پیش بینی خطرناک درباره بازار مسکن

چند سال است که بازار خرید و فروش مسکن با رکودی شدید مواجه است. اما این نمی‌نشاند که قیمت‌های مسکن به صورت چشمگیری تغییر کنند. گاهی تغییرات کوچکی در شرایط بازار رخ می‌دهد، اما همچنان شاهد رونق و جنبش فعالیت در بخش خرید و فروش نیستیم. از سوی دیگر، قیمت‌های اجاره مسکن با افزایش نجومی و خارج از قوانین، برای مستاجران بسیار سخت شده است و موجب تداوم مشکلات اجاره نشینی می‌شود.

سال ۱۴۰۲ نیز از این قاعده مستثنی نبوده است. با توجه آنچه گفته شد، بخش مسکن در سال ۱۴۰۳ چه شرایطی را پیش رو خواهد داشت؟

ناصر ذاکری کارشناس مسکن شرایط بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ را نیز راکد و مشابه سال ۱۴۰۲ توصیف کرد.

وی ادامه داد: در بازار مسکن هیچ تمایلی به خرید و فروش وجود ندارد. منتهی واقعیت این است که هیچ برگ برنده تاثیرگذاری هم وارد بازار نشده است تا روی این بخش تاثیر بگذارد.

ذاکری بیان کرد: بودجه دولت تکافوی اجرای برنامه‌‎هایش را نمی‌دهد، بنابراین نمی‌تواند به عنوان عامل تاثیرگذار وارد بازار شده و شرایط را تغییر دهد. خبر جدیدی هم در راه نیست.

به گفته ذاکری، بازار مسکن مانند فنر فشرده‌ای است که یکباره و با یک تلنگر، انرژی آن آزاد شده و تغییر بزرگی در بازار رخ می‌دهد. همواره می‌توان انتظار این تغییرات را داشته باشیم اما اکنون شرایط به گونه‌ای است که نباید منتظر تغییر خیلی فاحش و گسترده بود.

وی با اشاره به متوقف بودن شرایط خرید و فروش مسکن، درباره بهای اجاره مسکن توضیح داد: قدرت خرید مستاجران خیلی محدود شده است. امیدوارم که اجاره مسکن افزایش نیابد. در سال‌های گذشته مصوبه سران قوا که به صورت ۲۵ درصد افزایش در تهران و ۲۰ درصد در سطح کشور مطرح می‎شد؛ یک توقعاتی ایجاد کرده است.

این کارشناس مسکن یادآور شد: در حال حاضر قدرت خرید مستاجران کاهش یافته و امکان پرداخت قیمت‌های بالاتری را ندارند. تلقی من این است که افزایش اجاره مسکن در همین محدوده مصوبه سران قوان باشد.

وی یادآور شد: در گذشته افزایش اجاره بها باعث مهاجرت مردم به حاشیه شهرها شده بود و به نظر می‌رسد این مهاجرت‌ها ادامه یابد.

وی با تاکید بر اینکه با توجه به توان جامعه خیلی امکان افزایش اجاره بها وجود ندارد، گفت: البته مالک تلاش خود را می‌کند که افزایش‌ها را عادی جلوه دهد و ۲۵ درصد را محقق کند.

ذاکری بیان کرد: به نظر می‎رسد سال دشواری برای مالکان و مستاجران در پیش رو باشد.

وی سال ۱۴۰۳ را این‌گونه توصیف کرد: یک سال راکد و بدون تغییر خواهد بود. مگر اینکه دولت سیاست جدیدی را مطرح کند یا در سیاست خارجی تغییراتی رخ دهد. یا اینکه در بازار سرمایه ابزارهای مالی جدیدی معرفی شود که بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد.

این کارشناس مسکن اضافه کرد: فعلا برگه جدیدی در حاشیه بازار مشاهده نمی‌شود که به نحوی وارد بازار شده و در آن تغییر ایجاد کند. باید منتظر بود که در خرداد ماه و بعد از ماه رمضان و در فصل اجاره یک مقدار فضای بازی شفاف‌تر شود تا بتوان پیش‌بینی دقیق‌تری ارائه کرد.

افزایش نرخ در صورت عدم کنترل بازار ارز

عباس شوکتی درباره شرایط اجاره بها و خرید و فروش مسکن در سال پیش رو بیان کرد: نرخ‌ها بستگی مستقیم به وضعیت ارز دارد. اگر نرخ ارز کنترل شود، شرایط قیمت مسکن در اردیبهشت و خرداد می‌تواند کاهشی باشد ولی اگر نرخ ارز به بیش از ۶۰ هزار تومان برسد، احتمال اینکه با افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن در خرداد ماه روبرو باشیم، وجود دارد.

وی طراحی سیستم چک نویس از سوی دولت را بر روی قیمت اجاره بها موثر توصیف کرد و افزود: این سیستم دست واسطه‌ها را کمتر کرده و بازار دلالی را کنترل می‌کند؛ سیستم چک نویس احتمالا می‌تواند در بازار اجاره تاثیرگذار باشد.

شوکتی ادامه داد: البته اگر نرخ ارز کنترل نشود و املاک گران شود قطعا روی اجاره بها هم اثر خواهد داشت. دولت می‌تواند با یک طرح حاکمیتی مثل زمان کرونا که اجبار کرده بود نرخ اجاره بها بیشتر از ۲۵ درصد افزایش نیابد؛ در این بخش شرایط را کنترل کند اما روش‌های دیگری هم می‌توان اتخاذ کرد.

وی یادآور شد: اگر ارز کنترل شود، چه در فروش و چه در اجاره، قیمت‎ها کاهشی خواهد بود اما اگر دلار به بالای ۷۰ هزار تومان برسد، در فصل اول سال ۱۴۰۳ شاهد افزایش قیمت اجاره بها و خرید و فروش هستیم.

تداوم رکود

این کارشناس مسکن درباره شرایط رکود حاکم بر بازار مسکن در سال پیش رو گفت: از سال ۹۷ و بعد از پاره شدن برجام؛ رکود بر بازار مسکن حاکم شد و شرایط سال به سال هم بدتر شد. هنوز هم نتوانسته‌ایم آن را کنترل کنیم.

وی درباره راه‌های مهار رکود توضیح داد: راه برای مهار کردن آن وجود دارد. تمهیدات زیاد است و راهکارهای زیادی به دولت ارائه داده‌ایم اما تاکنون راهکارهایی که خودشان انجام دادند، نتیجه‌ای برای این بخش نداشته است.

شوکتی ادامه داد: یکی از راهکارهایی که ما برای کاهش قیمت مسکن ارائه کردیم، ساخت خانه‌های کپسولی و با متراژ کم است. دولت باید تسهیلات ارائه دهد. زمین‌هایی به صورت ۹۹ ساله و رایگان در اختیار افراد قرار بگیرد. این سیاست چندین سال قبل اجرایی شد و در یک برهه زمانی، خیلی خوب جواب داد. اکنون هم می‌تواند جواب دهد.

وی افزود: در کنار این اقدامات باید تسهیلات برای مصالح ساختمانی، عوارض شهرداری و نوسازی، آتش نشانی و همه اینها در نظر گرفته شود. چنین سیاست‌هایی می‌تواند تاثیرگذار باشد. دولت باید کنار بخش خصوصی بیاید و از این بخش حمایت کند. زمانی که این حمایت‌ها از طرف دولت اتفاق بیفتد، کاهش قیمت مسکن می‌تواند تا ۴۰ الی ۵۰ درصد هم رخ دهد.