نحوه محاسبه کمیسیون اجاره / مستاجران بخوانند

وقتی برای اولین بار با یک مشاور املاک و مستغلات برای فروش خانه خود ملاقات می کنید، شاید صحبت درباره حق کمیسیون کمی ناخوشایند به نظر برسد. اما لازم است که در مورد این موضوع قبل از هر کاری صحبت کنید. مشاوران املاک با توجه به آژانس املاکی که به آن کار می کنند، محل زندگی و نوع خدماتی که به شما ارائه می دهند، دستمزدهای مختلفی دریافت می کنند. ولی اکثریت قریب به اتفاق آن ها، درصدی از قیمت فروش را پس از انجام معامله دریافت می نمایند. در ادامه شما را با مفاهیم مربوط به کمیسیون املاک آشنا خواهیم ساخت

کمیسیون املاک چیست؟

درحالی که بسیاری از مشاغل مثل وکلا یا حسابدار به صورت پروژه ای، ساعتی یا ماهانه کار می کنند، اما مشاوران املاک کمیسیون خود را به شکل درصدی از پول رد و بدل شده در معامله نهایی دریافت می نمایند. این پول تنها زمانی پرداخت می شود که معامله انجام شده باشد. در غیر این صورت مشاور املاک هیچ پولی دریافت نخواهد کرد. 

در واقع حق کمیسیون املاک پس از پایان معاملات ملکی مانند دستمزد سایر مشاغل باید پرداخت شود. این مبلغ با توجه به شرایط بازار املاک و بر اساس فاکتورهای خاصی در اتحادیه صنف تصویب و تعیین می شود. هر بنگاه معاملات ملکی موظف است با توجه به تعرفه ای که هر سال از سوی اتحادیه ابلاغ می شود، از طرفین معامله حق الزحمه دریافت کند. لازم است که مشاور املاک همیشه از این قانون پیروی کند و نحوه محاسبه آن را برای مشتری شرح دهد. اما فرمول محاسبه حق کمیسیون مشاور املاک چیست؟ چگونه باید بعد از خرید و فروش، رهن یا اجاره ملک، حق الزحمه بنگاه معاملات ملکی را تعیین کنیم؟

محاسبه حق کمیسیون مشاور املاک

برای تنظیم قرارداد به عنوان مشاور املاک باید با اصطلاحات زیادی آشنا شوید. که یکی از آنها روش محاسبه حق کمیسیون مشاور املاک است. حق کمیسیون املاک همانطور که گفته‌شد با توجه به ارزش ملک تغییر می کند. و هر چه قیمت خانه معامله‌شده بیشتر باشد، حق کمیسیون نیز بیشتر است. به عنوان مثال اگر ملک شما 500 میلیون تومان باشد بنگاه موظف است نیم درصد از ارزش ملک خریداری یا فروخته شده را به عنوان حق کمیسیون دریافت کند.

لذا از این نیم درصد، نیمی از آن یعنی بیست و پنج صدم درصد از صاحب خانه و همین مقدار از مستاجر می گیرند. این مقدار بدون محاسبه‌ی نه درصد مالیات بر ارزش افزوده است. بنابراین سعی می کنیم، پس از معرفی انواع حق کمیسیون به روش های محاسبه حق کمیسیون بپردازیم

روش محاسبه انواع حق کمیسیون املاک

• حق کمیسیون خرید و فروش املاک

• حق کمیسیون رهن کامل املاک

• حق کمیسیون رهن و اجاره املاک

• حق کمیسیون مشارکت در ساخت

• حق کمیسیون معاوضه ملک

• حق کمیسیون مشاوران املاک در صورت فسخ قرارداد

پس از دانستن انواع حق کمیسیون املاک، باید به این نکته اشاره کرد که تعرفه‌ی کمیسیون مشاورین املاک در هر سال توسط اتحادیه مشاوین املاک پس از بررسی هایی لازم اعلام می شود. بر این اساس بر طبق تازه‌ترین ابلاغیه اتحادیه صنف مشاورین املاک، نرخ خدمات کارمزد دریافتی برای مبایعه نامه‌ها تک نرخی و به نوعی ساده سازی شده‌است. بر این اساس تمامی قراردادها مشمول پرداختِ حق کمیسیونی معادل نیم درصد ارزش معاملاتی ملک شده‌اند که بیست و پنج صدم درصد از این میزان را خریدار و بیست و پنج صدم درصد را فروشنده باید به مشاور املاک بپردازد. البته شایان ذکر است که این مبلغ و نحوه محاسبه ی آن، در معاملات ملکی مختلف از جمله خرید و فروش و رهن و اجاره که بیشترین معاملات ملکی را شامل می شوند، متفاوت است.

