4 نقطه‏‏‌ ضعف مسکن تا سال 1404 / خانوارهای فاقد خانه ‏‏در هر استان شناسایی شدند+ جدول

اما اکنون نتایج تکمیلی از آمار اسم‌‌‌‌‌‌نویسی‌‌‌ها، «موقعیت کشوری» خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها را به تفکیک ۳۱ استان نشان می‌‌‌دهد و در عین حال، مشخص می‌‌‌کند «عدم‌تطابق بین برنامه‌‌‌ریزی صورت گرفته و تقاضای موجود در ۴ پارامتر» وجود دارد که لازم است متولی جدید بخش مسکن نسبت به بررسی مجدد برنامه مصوب برای «تامین مسکن حمایتی تا سال ۱۴۰۴» اقدام کند.

 از جغرافیای خانوارهای فاقد مسکن ملکی و در عین حال، متقاضی تسهیلات حمایتی برای خانه‌‌‌دار شدن حاکی است، بیشترین جمعیت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به ترتیب در ۵ استان تهران، فارس، خراسان رضوی، اصفهان و خوزستان ساکن هستند؛ نقاطی که سهم زیادی از این خانوارها در آن، در ۴ کلان‌شهر تهران، شیراز، مشهد، اصفهان و اهواز ساکن هستند و لازم است سیاست‌‌‌های حمایتی، به جای پایه‌‌‌ریزی در بیرون این کلان‌شهرها، تا حد امکان در درون‌–شهر مادر محل سکونت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها- انجام شود.

طی ۲سال گذشته از اجرای برنامه سالانه «ساخت یک میلیون مسکن دولتی برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها»، اندکی بیش‌‌‌از یک‌سوم از ۵میلیون خانوار فاقد مسکن، در نقش پیش‌‌‌خریدار قطعی این خانه‌‌‌ها، وارد طرح دولت شدند به این معنا که یک میلیون و ۸۴۶‌هزار خانوار از کل ثبت‌‌‌نام‌‌‌‌کننده‌‌‌ها، برای پرداخت آورده‌‌‌نقدی افتتاح حساب کردند. سهم پایین «تقاضای قطعی مسکن دولتی» در مقایسه با حجم بالای «تقاضای مشمول خانه‌‌‌اول» می‌تواند ناشی از «مطلوب نبودن برنامه نزد خانوارها» یا «ناتوانی مالی برای پیش‌‌‌پرداخت» یا هر دو با هم باشد.

هر چند در گزارش‌‌‌های رسمی، آمار دقیق و مشخصی از تعداد واحدهای مسکونی در دست ساخت در قالب برنامه مسکن دولتی برای پیش‌‌‌فروش به این ۱.۸ میلیون خانوار پیش‌‌‌خریدار قطعی وجود ندارد اما از یک‌‌‌طرف برخی گزارش‌‌‌های شبکه بانکی درباره تعداد تسهیلات ساخت اختصاص داده‌‌‌شده به مسکن دولتی از ساخت یا شروع به ساخت حدود ۵۰۰ تا ۷۰۰‌هزار واحد خبر می‌‌‌دهد و از سوی دیگر، آمار رسمی «تعداد واحد مسکونی قابل ساخت روی زمین‌‌‌های ۹۹ ساله تامین‌‌‌شده تا این لحظه» از قابلیت ساخت و تامین یک میلیون واحد مسکونی در شهرهای ۳۱ استان حکایت دارد. به این ترتیب، مشخص می‌شود «تامین از تقاضا» تا این لحظه عقب است.

