یک پیشنهاد تازه: احیای تعاونی‌های خانواده محور در بخش مسکن

بررسی‌های میدانی نشان می‎‌دهد که برخی از متقاضیان مسکن در تهران و دیگر کلان‌شهرها اقدام به خرید مشارکتی مسکن و حتی پیش‌خرید متری مسکن می‌کنند. با توجه به اینکه بسیاری از اقشار مردم امکان سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را نداشته و نمی‌توانند یک‌خانه کامل را خریداری کنند؛ برای حفظ ارزش پول خود و کسب مقداری سود اقدام به خرید مشارکتی مسکن در برخی از مناطق رو به رشد کرده‌اند.

بنا بر نظر برخی از کارشناسان فروش متری مسکن، یکی از بهترین مدل‌های پیش‌فروش آپارتمان به‌حساب می‌آید؛ اما اجرای این طرح در وضعیت فعلی بازار مسکن با برخی موانع روبرو است؛ برخی از این موانع مرتبط به مسائل حقوقی بوده و برخی دیگر نیز ریشه در مشکلات اقتصادی کشور دارد.

از طرفی، بسیاری از افراد پس‌انداز کافی برای خرید خانه و مشارکت در ساخت و ساز ندارند؛ همچنین به دلیل وجود تورم قابل‌توجه در حوزه ساخت‌وساز مسکن، نمی‌توان شرایط ثابتی را برای جلب مشارکت مردم در این بازار متصور شد. به‌طوری‌که مشارکت در ساخت و ساز و پیش‌خرید خانه در حال حاضر یکی از پر ریسک‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها در نزد مردم شناخته می‌شود.

راهکار ایجاد اعتماد میان سازندگان و سرمایه‌گذاران

همان‌طور که گفته شد، متأسفانه، به دلیل شرایط نامناسب اقتصادی، بازار ساخت‌وساز در ایران دارای ثبات نبوده و قیمت ‎ مصالح، نیروی کار و… به‌صورت لحظه‌ای تغییر می‌کنند، از طرفی بسیاری از متقاضیان خرید مسکن نمی‌توانند به‌صورت کامل به سازندگان ناآشنا اعتماد کرده و سرمایه‌های خود را در اختیار آن‌ها قرار دهند. همچنین سازندگان نیز به دلیل ریسک‌های مرتبط به تأمین مالی و عدم وجود نقدینگی برای به پایان رساندن پروژه‌های در دست‌ساخت، امکان فعالیت مداوم را نداشته و توأمان درگیر مسائل اداری برای کسب مجوز ساخت‌وساز می‌شوند.

در این میان برخی از کارشناسان معتقدند که بهتر است، حاکمیت به‌عنوان ناظر در بازار مسکن ورود کرده و سعی کند از طریق ایجاد سازوکار ‎ های قانونی و اجرایی ریسک‌های سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن را کاهش دهد؛ به‌عنوان‌مثال حضور نهاد واسط در قراردادهای پیش‌فروش می‌تواند نااطمینانی‌های احتمالی پیش خریداران درباره آینده هر پروژه را برطرف کند. البته فعالیت مستقیم سرمایه‌گذاران و نقش فعال آن‌ها می‌توانند در کاهش ریسک‌های مدنظر آن‌ها تأثیرگذار باشد.

ضرورت احیای تعاونی‌های مسکن خانوادگی

در همین رابطه، سید طه حسین مدنی رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در گفت‌وگو با مهر گفت: متأسفانه دولت در بخش تأمین زمین موفق عمل‌نکرده، بخش مصالح ساختمانی رهاشده و برخلاف کشورهای دیگر که دولت‌ها مشوق‌هایی را به سازندگان می‌دهند، در کشور ما سازوکار مناسب برای جذب سرمایه‌های مردم در صنعت ساخت‌وساز ایجاد نشده است.

