتوانند سازوکارهای شفاف و قانونی برای اجرای این طرح تعریف کنند، امکان تحقق این روش در آینده وجود دارد. با ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری مبتنی بر مسکن، ارائه ضمانت‌های دولتی برای اجرای پروژه‌های متری و نظارت دقیق بر عملکرد شرکت‌های سازنده، می‌توان این روش را به یک راهکار عملی و ایمن برای خانه‌دار شدن مردم تبدیل کرد.

از این منظر لازم است «توجه لازم برای خانوارهایی که از مسیر خرید متری قصد صاحب‌‌‌خانه شدن دارند، صورت بگیرد.» اما با فرض اینکه سال آینده نهادهای بورسی یا یکی از بانک‌ها یا پروژه‌‌‌های ساختمانی تحت اجرای وزارت راه‌‌‌وشهرسازی، «مسیر رسمی و تضمین‌‌‌شده فروش مترمربعی آپارتمان در پروژه‌‌‌های ساختمانی» را باز کنند، در این صورت این مسیر به ۳ علت «برای آینده بازار مسکن و خریداران» مناسب و موثر است.

خرید متری مسکن، «قفل فعلی خرید مسکن» را برای افراد با هر میزان سرمایه ریز و درشت باز می‌کند. این مدل، «امکان خرید تدریجی ملک متناسب با پس‌‌‌اندازهای ماهانه و سالانه» را فراهم می‌‌‌آورد که در نهایت یا منجر به «خرید کامل» می‌شود یا «سود و اصل سرمایه فرد سرمایه‌‌‌گذار در پروژه خرید متری» در پایان پروژه به او می‌‌‌رسد که در این صورت، «فرد معادل تورم مسکن که در سال‌های اخیر به مراتب بیش از تورم عمومی بوده است، عایدی کسب می‌کند و از بازار ملک عقب نمی‌‌‌ماند.»

از طرفی، «فروش متری مسکن»، ‌‌‌ عطش مالی و اعتباری سازنده‌‌‌ها را برطرف می‌کند. در ۷سال گذشته به علت رکود سنگین فروش مسکن، امکان تامین مالی برای پروژه‌‌‌های جدید ساختمانی فراهم نشد و این به «رکود ساختمانی» دامن زد.

در فروش متری اما سازنده‌‌‌ها با تبدیل ارزش پروژه به یونیت‌‌‌های قابل خرید و سرمایه‌‌‌گذاری حتی در مقیاس کمتر از یک مترمربع، «ورود حجم قابل‌توجهی سرمایه‌‌‌گذار، هر کدام با میزان سرمایه مشخص» را فراهم می‌‌‌آورند و کار ساخت‌وساز بدون وقفه مالی جلو می‌رود و سرموقع به پایان می‌‌‌رسد. مزیت سوم «خرید و فروش متری مسکن»، تغییر مسیر تقاضای سرمایه‌‌‌ای از بازار واحدهای مسکونی آماده یعنی بازار فعلی مسکن به بازار واحدهای در حال ساخت است. این تغییر مسیر به «رام شدن تورم مسکن» تحت‌تاثیر کاهش تقاضای سرمایه‌‌‌ای می‌‌‌انجامد و به نفع آینده این بخش خواهد بود.

آیا مسکن راه می‌‌‌افتد؟

پاسخ این پرسش همان‌طور که در «خانه اول» هم توضیح داده شد بر اساس سه سناریوی بعید، محتمل و بسیار ضعیف قابل ارائه است. سناریوی بعید، ‌‌‌ «خروج کامل از رکود معاملات خرید آپارتمان» است که با توجه به «قدرت خرید کاملا از دست رفته تقاضای مصرفی» و همچنین «ناکارآمدی کامل وام خرید مسکن»، رونق معاملات مسکن در سال ۱۴۰۴ تقریبا محال به نظر می‌‌‌رسد.

