پیش‌بینی قیمت مسکن در 1404 به روایت مشاوران املاک
اقتصاد100- پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ تحت‌تأثیر افزایش هزینه‌های ساخت، همچنان با چالش‌هایی مواجه خواهد بود؛ اما آیا این سال برای خرید خانه مناسب است؟ مشاوران املاک و کارشناسان پاسخ می‌دهند.
بازار مسکن در پایان سال ۱۴۰۳ شرایط سختی را پشت سر گذاشت و درگیر رکود تورمی شد. در این میان، برخی معتقدند نقش مشاوران املاک به عنوان یکی از عوامل مؤثر بر این رکود، برجسته است و باعث شد برخی از آن‌ها با پلمب‌ها و جریمه‌های سنگین مواجه شوند. اکنون سوال بسیاری از مردم این است که آیا سال ۱۴۰۴ با تغییراتی در این وضعیت روبه‌رو خواهیم بود؟ این موضوع را با سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، بررسی کرده‌ایم.
آیا خرید مسکن در سال ۱۴۰۴ منطقی است؟
افزایش قیمت مسکن به یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌های خانوارهای ایرانی تبدیل شده است. سمانه محرمی تحلیل می‌کند که عوامل مختلفی مانند افزایش قیمت مصالح ساختمانی، فولاد، دستمزدها و سایر هزینه‌ها در سال آینده باعث بالا رفتن قیمت ساخت مسکن خواهد شد. با این وجود، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن از اردیبهشت ۱۴۰۴ نشانه‌های رونق ملایم را تجربه کند، اما جهش شدید قیمتی در شرایط فعلی بعید به نظر می‌رسد.
وی معتقد است که در نیمه اول سال ۱۴۰۴ نباید انتظار تغییرات چشمگیر در بازار مسکن داشت. او پیشنهاد می‌کند که اگر افراد قصد خرید ملک دارند و نقدینگی کافی در اختیار دارند، بهتر است تا پیش از پایان سال ۱۴۰۳ اقدام به خرید کنند و از فرصت موجود استفاده کنند.
طرح نهضت ملی مسکن و اثرگذاری آن
در سال‌های اخیر، دولت با طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن تلاش کرده تا معضل کمبود مسکن را کاهش دهد، اما تأثیر این طرح‌ها بر قیمت‌ها چندان ملموس نبوده است. محرمی نمین معتقد است دلیل اصلی این کم‌تأثیری، نیمه‌تمام بودن بسیاری از پروژه‌های دولتی است که باعث شده تعداد زیادی ساختمان آماده تحویل در اختیار مردم قرار نگیرد.
وی پیشنهاد می‌کند ساخت مسکن توسط بخش خصوصی انجام شود، چرا که تجربه نشان داده تعاونی‌های خصوصی معمولاً تعهدات خود را به‌پایان می‌رسانند و این امر کیفیت ساخت و سرعت تحویل را نیز بهبود می‌بخشد.
چگونه در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنیم؟
کاهش قدرت خرید خانواده‌ها به دلیل تورم بالا، خرید مسکن را حتی برای واحدهای کوچک نیز دشوار کرده است. با این حال، سمانه محرمی همچنان سرمایه‌گذاری در بخش املاک را پیشنهاد می‌کند و می‌گوید این نوع سرمایه‌گذاری نیاز به صبر دارد و برای موفقیت باید بین ۳ تا ۵ سال انتظار کشید.
او تأکید می‌کند که در سال آینده باید از معاملات هیجانی دوری کرد و با نگاه میان‌مدت به این بازار وارد شد.
علل رکود تورمی در بازار مسکن سال ۱۴۰۳
رکود تورمی به معنای افزایش قیمت‌ها با وجود کاهش معاملات است. بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ دقیقاً چنین وضعیتی را تجربه کرد. به گفته محرمی نمین، عواملی مانند افزایش قیمت مصالح ساختمانی و عوارض دولتی بر رشد هزینه‌های ساخت مسکن تاثیرگذار بوده‌اند و باعث شده‌اند قیمت تمام‌شده مسکن افزایش یابد، بدون آنکه تقاضا رشد قابل توجهی داشته باشد.
نوسانات قیمت اجاره‌بها
قیمت اجاره‌بها مسکن همچنان روند افزایشی خود را حفظ کرده و کاهش خاصی در این زمینه مشاهده نمی‌شود. محرمی نمین معتقد است تعیین نرخ مشخص برای رشد اجاره‌بها توسط دولت نتوانسته از افزایش واقعی قیمت‌ها جلوگیری کند؛ به طوری که طبق آمار رسمی، اجاره‌بهای مسکن در سال گذشته شاهد افزایش ۴۰ تا ۷۰ درصدی بوده است.
علل افزایش اجاره‌بها چیست؟
یکی از عواملی که بر رشد اجاره‌بها مؤثر است، افزایش هزینه‌های زندگی مالکان است. در شهرهایی مانند تهران، بسیاری از موجران خود افراد بازنشسته هستند که برای تامین هزینه‌های زندگی اجاره‌بهای ملک خود را افزایش می‌دهند. محرمی نمین امیدوار است که دولت در آینده کمتر در این بازار دخالت کند تا روند طبیعی خود را طی کند.
مالیات بر واحدهای تجاری خالی، یک راهکار جدید
در سال‌های اخیر تلاش‌هایی برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی صورت گرفته، اما به نظر محرمی نمین بهتر است دولت به جای تمرکز بر واحدهای مسکونی، بر واحدهای تجاری خالی تمرکز کند. او معتقد است که مالکان این واحدها با اعلام خالی‌بودن از پرداخت مالیات و سایر هزینه‌ها خودداری می‌کنند و بدون فعالیت اقتصادی به سود می‌رسند.
وی می‌گوید اگر دولت از این واحدها مالیات بگیرد، مالکان مجبور می‌شوند فعالیت‌های اقتصادی خود را آغاز کنند و این امر علاوه بر کمک به ایجاد اشتغال، باعث تعادل در بازار تجاری نیز می‌شود.