البته در گزارشی که پیش‌تر متولی مسکن درباره این برنامه منتشر کرده بود، آمار «تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت در بافت فرسوده و واحدهایی که توسط برخی نهادها در حال ساخت است» نیز در کنار این یک میلیون واحد مسکونی که زمین ۹۹ساله برای آن تامین شده، قرار داده است اما از آنجا که این دو گروه ساخت مسکن به شکل مستقیم «تحت حمایت» قرار نمی‌‌‌گیرند و واحدهای آنها با «قیمت بازار» و بدون «تسهیلات یارانه‌‌‌ای» احداث می‌شود، احتمال اصابت آنها به «خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» پایین است ضمن آنکه، تضمینی برای «فروش و عرضه به موقع» این دو گروه واحد مسکونی (واحدهایی که غیر از زمین‌‌‌های ۹۹ساله احداث می‌شود) به خانوارهایی که ثبت‌‌‌‌‌‌نام کرده‌‌‌اند وجود ندارد.

۴ جای خالی در برنامه «مسکن حمایتی تا ۱۴۰۴»

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از روندی که طی ۲ سال گذشته در برنامه مسکن‌‌‌دولتی اجرایی شد و همچنین بخش‌‌‌هایی از برنامه که برای ۲ سال منتهی به پایان ۱۴۰۴، در نظر گرفته شده است، نشان می‌‌‌دهد، ۴ جای خالی یا به عبارتی نقطه‌‌‌ضعف در نقشه عملیاتی مصوب برای پاسخگویی به نیاز مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها وجود دارد. نقطه‌‌‌ضعف اول، «وجود ۸۰۰‌هزار خانوار متقاضی قطعی و پای‌‌‌کار» برای بهره‌‌‌مند شدن از مسکن دولتی است که زمین ۹۹ساله برای ساخت واحد به این تعداد تامین نشده است. به عبارتی، یک ناترازی بین متقاضیان مسکن ۹۹ ساله و واحدمسکونی ۹۹ساله قابل ساخت براساس ظرفیت زمین وجود دارد. هر چند در اینکه «آیا تامین مسکن لازم است با اختصاص زمین ۹۹ساله در بیرون از شهرهای اصلی صورت بگیرد یا از طریق سیاست‌‌‌هایی در داخل شهرها روی زمین‌‌‌های ملکی اشخاص محقق شود»، ممکن است نیازمند بحث و بررسی مجدد در دولت جدید باشد.

نقطه‌‌‌ضعف دوم که شاید اهمیت آن دست‌‌‌کمی از اولی نداشته باشد، «ابهام در برنامه ۲ سال آینده نسبت به تقاضای انباشت خانه‌‌‌اول» است. در این برنامه پیش‌بینی شده است سالانه ۲۰۰‌هزار مسکن ملکی برای کم‌‌‌درآمدها ساخته شود و ۷۵‌هزار واحد مسکونی اجاره‌‌‌ای نیز در هر سال برای این گروه از خانوارها احداث شود.

این دو رقم تقریبا معادل «تقاضای جدید سالانه برای مسکن حمایتی» است که به واسطه حجم ازدواج‌‌‌ها در هر سال قابل برآورد است؛ سالانه حدود ۵۰۰‌هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد که به معنی تقاضای جدید مسکن است و از آنجا که حدود نیمی از خانوارها در فقر مسکن قرار دارند، برآورد می‌شود حداقل ۲۰۰‌ تا ۲۵۰‌هزار خانوار در هر سال، مخاطب سیاست «مسکن حمایتی» باشد. به این ترتیب، از آنجا که طی ۲ سال گذشته ۵ میلیون خانه‌‌‌اولی در کشور برای مسکن حمایتی ثبت‌‌‌نام کردند و فقط ۱.۸ میلیون از آنها وارد طرح دولت سیزدهم شدند، لازم است برای ۳.۲ میلیون خانه‌‌‌اولی موجود یا همان تقاضای انباشت، در کنار تقاضای جدید دو سال آینده، برنامه‌‌‌ریزی شود. این یعنی، برنامه‌‌‌ریزی برای مسکن‌‌‌حمایتی به تیراژ حداقل ۱.۵ میلیون خانوار در هر یک از سال‌‌‌های پیش‌‌‌رو تا بتواند «تقاضای انباشت و تقاضای جدید» را توام پوشش دهد. اما ظرفیت تعریف شده در برنامه برای ۲سال پیش‌‌‌رو، تقریبا کفاف تقاضای آتی را می‌‌‌دهد نه تقاضای انباشت.

