اگر قصد نوسازی ملک خود را دارید این 19 بند را بخوانید

در سال گذشته وزیر راه و شهرسازی، بسته تشویقی شهرسازانه ۱۹ بندی را در خصوص سیاست‌های تشویقی کالبدی متضمن نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، با هدف افزایش کیفیت زندگی شهروندان ساکن در این بافت‌ها و همچنین پیشبرد اهداف قانون جهش تولید مسکن را ابلاغ کرد.

مصوبات ابلاغی در این بسته دارای ویژگی‌های انعطاف‌پذیری نسبت به شرایط ویژه هر شهر، رویکرد نوسازی محله‌ای، فرصت ویژه برای سازندگان و مالکان، توانمندسازی اقتصادی ساکنان بافت فرسوده از طریق انعطاف‌پذیری در ضوابط استقرار کاربری‌ها و با رویکرد درهم تنیدگی مسکن و اشتغال و ایجاد ارزش افزوده روی دارایی‌های ساکنان و افزایش کیفیت فضای سکونت است.

همچنین گره‌گشایی در صدور پروانه برای پلاک‌های مسکونی زیر حدنصاب تفکیک و ساخت این واحدها، افزایش نفوذپذیری (قابلیت دسترسی) محله و مشارکت شهرداری‌ها از ویژگی‌های دیگر این مصوبات ابلاغی است.

این بسته در حالی ابلاغ شده که دولت مردمی سیزدهم در کنار ساخت مسکن نوسازی بافت‌های فرسوده را به عنوان یکی از برنامه‌های اصلی خود قرار داد، برنامه‌ای که در کنار بالا بردن سطح کیفی زندگی ساکنان در این مناطق موجب رونق ساخت و ساز می‌شود.

در واقع به عقیده کارشناسان ابلاغ این مصوبه گامی بزرگ برای ساخت چهار میلیون واحد مسکونی پایدار در کشور است.

در تعریف بافت‌های فرسوده باید گفت که این بافت‌ها فاقد میراث فرهنگی که در محدوده شهر (معمولاً در مرکز شهر) قرار داشته و مالکان آن دارای مالکیت رسمی و قانونی هستند، اما ازنظر برخورداری از ایمنی، استحکام و خدمات شهری دچار کمبود هستند را می‌توان از این دست بافت‌های فرسوده دانست.

همچنین آسیب‌پذیری و کاهش تاب‌آوری در مقابل بلایای طبیعی و حوادث، عدم کفایت دسترسی به خدمات شهری، تنزل هویت شهری و رتبه اجتماعی در نگاه شهروندان و ظرفیت و پتانسیل «توسعه از درون» بخشی از شاخصه‌های بافت فرسوده است.

شناسایی ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار بافت فرسوده در کشور

به گفته محمد آیینی معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران تاکنون حدود ۶ هزار محله هدف بازآفرینی شناسایی شده که در آنها حدود دو میلیون و ۷۰۰ هزار واحد، بناهای ناپایدار و فاقد هرگونه سازه هستند.

وی با بیان اینکه از ۱۶۶ هزار هکتار بافت ناکارآمد شهری، ۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده میانی، ۶۰ هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی، بیش از ۳۲ هزار هکتار بافت تاریخی و ۵۰۰ هکتار بافت فرسوده با پیشینه روستایی است، اضافه کرد: ۴۹ درصد واحدهای مسکونی واقع در بافت‌های ناکارآمد شهری فاقد تاب‌آوری در برابر آسیب‌ها هستند.

شناسایی این تعداد بافت فرسوده موجب شد تا دولت در سالی که گذشت با ابلاغ بسته ۱۹ بندی تشویقی، تلاش کرد تا با ارایه تشویق‌هایی در کنار جذب بخش خصوصی با هدف سرمایه‌گذاری در این مناطق ساکنان را نیز برای نوسازی واحدهای مسکونی خود ترغیب کند.

بسته‌ای که به عقیده کارشناسان موجب خواهد شد تا سرمایه‌گذاران، مالکان و سازندگان با جذب سرمایه و یا با مشارکت نسبت به ساخت‌وساز در حوزه مسکن ورود کرده و شاهد رونق دوباره در این بخش باشیم.

با توجه به اینکه در این بسته مشارکت مردم در نوسازی بافت‌های فرسوده پیش‌بینی شده بر همین اساس این باور ایجاد شده که با توجه به اینکه بافت‌های فرسوده زیربنای توسعه زیرساختی را دارند؛ لذا تنها مسیری که می‌تواند در نوسازی بافت‌های فرسوده تاثیر گذار باشد، مشارکت دادن مردم در ساخت و ساز پلاک‌های خود است.

در این واقع این بسته تاکید ویژه‌ای بر نوسازی مسکن توسط ساکنان دارد چراکه این رویکرد که دولت مداخله مستقیم کرده و اقدام به تملک پلاک‌ها و تخریب گسترده کرده و ساخت‌وسازهایی را انجام بدهد، رویکرد منسوخی به شمار می‌رود.

در دهه‌های گذشته هر جایی که دولت در نوسازی بافت فرسوده ورود مستقیم داشته، نتایج معکوس را گرفته و بیشتر منجر به متروکه شدن، تخریب و از دست رفتن کیفیت و ارزش‌های سکونت در بافت‌ها شده است. صاحبان اصلی بافت، ساکنان آن هستند که یا باید خود و یا از طریق مشارکت با سازندگان و در مقیاس خرد اقدام به نوسازی کنند، این رویکرد در مجموعه وزارت راه و شهرسازی پذیرفته شده است و بسته ۱۹ بندی نوسازی بافت‌های فرسوده حاکی از آن است که این وزارتخانه درصدد است تا فرصت‌ها و زمینه‌هایی را فراهم کند تا ساکنان بافت توانایی نوسازی را به دست آورند.

بر همین اساس این مصوبه نسبت به وضع موجود تلاش کرده تا مشوق‌های بیشتری اعم از پیش‌بینی تراکم تشویقی و امکان کاهش ضریب تامین پارکینگ و سایر موارد را مدنظر قرار بدهد. کلیات آن قدم مثبتی است و در عین حال به نظر می‌رسد این مصوبه می‌توانست تسهیلگرانه‌تر باشد و امکان بیشتری را برای مشارکت مردم و سازندگان پیش‌بینی کند، به عنوان مثال یکی از شروط استفاده از مشوق‌ها این است که در هر محله‌ای که این مصوبه می‌خواهد اعمال شود، ابتدا باید مطمئن باشیم که به میزان یک‌سوم سرانه‌های مصوب خدمات و فضای سبز وجود داشته باشد؛ به عبارت دیگر امکان استفاده از مشوق‌ها به اقداماتی برای ارتقای خدمات موکول می‌شود و بعد از آن امکان استفاده از مشوق‌های ضابطه‌ای فراهم است در حالی که به نظر می‌رسد هم‌زمانی این دو ویژگی می‌توانست رخدادی بهتر را رقم بزند.