محاسبه کمیسیون املاک برای خرید و فروش ملک

اتحادیه مشاوران املاک هر سال تعرفه حق کمیسیون املاک را برای آژانس های املاک مشخص می کند. در سال 1401 حق کمیسیون خرید و فروش ملک در شهر تهران برای تمامی املاک تجاری، اداری و مسکونی به صورت زیر است: 

در واقع بر اساس ابلاغیه اتحاد صنفی مشاوران املاک تهران، تمامی قراردادها مشمول پرداخت حق کمیسیونی برابر با 0.5 درصد از ارزش معملات ملکی می شوند. این حق کمیسیون بر عهده هر دو طرف معامله است و 0.25 درصد از ارزش ملک از خریدار و 0.25 درصد را از فروشنده توسط مشاور املاک دریافت می شود. البته طرفین معامله باید مالیات بر ارزش افزوده را نیز پرداخت کنند که سهم هر یک از آن ها 9 درصد از ارزش ملک است. 

 بر فرض اگر ملکی به قیمت 1 میلیارد تومان به فروش برسد، محاسبه کمیسیون املاک به صورت زیر است:

محاسبه کمیسیون املاک برای رهن کامل ملک

در مورد حق کمیسیون رهن کامل ملک، نحوه محاسبه بر اساس مبلغ تبدیل رهن به اجاره محاسبه می شود. بطور مثال به ازای هر یک میلیون تومان رهن سی هزار تومان اجاره در نظر گرفته می شود. که باید سی هزار تومان در مبلغ رهن ضرب شود. همانطور که پیشتر گفته شد این مبلغ بستگی به زمان و شهر مورد نظر دارد. که در مواقعی متغیر است. فرضا محاسبه کمیسیون املاک در اصفهان با شهرهای دیگر متفاوت است.

بیست و پنج صدم درصد به عنوان حق کمیسیون از طرفین بر اساس مبلغ بدست آمده از دوطرف به مشاور املاک پرداخت می شود. و نه درصد به عنوان مالیات بر ارزش افزوده برای معامله در نظر گرفته می شود. به طور مثال اگر رهن کامل ملکی 70 میلیون تومان باشد، حق کمیسیون مشاور املاک به صورت زیر محاسبه می شود:

محاسبه کمیسیون املاک برای رهن و اجاره ملک

اگر در اجاره نامه، علاوه بر رهن مبلغی نیز برای اجاره تعیین شده باشد، برای محاسبه کمیسیون رهن و اجاره ملک باید ابتدا مبلغ رهن را به اجاره تبدیل و سپس مجموع آن را با اجاره بهای ماهیانه در بیست و پنج صدم درصد ضرب کنید. تا حق کمیسیون مشاور املاک به اضافه 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده آن اضافه شود.

به طور مثال اگر در قرارداد مبلغی معادل با 20 میلیون تومان رهن و 1 میلیون تومان اجاره تعیین شده باشد، محاسبه کمیسیون املاک به صورت زیر انجام می شود:

بنابراین دستمزد مشاورین املاک، بنگاه های معاملات املاک، آژانس های املاک یا همان مشاور املاک ها طبق فرمولی که اتحادیه های مشاورین املاک تعیین می کنند، محاسبه می شود.

دستمزد یا حق الزحمه هر مشاور املاکی طبق تعرفه همان شهر محاسبه می شود. لذا هر شهر تعرفه‌ی خودش را دارد. به این فرمول که اتحادیه های مشاورین املاک به بنگاه های املاک می دهند، نرخنامه مشاورین املاک می گویند

مثالی برای نحوه محاسبه حق کمیسیون املاک

در ادامه نظر شما را به فرمول محاسبه چند مورد مثالی اجاره یا فروش خانه جلب می کنم.

به عنوان مثال اگر ملک معامله‌شده دارای ارزشی برابر با 600 میلیون باشد. برای این ملک تا 500 میلیون حق کمیسیون، نیم درصد محاسبه‌شده و برای 100 میلیون و بالاتر بیست و پنج صدم درصد محاسبه می شود.

ضمنا گفته‌شد که 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده جداگانه و از دو نفر گرفته خواهد شد.

