امتیازات شگفت انگیز مستاجران در اروپا / ایران جهنم اجاره نشینان است؟!

شاید به جرات بتوان گفت برخلاف کشور ما در قاره سبز شرایط برای مستاجران بسیار کم استرس تر و بهتر است، این بهتر بودن به نوع قرارداد های اجاره در کشورهای قاره سبز باز می گردد، ماهنامه تخصصی نگوشیاتور در انگلستان در گزارشی تحلیلی می نویسد: تقریباً در همه جای اروپا، دوره های اجاره بیشتر از انگلستان است.

مدت زمان قرارداد اجاره در کشورهای اروپایی

در ادامه همین مقاله آمده است: در بسیاری از کشورها، مانند اتریش و نروژ، سه سال است. در بلژیک، نه ساله است. از سوی دیگر، در آلمان، نوشتن قرارداد اجاره با مدت معین غیرقانونی است. تمام اجاره نامه ها از نظر ماهیت نامحدود هستند. در واقع، بیشتر زمینه های قرارداد تحت پوشش قانون قرار می گیرد. فضای زیادی برای مذاکره از سوی مستاجر یا صاحبخانه وجود ندارد.

فرانسه، مدت اجاره بر اساس نوع محل اقامت و صاحبخانه متفاوت است. اجاره مسکن مبله برای یک سال، در حالی که اجاره مسکن غیر مبله به مدت سه سال در صورتی که صاحبخانه فرد حقیقی باشد و حداقل قرارداد در صورتی که صاحبخانه یک شرکت باشد شش ساله است.

نحوه تمدید قرارداد اجاره در کشورهای اروپایی

بزرگترین تفاوت بین کشورهای اروپایی در نحوه رسیدگی به تمدید است. در یونان، اجاره نامه اولیه سه ساله، در صورت تمدید، به یک ماه مهلت باز می گردد و هر یک از طرفین می توانند بدون پرداخت غرامت، قرارداد اجاره را قطع کنند. از سوی دیگر، در اتریش، اگر اخطار فسخ داده نشود، به یک قرارداد سه ساله جدید تبدیل می شود. این نوع تمدید رایج ترین به نظر می رسد - به عنوان مثال، در ایتالیا، اجاره ها برای دو یا چهار سال تمدید می شوند.

سطوح اولیه اجاره بها در تمام بازارهای اصلی اروپا توسط مالک تعیین می‌شود، اما محدودیت‌های مختلفی برای آزادی مالک برای تعیین اجاره وجود دارد. در اتریش، مقیاس‌های اجاره برای مالکین توسط مقامات محلی تعیین می‌شود، و در نروژ «اجاره‌های غیرمنطقی بالا» غیرقانونی است. در آلمان بسیار پرداخت بیش از 20 درصد بالاتر از نرخ بازار می تواند جرم محسوب شود. (همچنین شایان ذکر است که در فرانسه، مالکانی که از معافیت های مالیاتی برای ارائه املاک مسکونی جدید استفاده کرده اند، اغلب متعهد به ارائه ملک زیر سطح مشخصی از اجاره هستند، که بسته به طرحی که آنها در آن مشترک هستند متفاوت است.)

نحوه افزایش اجاره بها در کشورهای اروپایی

افزایش اجاره بها در طول دوره قرارداد با شدت بیشتری کنترل می شود، اگرچه به ندرت اجاره های تنظیم شده تغییر می کنند. فقط اتریش تغییر اجاره ها را به صورت مرکزی تعیین می کند و اغلب، افزایش اجاره بها با تورم مرتبط است. در ایتالیا، پس از مدت قرارداد اولیه، اجاره بها را نمی‌توان بیش از 75 درصد هزینه زندگی افزایش داد و همین امر باعث می‌شود که اجاره‌بها کاهش یابد. در آلمان، در قرارداد نوع افزایش تعیین می شود - اغلب تورم مرتبط است.