نقطه ضعف سوم که آن هم اهمیت کلیدی دارد، «تیراژ ضعیف برای مسکن‌‌‌اجاره‌‌‌ای» است. در این برنامه ساخت سالانه ۷۵‌هزار مسکن‌‌‌اجاره‌‌‌ای برای امسال و سال آینده در نظر گرفته شده است. این در حالی است که کارشناسان اقتصاد مسکن با استناد به «ناتوانی حداقل ۴ دهک اول جامعه از پرداخت قسط وام مسکن» و «سهم پایین زوج‌‌‌های جدید در بازار خرید مسکن و شیفت اغلب آنها به بازار اجاره» در سال‌‌‌های اخیر، معتقدند «مسکن‌‌‌اجاره‌‌‌ای» در برنامه‌‌‌ مسکن‌‌‌حمایتی باید وزن ۷۰‌درصد در برابر «مسکن ملکی» داشته باشد به این معنا که دو سوم از هر نوع سیاست‌‌‌ ساخت و یارانه مسکن به «مسکن اجاره‌‌‌ای» اختصاص یابد. اما در این برنامه نسبت‌‌‌ها برعکس است؛ ۲۰۰‌هزار مسکن ملکی حمایتی در برابر ۷۵‌هزار مسکن اجاره‌‌‌ای در هر سال.

نقطه ضعف چهارم نیز متوجه بازار مسکن تهران است. در استان تهران ۵۵۰‌هزار خانوار فاقد مسکن ملکی –خانه اولی اجاره‌‌‌نشین- در طرح مسکن دولتی در این ۲سال ثبت‌نام کردند اما فقط ۱۶۵‌هزار نفر از آنها «پای‌‌‌کار» آمدند و به پیش‌‌‌خریدار قطعی تبدیل شدند. علت عمده می‌تواند، عدم‌رضایت خانوارها از جانمایی واحدها باشد که عمدتا در شهرهای جدید اطراف پایتخت بوده است.

محرز است بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مسکن حمایتی در استان تهران، ساکن کلان‌شهر تهران هستند و با توجه به ظرفیت قابل‌توجهی که در بازار مسکن تهران «در بافت‌‌‌فرسوده از بابت نوسازی قطعات فرسوده» و در داخل بازار از بابت «واحدهای بلااستفاده» وجود دارد، در صورتی که برنامه دولت به سمت «تامین از ظرفیت‌‌‌های موجود به جای تولید مسکن در بیرون تهران» بازطراحی شود، امکان تامین فراهم خواهد شد. ضمن آنکه، تیراژ در نظرگرفته برای مسکن حمایتی استان تهران، ۳۱‌هزار واحد ملکی و فقط ۲۰‌هزار واحد اجاره‌‌‌ای در سال است که با «فقر مسکن ۷۰ درصدی» -۷۰‌درصد جمعیت ساکن تهران در فقر مسکن قرار دارد به این معنا که سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانواری تهرانی حداقل ۵۰‌درصد است- و سطح بالای قیمت آپارتمان در پایتخت، لازم است ظرفیت مسکن حمایتی برای این استان افزایش یابد.

پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی که با عنوان نقشه مرجع مسکن حمایتی در ۱۸ تیر ماه امسال منتشر کرد، الگوی جهانی تامین مسکن حمایتی و سیاست‌‌‌های مناسب برای آن را براساس تجربه فرانسه، بررسی کرده بود. در آن الگو، مشخص شد ۴۰‌درصد از مستاجرهای فرانسوی از سیاست‌‌‌های مسکن حمایتی استیجار نفع می‌‌‌برند و این بیانگر «ضرورت چرخش سیاست‌‌‌های مسکن حمایتی در ایران از مسکن ملکی به مسکن اجاره‌‌‌ای» است.

منبع:آفتاب نو