(500 میلیون ضربدر نیم درصد) به اضافه (100 میلیون باقی مانده ضربدر بیست و پنج صدم درصد می شود. حاصل حق کمیسیون ملک 600 میلیون تومانی می شود.

لذا بعد برای محاسبه‌ی مالیات، حق کمیسیون را در 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده ضرب می کنیم. بنابراین مبلغ مالیات به اضافه حق کمیسیون، می شود مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله که آنها باید پرداخت کنند.

در پایان و در مورد حق کمیسیون مشاوران املاک در صورت فسخ قرارداد باید گفت که فسخ قرارداد زمانی اتفاق می افتد. که بنا به دلایلی دوطرف معامله یا یکی از طرفین دیگر تمایلی به ادامه قرارداد نداشته باشد و قرارداد را تمام کند.

در این صورت حق کمیسیون برای مشاورین املاک پا برجا بوده و طرفین معامله نمی‌توانند درخواست مبلغ پرداخت‌شده را داشته‌باشد. به عبارتی پس از انجام قرارداد هرگونه تغییری در اصل قرارداد و تغییر در هزینه های آن نمی‌تواند دلیلی برای پس گرفتنِ مبلغ کمیسیون و یا بخشی از آن باشد.

مشکلات محاسبه حق کمیسیون یا حق الزحمه بنگاه املاک

باید بدانید که محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک با توجه به قوانین تصویب شده در اتحادیه صنف املاک انجام می گردد. در صورتی که تخلفی در این مورد رخ دهد، مشاور املاک یا طرفین معامله می توانند آن را از طریق مراجع قانونی پیگیری نمایند.

یکی از رایج ترین مشکلاتی که هنگام محاسبه کمیسیون املاک وجود دارد، اختلاف بر سر ارزش ملک است. در واقع گاهی بنگاه املاک مدعی می شود که ارزش واقعی ملک بیش از رقم معامله شده است. در نتیجه درخواست مبلغ بالاتری به عنوان حق الزحمه خود می کند. اگر چنین اختلافاتی در بنگاه های املاک پیش بیاید، طرفین معامله باید بدانند مجبور به پرداخت مبلغی بیش از آن چه اتحادیه تصویب نموده، نیستند!

هر چند حق کمیسیون بنگاه املاک، حقی قانونی به شمار می رود و بایستی پس از امضای قرارداد به صورت نقد پرداخت شود. اما خریدار و فروشنده باید آگاهی خود را در این زمینه افزایش دهند تا مشکلی پیش نیاید. بی اطلاعی افراد از مبلغ تصویب شده در اتحادیه و همچنین نحوه محاسبه حق کمیسیون املاک می تواند باعث برخی اختلافات و سوء استفاده ها شود.

اختلاف دیگری که ممکن است بر سر مقدار حق الزحمه بنگاه های معاملات ملکی رخ دهد، زمانی است که طرفین معامله قبل از مراجعه به بنگاه با هم توافق نموده اند. در واقع فرقی نمی کند خریدار و فروشنده به صورت شخصی با هم آشنا شده باشند و یا بنگاه آن ها را به یکدیگر معرفی کرده باشد. در هر دو صورت حق کمیسیون به صورت کامل باید پرداخت شود.

اما حق الزحمه مشاوران املاک در صورت فسخ معاملات ملکی به چه صورت محاسبه می شود؟ گاهی افراد به دلیل ناآگاهی تصور می کنند که اگر قراداد فسخ شد، کمیسیونی به بنگاه نباید پرداخت شود. در صورتی که حتی با وجود فسخ قرارداد بر اساس درخواست طرفین و یا بندهای ذکر شده در قرارداد، حق کمیسیون مشاور املاک باید پرداخت گردد. با این تفاوت که خریدار و فروشنده می توانند با بنگاه ملکی توافق کنند و مبلغی کم تر به عنوان حق الزحمه رد و بدل شود. البته اگر قرارداد از طرف بنگاه معاملات ملکی فسخ شود، هیچ کمیسیونی به آن تعلق نمی گیرد.

در ضمن پس از امضای قرارداد، طرفین معامله باید رسید پرداخت کمیسیون را از بنگاه املاک دریافت کنند. از طرف دیگر باید رسید دریافتی در متن قراداد قید گردد و امضا شود. این کار می تواند از سوء استفاده برخی از افراد جلوگیری کند.