مدنی با بیان اینکه ما نیاز داریم قوانین به نحوی اصلاح شوند که ساخت مسکن اقتصادی باشد و از سرمایه‌گذاران حوزه ساخت‌وساز به‌صورت قانونی حمایت شود، تصریح کرد: امروز به دلیل نبود سازوکار مشخص برای مشارکت مردم در پروژه‌های ساخت مسکن، بسیاری از سازندگان نامعتبر در بازار ساخت مسکن در حال فعالیت هستند که این موضوع باعث کاهش اعتماد مردم و خروج آن‌ها از عرصه سرمایه‌گذاری مسکن شده است.

این کارشناس حوزه حکمرانی افزود: بسیاری از متقاضیان خرید مسکن، منتظرند که دولت از آنها حمایت کند و با کمک دولت صاحب‌خانه شوند. بااین‌حال به طور روزانه شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم و متأثر از این مسئله قیمت تمام‌شده ساختمان هم‌افزایش یافته است؛ دراین‌بین می‌توان به‌ضرورت حضور تعاونی‌های کاملاً مردمی در عرصه ساخت‌وساز مسکن اشاره کرد.

مدنی با اشاره به‌ضرورت احیای تعاونی‌های مردمی و خانوادگی در حوزه ساخت‌وساز گفت: متأسفانه در حال حاضر بسیاری از مردم تمایلی برای سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت مسکن ندارند که علت آن هم بیشتر مربوط به اندک بودن میزان سرمایه آن‌ها و همچنین عدم اعتماد به پروژه‌های موجود در حوزه ساخت‌وساز است.

وی اضافه کرد: احیای برخی تعاونی‌های خانوادگی می‌تواند موجب تحرک‌بخش ساخت‌وساز شود؛ دراین‌بین حاکمیت می‌تواند با ایجاد یک سازوکار قانونی فرایند دریافت مجوز، زمین و دیگر موارد مربوط به مسکن را تسهیل کند. افراد می‌توانند با ایجاد تعاونی و جمع‌آوری سرمایه‌های خرد، فرایند ساخت‌وساز را شروع کرده و با کاهش ریسک کلاهبرداری، خود به‌صورت فعالانه در عرصه ساخت‌وساز مشارکت کنند.

مدنی با اشاره به چالش‌های پیشرو تعاونی‌های خرد حوزه مسکن، گفت: البته باید به مسائل این طرح توجه ویژه‌ای شود، برای مثال موضوع ارتباط بین اعضای تعاونی و سازندگان مسکن موضوع مهمی است؛ چرا که بسیاری از افراد به‌صورت تخصصی با فرایند ساخت مسکن آشنایی ندارند؛ از طرفی بحث نظارت بر نحوه فعالیت سازندگان نیز اهمیت دارد چرا که بررسی کیفیت کار پیمانکار تنها از عهده یک نهاد ناظر قوی برمی‌آید.

سرمایه‌های خرد به سمت ساخت‌وساز هدایت شود

وی با تأکید بر اینکه نحوه اجرای طرح‌های مربوط به حوزه ساخت‌وساز اهمیت زیادی دارد، افزود: در این زمینه شرکت‌های دانش‌بنیان می‌توانند با استفاده از تجارب خود در زمینه ساخت‌وساز وارد شوند و تعاونی‌های خرد از طریق آن‌ها اقدام به فعالیت کنند.

این کارشناس حوزه حکمرانی در ادامه گفت: شرکت‌هایی که با حضور اندیشمندان دانشگاهی ایجاد شده‌اند می‌توانند واسطه مناسبی برای ارتباط بین تعاونی‌های مسکن، سازندگان و دولت باشند؛ علت آن نیز به این مسئله برمی‌گردد که این شرکت‌ها با توجه به انجام پژوهش‌های متعدد و مطالعات تطبیقی توانایی شناسایی و حل مسائل حوزه ساخت‌وساز را دارند.

