رد پای حباب مسکن در ثروت ایرانیان

به گزارش گروه مسکن اقتصاد 100، موسسه معتبر کردیت سوییس، هفته گذشته گزارشی از روند متوسط ثروت بزرگسالان در کشورهای جهان طی ۲۰ سال اخیر منتشر کرد. گزارشی که نشان می‌دهد در سال گذشته میلادی شهروندان سوییس، هنگ کنگ و آمریکا بیشترین ثروت را در بین شهروندان مختلف دنیا داشته‌اند. میانگین ثروت سوییسی‌ها حدود ۷۰۰ هزار دلار است که با دلار ۳۲ هزار تومانی معادل بیش از ۲۲ میلیارد تومان می‌شود. در سمت مقابل کمترین ثروت هم برای شهروندان کشورهایی مانند سیرالئون، بوروندی و آفریقای مرکزی بود که متوسط ثروت شهروندان بالغ آن کمتر از تنها ۱۰۰۰ دلار است.

ایرانیان چقدر ثروت دارند؟

بر اساس گزارش کردیت سوییس، ایرانیان بزرگسال در سال گذشته به طور متوسط ثروتی در حدود ۴۰ هزار دلار داشته‌اند و متوسط تولید ناخالص داخلی به ازای هر بزرگسال به ۲۴ هزار دلار رسیده است. چنین چیزی نشان می‌دهد که متوسط ثروت ایرانیان در سال گذشته حدود ۶۰ درصد افزایش یافته است. اما چنین ادعایی تا چه حد معتبر است؟

دو سازمان اقتصادی بزرگ جهان یعنی بانک جهانی و صندوق بین‌المللی پول، برای احتساب آمارهای پولی و مالی ایران از دو نرخ مختلف به عنوان مرجع قیمت دلار استفاده می‌کنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که بانک جهانی از نرخ دلار آزاد استفاده می‌کند و صندوق بین‌المللی پول از نرخ ارز رسمی که از سال ۹۷ به این سو روی عدد نحس ۴۲۰۰ تومان قفل شده است. به همین جهت برای برآورد دقیق‌تر ثروت ایرانیان، در این گزارش تلاش شده تا ثروت و درآمد ایرانیان بر اساس نرخ ارز آزاد محاسبه شود. در صورتی که این عدد را تعدیل کنیم، می‌بینیم ثروت ایرانی‌های بزرگسال در سال گذشته به طور متوسط حدود ۷ هزار دلار بوده است، یعنی حدود یک صدم ثروت سوییسی‌های پولدار.

ثروت ایرانی‌ها کجاست؟

کردیت سوییس ادعا کرده است که برای محاسبه ثروت خانوارهای کشورها دارایی‌های مالی (مانند سهام و سپرده بانکی) و غیر مالی (مانند مسکن) را محاسبه کرده است. طبق این گزارش بخش عمده ثروت ایرانیان در دارایی‌های غیرمالی که به نوعی همان املاک می‌شود، سرمایه‌گذاری شده است. به طوری که در سال گذشته حدود ۲۴ درصد ثروت ایرانی‌ها دارایی‌های مالی بوده است و ۷۶ درصد آن غیر مالی. این در حالی است که در کشوری مانند آمریکا بیش از ۸۰ درصد ثروت افراد در بازارهای مالی است و تنها ۲۰ درصد آن دارایی‌های غیر مالی است. چنین چیزی تفاوت زیاد ساختار بازارها در این دو کشور و همچنین کوچ بیشتر ثروت به سمت مسکن در ایران است.

جهش ۷.۵ برابری ثروت ایرانی‌ها در دو دهه

بررسی روند متوسط ثروت ایرانی‌ها از ابتدای هزاره جدید میلادی نشان می‌دهد که ایرانیان بزرگسال در سال ۲۰۰۱ به طور متوسط ثروتی معادل ۹۲۵ دلار داشته‌اند. عددی که الان به حدود ۷ هزار دلار رسیده است. یعنی بیش از ۶۵۰ درصد رشد در متوسط ثروت ایرانیان. نکته جالب اما همبستگی بالای ثروت ایرانیان با قیمت مسکن است. چین چیزی معلول سهم بسیار بالای مسکن از ثروت ایرانیان است.