اما سناریوی محتمل آن است که «ریسک ترامپی» یا همان «ریسک غیراقتصادی» در سال آینده به گونه‌‌‌ای باشد که «حرکات سرمایه‌‌‌ای در معاملات» نسبت به امسال افزایش پیدا کند و اوضاع به نوعی شبیه سال‌های ۹۷ تا ۹۹ شود. سناریوی سوم نیز «بازگشت وضعیت ریسک نیمه اول ۱۴۰۳» به آسمان بازار مسکن است؛ یعنی ریسک جنگ که در این صورت رکود سنگین می‌شود.

عمق معاملات مسکن چقدر است؟

یکی دیگر از پرسش‌‌‌ها درباره بازار مسکن ۱۴۰۴ به عمق معاملات مربوط بود و برای این منظور لازم است عمق فعلی سنجش شود. بازار معاملات مسکن به لحاظ حجم فروش آپارتمان در تهران، نیمه اول امسال به «یک سوم» سال‌های قبل از عصر جهش رسید؛ یعنی قبل از سال ۹۷. در ماه‌‌‌های ابتدای امسال حجم معاملات ماهانه در حد «فروردین‌‌‌ها»بود کمتر از ۵‌هزار واحد مسکونی. اما در یکی دو ماه گذشته شواهد و تحقیقات میدانی «دنیای‌‌‌اقتصاد» مشخص کرد، حجم معاملات نسبت به نیمه اول سال افزایش پیدا کرد. هر چند هنوز عمق معاملاتی بسیار پایین‌‌‌تر از «میزان نرمال» است.

طی سال‌های اخیر، «ورود به پناهگاه‌‌‌های اقتصادی» در اقتصاد ایران به یکی از دغدغه‌‌‌های اصلی خانوارها، فعالان اقتصادی و طیفی از افراد تبدیل شده است.

بعداز صعود تورم عمومی از سال ۹۷ و قرار گرفتن میانگین تورم عمومی ۷ سال گذشته در سطحی نزدیک به ۲ برابر میانگین تاریخی آن (۳۵‌درصد به جای حدود ۲۰ درصد)، سرمایه‌‌‌ها همواره بین بازارهای دارایی در حرکت بود تا سرمایه‌‌‌گذاران ارزش واقعی سرمایه‌‌‌ خود را در برابر تورم حفظ کنند. در سالی که رو به پایان است، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌‌‌ها به سمت بازار طلا رفت به‌طوری که بازدهی این بازار طی ۱۱ ماه اول امسال اولا خیلی بالاتر از بقیه ایستاد و دوما رشد قیمت ۱۰۰درصدی را نشان داد. مخاطبان برنامه «خانه اول» این پرسش را مطرح کردند که آیا سال آینده برای «در امان ماندن از تورم، بهتر است در بازار طلا حضور داشته باشند یا بازار مسکن؟»

بررسی‌‌‌ها برای پاسخ به این پرسش نیازمند اطلاع از «طول مدت زمان مدنظر سرمایه‌‌‌گذار» است. ضمن آنکه در میان پرسش‌‌‌کنندگان، احتمالا افرادی هستند که قصد «خرید مصرفی آپارتمان» دارند و می‌‌‌خواهند در سال جدید با تبدیل «دارایی طلای خود»، اقدام به خرید مسکن کنند. گروه مسکن برای پاسخ این پرسش، روند قیمت طلا و مسکن را ارائه می‌کند تا افراد بتوانند متناسب با نوع تصمیم‌‌‌شان و اطلاع از تابلوی قیمت‌ها در این دو بازار، خودشان برای آینده خود تصمیم بگیرند. قیمت طلای ۱۸عیار از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون تقریبا ۱۴۱ برابر شده است در حالی که متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در همین فاصله ۵۵ برابر شده است.

همچنین طی عصر جهش قیمت‌ها یعنی از سال ۹۷ تاکنون، قیمت طلا و مسکن به ترتیب ۳۸برابر و ۲۳ برابر شده است.

