هشدار به خریداران و فروشندگان ملک/ اعلام شیوه‌های جدید انتقال املاک

برای بررسی این مدعا و آشنایی با کارکرد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، صفدر کشاورز، معاون املاک و سخنگوی سازمان ثبت اسناد کشور در یک برنامه تلویزیونی حاضر شد.

در ابتدای برنامه، کشاورز پیرامون قانون و اعتبار اسناد قدیمی صحبت کرد. به گفته او تصویب قانون، شرایط جدیدی را ایجاد کرده است و اسناد قدیمی همچنان معتبر هستند. تا پیش از لازم‌الاجرا شدن این قانون، مردم می‌توانستند اسناد را هم به صورت عادی و هم به صورت رسمی منتقل کنند. منظور از انتقال عادی، انتقال قولنامه‌ای است. پس از تاریخ سوم تیر ماه امسال، معاملات فقط به صورت رسمی باید انجام شود؛ اما برای این موضوع دو پیش‌شرط وجود دارد. شرط اول، راه‌اندازی سامانه «ساماندهی اسناد عادی» تا یک سال آینده، و شرط دوم، فراهم شدن امکان استعلام برخط مواردی است که برای نقل و انتقال ملک، لازم است.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد توضیح داد: «پس از اجرای این قانون اصلاً در مالکیت و سند تفاوتی ایجاد نمی‌شود. آنچه که با گذشته متفاوت است، نحوه نقل و انتقال است که باید رسمی باشد. برای سهولت در کار، اسناد مالکیتی که پس از تاریخ سوم تیر ماه ۱۴۰۲ تنظیم می‌شوند، دیگر به رنگ زرد صادر نشده و سبزرنگ می‌شوند.»

وی در خصوص وضعیت املاکی که برای آن‌ها اسناد جدید صادر می‌شود، افزود: معامله عادی املاکی که پس از این تاریخ برایشان سند رسمی صادر شود، دیگر امکان‌پذیر نیست.

سه راه انتقال مالکیت در شرایط جدید

سخنگوی سازمان ثبت درباره شرایط انتقال ملک در قانون جدید توضیح داد: پس از اجرای این قانون، سه طریق برای انتقال مالکیت وجود دارد. راه اول، انتقال مالکیت در دفاتر اسناد رسمی است. بر پایه ماده ۲ قانون، به درخواست طرفین معامله، این دفاتر باید اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص راجع‌به اموال غیرمنقول، مانند تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و … را تنظیم و ثبت کنند.

راه دوم، اتصال مشاورین املاک به سامانه ثبت الکترونیک اسناد است. براساس ماده سه قانون، مشاورین املاک، واسطه نقل و انتقال هستند. زمانی که طرفین قرارداد به تفاهم رسیدند، مشاور املاک مفاد قرارداد را در سامانه ثبت می‌کند و سامانه مفاد قرارداد را برای دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌کند تا قرارداد تنظیم شود.

راه سوم، بر اساس تبصره ۲ ماده سه است. قانون، دستگاه‌های مربوطه را موظف می‌کند تا قالبی یکسان برای قراردادها تعریف کند. پس از تعریف قالب، مردم می‌توانند به‌صورت خودکاربری و بدون نیاز مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا مشاورین املاک، خودشان قرارداد را تنظیم کنند. لازمۀ این امکان دو شرط اساسی است. اول آنکه فقط با استفاده از قالب تعریف شده؛ مجال خودکاربری است و اگر مردم بخواهند بندهای دیگری را به قرارداد اضافه کنند؛ ناگزیر از مراجعه به مشاورین املاک هستند. شرط دوم مربوط به دستگاه‌های دولتی است. برای آنکه مردم بتوانند خودشان قرارداد را تنظیم کنند، باید شهرداری‌ها، امور اراضی، تأمین اجتماعی و … برخط استعلامات لازم را پاسخ دهند. تا زمانی که امکان استعلام آنلاین فراهم نشود، خودکاربری هم ایجاد نمی‌شود.

افزایش امنیت معاملات با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول

در بخش پایانی گفت‌وگو، معاون املاک سازمان ثبت اسناد در خصوص افزایش امنیت معاملات توضیح داد. کشاورز گفت: در گذشته مالکان، ملک خود را به صورت عادی به چند نفر پیش‌فروش می‌کردند. مجلس برای جلوگیری از این اتفاق، قانون «پیش‌فروش» را تصویب کرد؛ اما شهرداری‌ها همکاری نکردند. بنابراین مجلس، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول» را تصویب کرد. با تدابیر این قانون، دیگر امکان کلاهبرداری در پیش‌فروش، به نحوی که یک ملک به چند نفر فروخته شود، وجود ندارد.

کشاورز درباره امنیت معاملات در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول گفت: «اگر نقل و انتقالی در کشور نسبت به مال غیرمنقول بخواهد انجام شود، باید رسمی باشد. زمانی که رسمی شد کسی نمی‌تواند یک ملک را به چند نفر بفروشد. این قانون کمک می‌کند موقع معامله، اولاً خریدار بداند که مالک اصلی ملک چه کسی است، در ثانی بعد از فروش به صورت برخط مالکیت از ید فروشنده خارج می‌شود و به خریدار منتقل می‌شود.» به این ترتیب امنیت معاملات افزایش یافته و مالکیت اشخاص تثبیت می‌شود.