نجات دهنده مستاجران وارد عمل شد+جزئیات!

حدود ۲‌ماه پیش، طرح مجلس برای کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای  املاک مسکونی که با سروصدای بسیار به تصویب رسیده بود، به‌واسطه مغایرت برخی مواد و تبصره‌های آن با شرع و قوانین موجود، اعاده شد و اصلاح آن در دستور کار کمیسیون عمران مجلس قرار گرفته است.

این کمیسیون در گام نخست برای رفع ایرادات شرعی و قانونی طرح، دست‌به‌کار حذف کلی مواد مورد ایراد شورای نگهبان زد که همین امر به حذف بسیاری از آرمان‌های طرح ازجمله تعیین مبنا برای حق کمیسیون بنگاه‌های املاک منجر می‌شود.

در این میان مرکز پژوهش‌های مجلس پس از بررسی‌های کارشناسی، پیشنهادهایی ارائه داده که هم ‌نظر شورای نگهبان را برآورده می‌کند و هم به شالوده اصلی طرح و آرمان‌های آن ضربه نمی‌زند.

چالش تعیین حق کمیسیون

در ماده یک طرح مجلس، وزارت راه‌وشهرسازی موظف شده بود حداکثر ۲‌ماه پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، با همکاری وزارت صمت و سازمان امور مالیاتی، آیین‌نامه نحوه تعیین تعرفه حق‌الزحمه مشاوران املاک را تهیه کند و به تصویب هیأت وزیران برساند؛ اما شورای نگهبان واگذاری این امر به آیین‌نامه مصوب هیأت وزیران را مغایر اصل ۸۵قانون اساسی شناخته بود و در نتیجه کمیسیون عمران تصمیم به حذف این ماده گرفت تا نظر شورای نگهبان جلب شود؛ اما کارشناسان مرکز پژوهش‌ها با استناد به اینکه تعیین حق‌الزحمه مشاوران یکی از چالش‌های بزرگ  بازار مسکن  و از محرک‌های تدوین طرح اجاره‌ای بوده است، بررسی بیشتر ماده و تطبیق آن با قوانین را پیشنهاد داده است که به کارآمد شدن قانون نیز کمک می‌کند.

همچنین شورای نگهبان در مورد نحوه برخورد با تخلفاتی نظیر اضافه دریافت مشاوران املاک ایراد قانونی وارد کرده بود که در این مورد نیز کمیسیون عمران رأی به حذف تبصره مربوط داده، اما مرکز پژوهش‌ها ابهام‌زدایی انجام اصلاحات لازم را پیشنهاد داده است.

مشوق‌های مالیاتی قانونمند می‌شود

مقصود نویسندگان طرح در بخش مشوق‌های مالیاتی و معافیت‌ها در ماده ۲ طرح مجلس نیز ازجمله مواردی است که شورای نگهبان به آن ایراد گرفته و کمیسیون نسبت به اصلاح متن ماده اقدام کرده است؛ اما ازنظر کارشناسان به‌واسطه اینکه تخفیف مالیاتی به‌منزله کاهش درآمد عمومی است، مشخص نشدن محل تأمین اعتبار آن را مغایر اصل ۷۵ قانون اساسی دانسته و توصیه به اصلاح ریشه‌ای این ماده و قانونمند آن کرده است.

همچنین در این ماده، تشخیص مناطق کمبود مسکن برای معافیت مالیاتی واحدهای استیجاری این مناطق به تشخیص وزارت راه‌وشهرسازی منوط شده که شورای نگهبان به آن ایراد گرفته و کمیسیون عمران با حذف این تبصره، مشکل را رفع کرده است.

الزام ثبت قراردادها، حذف می‌شود

در پایان ماده۶ طرح مجلس، اطلاعات ثبت شده در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور به‌عنوان ملاک اجاره بدون یک واحد مسکونی تعیین شده بود و با این حساب، املاکی که قرارداد اجاره آنها در این سامانه به ثبت نرسد، عملا به‌عنوان خانه‌های خالی شناسایی می‌شدند؛ اما ازنظر شورای نگهبان، اطلاق انحصار ملاک اجاره بودن یک واحد مسکونی به اطلاعات ثبت شده در این سامانه را خلاف شرع شناخته بود و کمیسیون عمران مجلس برای رفع این مشکل، تصمیم به حذف کامل این عبارت از پایان ماده ۶گرفت. با این کار، عملا برگ برنده طرح مجلس در الزام موجران به ثبت قراردادهای اجاره در سامانه و دریافت کد رهگیری از دست می‌رود و عملا آن شفافیت مورد انتظار در معاملات بازار مسکن و اجاره محقق نخواهد شد.

به‌نظر می‌رسد، اگر برای حذف «انحصار ملاک اجاره بودن» راه‌های دیگری تعیین می‌شد یا ثبت قرارداد در این سامانه، به‌جای ملاک اجاره بودن، به‌عنوان یک امتیاز بزرگ برای مالکان و موجران به‌حساب می‌آمد، امکان جلب نظر شورای نگهبان وجود داشت.

ایرادات حقوقی برطرف می‌شود

برخی از ایراداتی که شورای نگهبان به طرح مجلس برای کنترل و ساماندهی بازار اجاره وارد کرده، حقوقی و قضایی بوده و صرفا با تغییر ادبیات متن طرح و هماهنگ‌سازی آنها با قوانین موجود قابل‌ رفع است.

از این‌رو کمیسیون عمران نیز نسبت به اصلاح ایرادات اقدام کرده؛ اما از منظر کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس، همچنان متن نهایی می‌تواند به تشکیل پرونده‌های قضایی برای رفع اختلافات منجر شود و باید دوباره برای جلوگیری از این اتفاق اصلاح شوند.