به این ترتیب روند تاریخی قیمت‌ها در این دو بازار، بازدهی طلا را خیلی بیشتر از مسکن نشان می‌دهد. اما این همه داستان نیست. نبض طلای ۱۸عیار هم از متغیرهای جهانی سیگنال و تاثیر می‌‌‌گیرد و هم از معادلات اقتصادی داخلی و ریسک‌‌‌های غیراقتصادی مرتبط با داخل. طی دو سه سال اخیر تنش‌‌‌های منطقه‌‌‌ای و جهانی و همچنین وضعیت اقتصاد جهان و به‌ویژه آمریکا روی روند قیمت طلای جهانی اثری معنادار داشت. امروز آینده جنگ اوکراین روی مسیر آتی طلای جهانی تاثیر دارد. وضعیت ایران و غرب و مذاکرات احتمالی هم همین‌طور. بنابراین آینده قیمت طلا و مسکن بسته به معادله «شرایط موثر»، خواهد بود. اما به نظر می‌‌‌رسد خریداران مصرفی آپارتمان اگر در حال حاضر «بودجه یا امکان خرید» دارند، می‌توانند ادغام کنند؛ چرا که بر اساس سناریوها و روند گذشته، «ثبات نسبی قیمت مسکن و کاهش قیمت واقعی» در سال ۱۴۰۳ به عنوان یک نقطه چرخش بازار مسکن طی ۷ سال گذشته بوده است و شاید تکرار نشود.

رشد قیمت از چه ماهی؟

بازار مسکن در سال‌های قبل، همواره در فروردین با ثبات یا کاهش قیمت به لحاظ تغییر ماهانه همراه بود. اما در حال حاضر، این بازار، «عادی» نیست و به خاطر «شرایط تاریخی» حاکم بر آن، نمی‌تواند با گذشته مقایسه شود. اما در این میان یک نکته وجود دارد و آن، ‌‌‌ جاماندگی مسکن از بقیه بازارها در سال ۱۴۰۳ بود.

یکی دیگر از پرسش‌‌‌ها که «خانه اول» به آن پاسخ داد، مکان یا منطقه سرمایه‌‌‌گذاری ساختمانی در سال ۱۴۰۴ بود. سوال این بود که آیا سال آینده بهتر نیست در بافت‌‌‌های فرسوده ساخت‌وساز صورت بگیرد؟ پاسخ حتما مثبت است به دو دلیل مشخص. دلیل اول، «وجود تقاضای موثر در بافت‌‌‌های فرسوده برای خرید مسکن» در مقایسه با دیگر مناطق شهر تهران و دیگر شهرهاست که این نیز به خاطر «اختلاف سطح قیمت مسکن» است. دلیل دوم نیز «هزینه ساخت» است که دست‌‌‌کم در تهران، این فاکتور در بافت فرسوده از دیگر مناطق، پایین‌‌‌تر است.

کجا برای تغییرکاربری زمین اقدام کنیم؟

یک پرسش بسیار نامتعارف که از برنامه «خانه اول» خواسته شده بود به آن پاسخ داده شود این بود: برای تغییر کاربری زمین سبز کجا باید اقدام کنیم؟ از آنجا که «تغییر کاربری زمین‌‌‌های سبز» به عنوان «ریه شهر تهران»، اقدامی خلاف «حقوق شهروندان» است، این اقدام از اساس زیرسوال است و پاسخی برای آن وجود ندارد.

مهاجرت به حومه؟

برخی مخاطبان «خانه اول» نیز قصد دارند سال آینده برای «کنار آمدن با ابرهزینه اجاره مسکن» از شهرهای مادر به حومه مهاجرت کنند و این را از ما سوال کرده بودند. واقعیت آن است که طی سال‌های گذشته دو دسته از ساکنان کلان‌‌‌شهرها به شهرهای جدید یا شهرهای قدیمی اطراف مهاجرت کردند. دسته اول، مستاجرهایی که از پس اجاره‌بها برنیامدند و دسته دوم نیز افرادی که به نیت خرید آپارتمان به حومه رفتند.