۶ گام تا ساماندهی بازار مسکن

 کاهش تورم عمومی، کنترل نرخ نقدینگی، ساماندهی بازارهای موازی، اعمال پایه‌های مالیاتی برای بخش مسکن، افزایش مدت زمان بازپرداخت وام خرید و ساخت خانه و رشد تولید مسکن با میدان‌داری بخش خصوصی و پرهیز از تصدی‌گری دولت، اقداماتی است که می‌تواند به بهبود وضعیت بازار ملک بینجامد.

مطابق اعلام مرکز آمار در سال ۱۴۰۱ سهم مسکن از کل هزینه‌های خانوارهای کشور ۳۸.۱ درصد بوده و در شهر تهران این عدد به بیش از ۵۰ درصد رسید. کارشناسان معتقدند این رقم در سال ۱۴۰۳ افزایش یافته است. با توجه به سنگین شدن هزینه‌های مسکن، بسیاری از مستاجران در کلانشهر تهران به مناطق کم‌برخوردارتر، واحدهای کوچک‌تر و قدیمی‌تر سوق پیدا کرده‌اند. این در حالی است که برخی پایش‌ها حکایت از آن دارد که فقط در چهار منطقه‌ تهران شامل مناطق ۱ تا ۳ و ۲۲ تعداد ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد.

بانک مرکزی فروردین امسال اعلام کرد متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۸۱.۶ میلیون تومان رسیده است. آمار اردیبهشت اعلام نشد. اما اخیرا رییس کل بانک مرکزی از افزایش ۹.۷ درصدی قیمت خانه و رشد ۱۴.۱ درصدی معاملات در خردادماه خبر داده است. این بدان معناست که هم‌اکنون قیمت خانه در تهران حدود ۹۰ میلیون تومان در هر متر مربع برآورد می‌شود.

در این حال، آمار پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد ساخت و ساز در حال حاضر حدود ۴۰۰ هزار واحد در سال رسیده است. با این حال، کارشناسان معتقدند التهابات بازار مسکن، صرفا از طریق افزایش عرضه امکان‌پذیر نیست؛ زیرا مولفه‌های متعددی بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد.

خانه‌های زیادی ساخته شد

نایب رییس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران در این رابطه گفت: در دوره‌های گذشته و دولت سیزدهم خانه‌های زیادی ساخته شده اما قیمت مسکن روند صعودی داشته است. از جمله متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن می‌توان به نرخ تورم، رشد نقدینگی، تحرک بازارهای موازی، هزینه‌های ساخت، انتظارات تورمی و پایه‌های مالیاتی در بخش مسکن اشاره کرد. در حال حاضر کنترل برخی از این متغیرها مثل مالیات از خانه‌های خالی در دستور کار است اما سایر بخش‌های مرتبط هم‌چنان از اثرگذاری بالایی در بخش مسکن برخوردارند. مهدی کرباسیان، تصدی‌گری دولت را عامل اصلی عدم توفیق در بخش مسکن دانست و گفت: انتظار از رییس‌جمهور آینده این است که بر اجرای کامل اصل ۴۴ قانون اساسی اهتمام جدی داشته باشد. باید بخش خصولتی به خصوصی‌سازی واقعی تبدیل شود. این رویکرد باید در تمامی سطوح اقتصادی، شرکت‌ها، تشکل‌ها و اتحادیه‌های صنفی مدنظر قرار گیرد. وی خاطرنشان کرد: به‌طور مثال، قانون نظام صنفی حدود فعالیت تشکل‌های صنفی را مشخص کرده است. اتحادیه‌های صنفی زیرمجموعه وزارت صمت قرار دارند اما در ماه‌های اخیر وزارت راه و شهرسازی به موضوعات مربوط به مسوولیت اتحادیه‌های املاک ورود کرده و کل اتحادیه‌ها را در سراسر کشور تحت‌الشعاع قرار داده است. این موازی‌کاری و تصدی‌گری دولت علاوه بر اینکه دست و پای بخش خصوصی را می‌بندد اثرات منفی بر بازار مسکن خواهد داشت. به گفته کرباسیان، واسطه‌گران بخش مسکن پیشران اقتصاد هستند. بعضی از املاکی‌ها خرده‌ساز هستند. از طرف دیگر انبوه‌سازان حضور دارند که به افزایش ساخت و ساز کمک می‌کنند و ملک خود را در اختیار مردم قرار می‌دهند. هرچه این مجموعه‌ها را تضعیف کنیم تولید مسکن را کاهش می‌دهیم و به تدریج انبوه‌سازان و خرده‌سازان از این حوزه خارج می‌شوند. رویکرد دولت چهاردهم باید استقلال بخش خصوصی، چابکی دولت و پرهیز از بنگاه‌داری باشد.

پیش‌بینی قیمت مسکن تا پایان شهریور

در این حال، فرشید پورحاجت، دبیرکانون انبوه‌سازان معتقد است: کمبود مسکن متناسب با تقاضای واقعی در کنار تورم عمومی، مهم‌ترین معضلات بخش مسکن را شکل می‌دهد. با این وجود می‌بینیم که هزینه‌های سنگینی بر دوش تولیدکنندگان مسکن قرار دارد. شهرداری‌ها به بخش مسکن نگاه درآمدی دارند. دولت نیز با تصدی‌گیری، دست و پای بخش خصوصی را گرفته است. این اقدامات باعث شده آمار صدور پروانه در مقایسه با اوایل دهه ۹۰ به کمتر از نصف برسد.