وی در پایان با اشاره به اینکه نباید به حوزه مسکن نگاه سرمایه‌ای شود، افزود: البته این مسئله مربوط به مسکن‌های ساخته شده است؛ به طور کلی هر نوع ورود سرمایه به جهت سودآوری در حوزه مسکن تنها زمانی برای اقتصاد کشور سودآور است که در حوزه ساخت‌وساز سرمایه‌گذاری شود و اگر نه فعالیت دلالان در بازار ملک و املاک تنها موجب گسترش روحیه سوداگری و افزایش تورم خواهد شد.

باید به سمت اشکال جدید تعاونی حرکت کنیم

همچنین روح‌الله ایزدخواه، نماینده مجلس شورای اسلامی پیش از این با اشاره به ظرفیت مناسب تعاونی‌ها برای رونق تولید گفت: ما باید به‌جای اینکه به سمت سرمایه‌گذاری خارجی یا ایجاد شرکت‌های بزرگ متکی به دولت و منابع رانتی برویم، دنبال شبکه‌سازی شرکت‌های کوچک و متوسطی که در کشور وجود دارند باشیم.

وی با بیان اینکه باید از ظرفیت بنگاه‌های کوچک و متوسط در مناطق گوناگون کشور استفاده شود، افزود: این ظرفیت در کشور، برای شبکه‌کردن واحدهای اقتصادی کوچک و متوسط وجود دارد و این راهبرد اتفاقاً می‌تواند موجب رونق تولید در عرصه‌های گوناگون در کشور ما شود.

وی با اشاره به‌ضرورت ایجاد شبکه‌‎سازی در حوزه سرمایه‌گذاری گفت: ببینید، مردم باید مشارکت جدی در اقتصاد داشته باشند و حاکمیت هم نقش نظارت خود را به بهترین شکل اجرایی کند.

این نماینده مجلس با اشاره به نقش نظارت و سیاست‌گذاری دولت در امر توسعه تعاونی‌های خرد افزود: به عبارتی مردم عاملیت داشته باشند و حکومت نظارت برای جلوگیری از آسیب‌ها نظارت کند.

اجرای وعده ساخت ۴ میلیون مسکن با همکاری تعاونی‌های خرد ممکن می‌شود؟

به نظر می‌رسد تمرکز بر احیای تعاونی‌های خانواده محور می‌تواند یک راهکار مناسب برای ایجاد تعاونی‌های مسکن و تشویق مردم به سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز باشد؛ البته باید به این مسئله اشاره کرد که حضور همه اقشار جامعه با هر سطح درآمدی در اجرای این طرح‌های پیشنهادی بسیار حائز اهمیت است.

بنا بر نظر برخی از کارشناسان تعاونی‌های خرد می‌توانند با جلب‌اعتماد افراد و مدیریت گروهی بستر مناسبی را جهت ایجاد واحدهای تولیدی ایجاد کنند؛ ایجاد شبکه و جمع‌آوری سرمایه‌های سرگردان افراد و ساخت مسکن به‌صورت سهامی می‌تواند یکی از کارکردهای مثبت این تعاونی‌ها باشد. البته نقش دولت به‌عنوان تنظیم‌گر و ناظر بسیار حائز اهمیت بوده و بدون ایجاد سازوکار قانونی مشخص نمی‌توان انتظار داشت که این ایده منجر به خروجی مناسب باشد.

بنابراین، می‌توان با تکیه بر ظرفیت تعاونی‌های خانوادگی، حتی پس‌اندازهای بسیار خرد را به بازار ساخت‌وساز دعوت کرد. البته ایجاد واحدهای حداقلی برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های فروش مسکن (مانند فروش متری یا سهامی) و ایجاد سازوکار مناسب برای جلب‌اطمینان طرف عرضه و تقاضا مهیا شود نمی‌توان مانع مهمی برای ورود نقدینگی به بازار ساخت‌وساز متصور بود.