کشورهای دیگر از روش های مقایسه افزایش اجاره بها با بازار استفاده می کنند. در ایرلند، بررسی های سالانه اجاره، سطح اجاره را مطابق با ارزش گذاری های بازار تنظیم می کند. در فرانسه، یک راه حل ظریف، شاخص مرجع اجاره (IRL) است که میزان افزایش را تعیین می کند وجود دارد. چند استثنا وجود دارد؛ به عنوان مثال، زمانی که اجاره بها در حال حاضر به طور قابل توجهی کمتر از میانگین منطقه است، یا زمانی که صاحبخانه بازسازی های اساسی را به پایان رسانده است، در این صورت، بسته به نسبت بین هزینه بازسازی و سالانه، برنامه ریزی دقیقی از افزایش مجاز وجود دارد.

وضعیت آماری مالکیت مسکن در اروپا

اما آیا این مسئله باعث شده همه اروپایی ها به قول ایرانی ها به خوش نشینی روی بیاورند؟ پاسخ این سئوال هم خیر است. آمارهای «یورواستات» اداره آمار اتحادیه اروپا در مورد شاخص سکونت در خانه ملکی نشان از تشابه ایران و و اروپا دارد.

براساس گزارش اداره آماری اتحادیه اروپا، در سال 2021بیش از دو سوم مردم اتحادیه اروپا در خانه‌هایی زندگی می‌کردند که مالک خانه‌شان بودند. در اتحادیه اروپا در سال 2021، 70 درصد از جمعیت در  خانه‌ای  زندگی می‌کردند که مالک خانه‌شان بود، در حالی که 30 درصد بقیه در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کردند.

رشد قیمت و اجاره بها در اروپا

در بخش دیگری از این گزارش آمده است: قیمت مسکن در اتحادیه اروپا بین سال های 2010 تا 2021 در حدود 37 درصد افزایش یافته است.

افزایش اجاره‌بها نیز در اتحادیه اروپا بین سال‌های 2010 تا 2021 وجود داشته است و در کل 16 درصد در کل دوره رشد کرده است. در 25 کشور عضو افزایش و در دو کشور کاهش داشته است. بیشترین افزایش در استونی (154%)، لیتوانی (110%) و ایرلند (+68%) ثبت شد، در حالی که کاهش اجاره بها در یونان (25%) و قبرس (3%) بوده است.

وضعیت آماری بازار مسکن در ایران

برای مقایسه ارقام منعکس شده در گزارش اداره آمار اتحادیه اروپا با وصعیت بازار مسکن در ایران، کافی است به ارقام منعکس شده در آمارهای رسمی نگاهی بیندازیم. طی سالهای مشابه بین 2010 تا2021 یعنی بین سالهای 88 تا 99 تعداد خانوارهای مستاجر در ایران در حدود 30 درصد بوده، اما براساس آمارهای رسمی سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای شهری ایرانی طی همین دوره از حدود 32 درصد به 37 درصد افزایش یافته، لازم به تاکید است براساس استاندارهایی جهانی افزایش سهم مسکن و خوراک در سبد هزینه خانوار گویای کاهش سطح رفاه است.

در مورد قیمت مسکن در ایران در سال 1388 به شهادت آمارهای رسمی قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران یک میلیون 700 هزار تومان بوده، این رقم در سال 1399 به رقمی معادل 30 میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده، یعنی رشدی 1700 درصدی رخ داده است.

در مورد اجاره هم براساس گزارشهای معاونت مسکن و شهرسازی وزارت راه وشهرسازی درسال 88 هزینه اجاره هر مترمربع فضای مسکونی 7737تومان بوده، این رقم با 716 درصد رشد در سال 99 به 62هزار و 900نومان رسیده است و اگر با اردیبهشت سال 1401 مقایسه شود که این رقم 126هزار و 900به ثبت رسیده باید گفت با رشد 1540 درصدی طی سالهای 88 تا 1401 در اجاره واحدهای مسکونی تهران مواجه هستیم. این در حالی است که در اروپا همانطور که اشاره شد، رشد اجاره متوسط کل قاره سبز 17 درصد بوده است. این مقایسه ها را در کنار این نکته قرار دهید که در ایران قرارداد اجاره یکساله است و در عمل افزایش قیمت اجاره هم تنها و تنها براساس تصمیم مالک تعیین می شود، مالکی که شاید نگاهی هم به عرف محل ملک داشته باشد و در غیر این صورت هیچ سازو کار منطقی برای تغیین میزان اجاره وجود ندارد مگر وجدان و اخلاق.

به نظر شما کجای کار ما در ایران اشتباه است؟