رشد جمعیت و افزایش تقاضا برای مسکن طی ۳۰ سال آینده

 با اشاره به اختلاف تورم تولید و عرضه مسکن در سه سال گذشته گفت: در سه سال اخیر، نهاده‌های تولید مسکن که معمولاً شامل مصالح، آهن، هزینه ماشین‌آلات و دستمزد هستند، به مراتب بالاتر از تورم عمومی بوده‌اند و برخی اقلام تا ۸۰ درصد و برخی بیش از ۱۰۰ درصد افزایش داشته‌اند. در صورتی که مسکن به عنوان مهم‌ترین محصول نهایی صنعت ساختمان، تورمی به مراتب پایین‌تر داشته است. مگر می‌شود هزینه‌های تولید یک کالا به شدت افزایش یابد، اما خود کالا از این افزایش قیمت جا بماند؟ به زودی ساختمان‌هایی که با تورم بالا در حال ساخت بودند به بازار عرضه می‌شوند و فروشندگان قیمت‌هایی متناسب با هزینه تمام‌شده خود را اعلام خواهند کرد.

چینی‌ها که به کاهش هزینه‌های ساخت مسکن و استفاده از تکنولوژی‌های مقرون‌به‌صرفه مشهور هستند، بدون احتساب هزینه زمین و مجوز، هزینه ساخت هر متر مربع بنای کل برای نهضت ملی مسکن را در محدوده ۳۰۰ دلار اعلام کرده‌اند.

باقرپور اختلاف تورم اجاره و فروش را یکی دیگر از دلایل احتمالی تغییر قیمت مسکن دانست و افزود: در بازار مسکن، هرچه قیمت‌ها بالاتر رود، اجاره‌ها نیز افزایش می‌یابند. طبق آمار رسمی، در سال گذشته اجاره‌ها ۵۰ درصد رشد داشته‌اند، در حالی که قیمت مسکن فقط حدود ۲۵ درصد افزایش یافته است. قیمت مسکن از اجاره عقب مانده و طبیعتاً باید انتظار داشت که با افزایش سریع، این فاصله را جبران کرده و به تورم نرخ اجاره‌ها برسد تا تناسب منطقی بین بازار خرید و فروش و بازار اجاره برقرار شود.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه پروژه‌های مسکن دولتی هنوز به بازار نرسیده‌اند، گفت: حتی اگر این پروژه‌ها به بازار برسند، معلوم نیست با این حجم محدود، تأثیری در جلوگیری از افزایش قیمت‌ها داشته باشند. نهایتاً همان افراد تایید شده صاحب‌خانه می‌شوند و این تأثیری در بازار کلان نخواهد داشت. دولت چهاردهم نیز هنوز استقرار نیافته و برنامه‌ای جز اجرای قوانین مصوب قبلی در بخش مسکن اعلام نکرده است.

وی تأکید کرد: مسکن مانند خودرو نیست. مسکن کالایی نیست که بتوان آن را دست دوم یا با شرایط و تسهیلات ویژه وارد کرد و بازار تولید و عرضه داخلی را دچار شوک و دگرگونی کرد. چینی‌ها که به کاهش هزینه‌های ساخت مسکن و استفاده از تکنولوژی‌های مقرون‌به‌صرفه مشهور هستند، بدون احتساب هزینه زمین و مجوز، هزینه ساخت هر متر مربع بنای کل برای نهضت ملی مسکن را در محدوده ۳۰۰ دلار اعلام کرده‌اند. با کسر حداقل ۳۰ درصد مشاعات، قیمت تمام شده هر متر بنای مفید طبق عرف معاملاتی ایران، تفاوتی با خروجی سازندگان سنتی ایرانی ندارد. قیمت ساخت متری ۲۰۰ دلار هم مربوط به معامله تهاتر با نفت ۳۰ درصد زیر قیمت بود که فرقی با اعداد قبلی ندارد.

باقرپور مشکل تأمین منابع مالی را یکی دیگر از چالش‌های بازار مسکن دانست و افزود: در سه سال گذشته، بانک‌ها نتوانسته‌اند به تعهدات مالی خود در بخش پرداخت تسهیلات برای تولید مسکن ملی عمل کنند. گزارش‌ها نشان می‌دهند که بسیاری از بانک‌ها زیان‌ده هستند و ممکن است بهتر باشد فعلاً از اصلاح این نقیصه چشم‌پوشی کنیم. دولت نیز با ناترازی بودجه مواجه است و منابعی برای تخصیص به تولید مسکن انبوه دولتی و حمایتی ندارد. در کوتاه‌مدت نیز هیچ برنامه‌ای برای افزایش درآمدهای دولت و ایجاد ذخیره مازاد جهت تخصیص به تولید مسکن نمی‌بینیم.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران اظهار داشت: از سوی دیگر، بخش خصوصی نیز به دلیل کاهش قدرت خرید جامعه و از بین رفتن قابلیت نقدشوندگی در صنعت ساختمان و تولید مسکن، هر روز بیشتر از این بازار فاصله می‌گیرد و با بررسی امنیت و بازده سرمایه‌گذاری خود، حتی به سایر کشورها جذب می‌شود.