بررسی روند ثروت ایرانیان در دو دهه اخیر نشان می‌دهد بیشترین ثروت ایرانی‌ها در سال‌های ۲۰۱۰ و ۲۰۱۷ میلادی یا همان ۸۹ و ۹۶ شمسی بوده است. در این دو سال متوسط ثروت هر ایرانی بزرگسال به بیش از ۱۳ هزار دلار یعنی نزدیک به دو برابر رقم کنونی رسیده بود. نکته جالب اما این که بعد از هر دو مرتبه‌ای که ثروت دلاری ایرانیان به بیش از ۱۳ هزار دلار رسیده است، شاهد یک طوفان اقتصادی سهمگین و جهش شدید نرخ ارز بودیم.

چنین چیزی نشان می‌دهد که ثروت بالای ایرانیان در این سال‌ها نه به خاطر پولدار شدن واقعی مردم بلکه به علت سرکوب شدید نرخ ارز و پایین بودن مصنوعی قیمت دلار بوده است. به عنوان مثال در اغلب سال‌های دهه ۸۰، قیمت دلار حدود تنها ۷۰ درصد رشد کرده است اما متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در تهران با جهش تقریبا ۶۰۰ درصدی از متری ۳۲ هزار تومان در سال ۸۰ به ۲۱۷ هزار تومان در سال ۹۰ رسیده است. چنین اتفاقی باعث شد تا قیمت دلاری مسکن که در ابتدای این دهه حدود ۴۰۰ دلار بود به نزدیکی ۲ هزار دلار در سال ۸۷ هم برسد. چنین چیزی نشان می‌دهد که در آن سال‌ها به علت سرکوب نرخ ارز و همچنین رشد قیمت مسکن، دارایی ایرانیان به سطوح کم‌سابقه ۱۳ هزار دلاری هم می‌رسد.

اما نکته ای که وجود دارد این است که ثروت ۷ هزار دلاری کنونی را نمی‌توان تحت تاثیر بیماری هلندی و سرکوب ارزی دانست. زیرا که به گواه اغلب کارشناسان طی سال‌های اخیر به علت کوتاه بودن دست دولت از درآمدهای نفتی، قیمت دلار سرکوب خاصی نمی‌شود. در همین حال بسیاری از کارشناسان هم اعتقاد دارند که در دولت اصلاحات نرخ ارز با شدت کمتری سرکوب می‌شد و قیمت بازاری دلار در اغلب سال‌ها نزدیک به ارزش واقعی ارز بود. به همین جهت به نظر می‌رسد مقایسه ثروت ایرانیان در ۱۴۰۰ با ۱۳۸۰ می‌تواند به خوبی روند افزایش ثروت ایرانیان را نشان دهد.

رد پای حباب مسکن در ثروت ایرانیان

بررسی ها نشان می دهد که متوسط قیمت دلاری مسکن از سال ۸۰ تا ۱۴۰۰ با رشد تقریبا ۳ برابری همراه شده است. در همین دوره زمانی ثروت ایرانی ها هم رشد ۷.۵ برابری داشته است؛ یعنی سالانه ۱۰ درصد افزایش ثروت. عددی که نشان می دهد ایرانیان با نرخ بالایی نسبت به بسیاری از کشورهای دیگر توانسته‌اند ثروت خود را افزایش دهند. به عنوان مثال ثروت آمریکایی‌ها در همین دوره زمانی تنها ۲.۶ برابر شده است که نشان می‌دهد نرخ افزایش ثروت آمریکایی‌ها در این دوره به طور متوسط سالی ۵ درصد بوده است؛ یعنی نصف سرعت رشد ثروت ایرانیان. این در حالی است که طی همین دوره زمانی سرانه تولید ناخالص داخلی ایرانی‌ها تنها ۶۰ درصد رشد کرده است و برای آمریکایی‌ها نزدیک به ۱۰۰ درصد.

چنین چیزی نشان می‌دهد که بخش عمده افزایش تقریبا ۱۰ درصدی ثروت ایرانی‌ها در هر سال نه به خاطر تجمع ثروت بر اساس پس‌انداز بلکه به خاطر باد شدن مداوم حباب قیمت مسکن بوده است. به عبارتی ایرانی‌ها در دو دهه گذشته بدون این که به خاطر رشد اقتصادی واقعا ثروتمندتر شده باشند، در پی ابرحباب مسکن پولدارتر به نظر می‌رسند.

انتهای پیام/