پورحاجت تاکید کرد: دولت آینده باید برنامه‌ اصولی با مشورت و حضور تمامی فعالان بازار مسکن و صنعت ساختمان پیاده‌سازی کند. انتظار از دولت چهاردهم آن است که بهبود فضای کسب و کار، رفع موانع تامین مالی شامل پیش‌فروش و تسهیلات مسکن، دیپلماسی فعال برای توسعه خدمات مهندسی و ارتقای توان علمی صنعت ساختمان را مدنظر قرار دهد. در غیر این صورت نوسانات بازار مسکن کماکان دور از ذهن نخواهد بود و تابستان امسال تورم بر صنعت ساختمان اثر می‌گذارد.

وی با بیان اینکه حدود ۴۰ درصد ایرانی‌ها در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند، افزود: اینکه قوانین ایذایی در مجلس مصوب شوند یا اینکه سقف اجاره‌بها به صورت دستوری و سالانه توسط مسوولان مربوطه تعیین شود، عملا راه به‌جایی نخواهد برد و گره‌ای از مشکلات مستاجران باز نخواهد کرد. با بررسی تصمیمات و اقدامات صورت‌گرفته طی سال‌های گذشته در عمل شاهد آن هستیم که اینگونه راهکارها نتوانسته مشکلات و موانع اجاره‌نشینی در سطح کشور را برطرف کند.

به گفته پورحاجت، سازمان اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور به پشتوانه بخش‌ خصوصی راه‌اندازی و شرایط برای تولید واحدهای مسکونی استیجاری برای بخش‌ خصوصی فعال در حوزه تولید مسکن فعال شود. در این صورت می‌توان این انتظار را داشت که تلاطمات موجود در بازار مسکن کشور به نحوی فروکش کند.

برنامه‌ریزی و ریل‌گذاری در دولت سیزدهم

حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز با اشاره به مشکلات ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی گفت: طبیعتا تلاش‌هایی از سوی دولت برای تحقق ساخت یک میلیون خانه صورت گرفت و طی سه سال گذشته در هر سال حدود ۴۰۰ هزار پروانه صادر شده که قبل از این هم بخش خصوصی تقریبا به همین میزان، یا مقداری کمتر مسکن تولید می‌کرد. بنابراین نهضت ملی مسکن حدود ۱۰ درصد بر افزایش ساخت و ساز تاثیرگذار بود. از جهت برنامه‌ریزی و ریل‌گذاری نیز اقداماتی صورت گرفت. دولت آینده باید چالش‌های این برنامه را بشناسد و در جهت رفع آن بکوشد.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به نوسانات بازار مسکن بیان کرد: قیمت مسکن در ماه‌های اخیر ثبات نسبی پیدا کرده اما به‌طور کلی نوسان افزایشی داشته است. بعضا می‌بینیم که مسوولان سیاست نرخ‌گذاری دستوری را درخصوص بازار مسکن در پیش گرفتند. مثلا در مقاطعی از درج قیمت در سایت‌ها جلوگیری کردند یا برای اجاره‌بها سقف مجاز در نظر گرفتند. از نظر من این اقدامات به نوعی نرخ‌گذاری دستوری است که دولت‌ها را از هدف اصلی خود یعنی تسهیلگری برای افزایش تولید مسکن دور می‌کند.

ناتوان مالی متقاضیان

وی درباره تامین زمین ارزان قیمت توسط دولت گفت: به نظر من مردمی که پولی برای ساخت ندارند زمین به دردشان نمی‌خورد. کسانی هم که ثبت نام کردند به آنها اعلام شد هر سه ماه ۴۰ میلیون تومان واریز کنید. بسیاری از این افراد چنین پولی نداشتند، بنابراین امتیاز خود را به دلالان فروختند و بعد فرم «ج» آنها قرمز شد. لذا دیگر مسکن دولتی به آنها تعلق نمی‌گیرد. در واقع تقاضای واقعی مسکن بدون پاسخ ماند و سفته‌بازی و دلالی هم‌چنان پابرجا ماند. محتشم تاکید کرد: راهکار آن است که دولت با مجموعه‌های حرفه‌ای انبوه‌ساز و سازنده تعامل دقیق و برنامه‌ریزی شده برقرار کند. اینکه دولت زمین واگذار کند خوب است اما باید آن را به سازندگان واگذار کند و از آنها تعهد بگیرد ظرف مدت مشخصی واحدها را بسازند و به افراد بی‌خانه واجد شرایط واگذار کنند. انبوه‌ساز با استفاده از تخصص و منابع مالی خود خانه‌ها را می‌سازد و تحویل می‌دهد. الان بسیاری از طرح‌ها به مردم عادی واگذار شده و آنها پولی برای ساخت ندارند، لذا پروژه‌ها نیمه کاره رها شده است.