وی یادآور شد: یک‌چهارم تا یک‌سوم خانوارهای کشور فاقد مسکن و اجاره‌نشین هستند. این یعنی فقر مسکن برای ۲۵ تا ۳۰ میلیون نفر از جمعیت کشور. طبق برآورد کارشناسان، تا ۳۰ سال آینده جمعیت ایران به ۱۰۵ میلیون نفر، یعنی حدود ۲۰ درصد بیشتر از امروز خواهد رسید. بنابراین، نیاز به مسکن به طور مداوم افزایش خواهد یافت.

باقرپور، مشارکت مردم در جهش تولید مسکن را یکی از راهکارهای خروج از وضعیت فعلی بازار مسکن دانست و گفت: در حوزه مسکن، می‌توان با مشارکت مردم و از طریق زیرساخت‌ها و بسترهای قانونی بخش تعاون، و با تبدیل نقش «دخالت دولت» به «نظارت و تسهیل‌گری»، اقدام کرد. با جدا کردن «تعاون» از ساختار نامتجانس «کار و رفاه اجتماعی» و هدف‌گذاری برای تصدّی ۲۵ درصد از کل اقتصاد کشور مطابق قانون اساسی و اسناد بالادستی نظام، و با ارتقاء آن به عنوان وزارت‌خانه‌ای جداگانه یا یکی از معاونت‌های رئیس‌جمهور، می‌توان تا حد زیادی به بهبود وضعیت مسکن کمک کرد.

وی افزود: بخش خصوصی به دلیل کاهش قدرت خرید جامعه و از بین رفتن قابلیت نقدشوندگی در صنعت ساختمان و تولید مسکن، هر روز بیشتر از این بازار فاصله می‌گیرد و به دنبال امنیت و بازده سرمایه‌گذاری خود، حتی جذب سایر کشورها می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن تأکید کرد که اصلاح و به‌روزرسانی آئین‌نامه‌ها و ضوابط ساخت و ساز ضروری است؛ چرا که دستورالعمل‌های موجود، بخش تولید را به سمتی برده‌اند که ۵۰ درصد واحدهای مسکونی در پایتخت بالای ۹۵ و در کشور بالای ۱۳۵ متر مربع تولید شده‌اند، در حالی که ۶۰ درصد معاملات تهران به واحدهای زیر ۸۰ و کل کشور به واحدهای زیر ۱۲۰ متر مربع اختصاص یافته است. بیشترین معاملات تهران نیز در محدوده متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر و قیمت ۲ تا ۵ میلیارد تومان انجام می‌شود. با این حال، ضوابط موجود شهرداری‌ها، مانند الزام به تأمین پارکینگ برای همه واحدها، تولید و عرضه کوچک‌متراژها را که پرطرفدارترین محصول این روزهای بازار مسکن هستند، از توجیه اقتصادی خارج کرده‌اند.

به گفته باقرپور، تبیین پارامترهای انگیزشی برای بازگشت بخش خصوصی به فضای تولید مسکن از طریق معافیت‌های مالیاتی و تسریع و تقسیط صدور پروانه ساختمان نیز الزامی است. تورم در کلان اقتصاد و تأخیر در شروع عملیات ساختمانی ناشی از تعلل در صدور پروانه‌ها، خود موجب تفاوت فاحش در قیمت تمام شده واقعی پروژه‌ها با محاسبات اولیه می‌شوند. ضوابط و رویه‌های شهرداری‌ها، به‌خصوص در طولانی شدن زمان صدور پروانه ساخت، از «بروکراسی اداری معقول» به «تحقیر و تخریب» سرمایه‌گذار تولید مسکن تغییر ماهیت داده و زمان صدور مجوزهای ساخت دارای رتبه جهانی در طولانی بودن است. بسیاری از فعالین سابق صنعت ساختمان، سرخورده از همین عوامل، فضا را ترک کرده‌اند.

وی تصریح کرد: عوامل تشویقی و نه تهدیدی و تنبیهی، توأم با اختیار و آزادی عمل برای به تحرک در آوردن هزاران تعاونی غیرفعال موجود در حوزه ساختمان، مانند معافیت‌های مالیاتی، عوارض ساختمانی، یارانه اقلام و نهاده‌های ساختمانی و تقسیط مابقی، به علاوه تأمین زمین رایگان یا اقساطی بلندمدت، می‌تواند به جای وعده‌های ارائه زمین‌های مجهول‌المکان به اشخاص، طرح و اجرا شود.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران بیان کرد: تهاتر در اقلام مختلف و نه لزوماً نفت، مانند واگذاری بلندمدت زمین با کاربری‌های مولد و توسعه‌محور نظیر گردشگری، درمانی، صنعتی، کشاورزی و … در ازای تولید مسکن یا توسعه زیرساخت‌های مسکونی اراضی مستعد، در کنار اجرای طرح‌های مربوط به همان زمین‌های تهاتر شده در قالب BOT، از دیگر راهکارها است.

منبع:افق امروز