اجاره نشینی یا اجاره دادن کدام سود بیشتری دارد؟/ پاسخ به پارادوکس عایدی موجرها

به گزارش گروه مسکن اقتصاد 100، عایدی در یک بازار سرمایه گذاری باید به حدی باشد که سود آن نه تنها تورم عمومی را پوشش دهد، بلکه حتی قدری از آن بیشتر باشد. در این صورت سرمایه گذاری به صرفه تلقی و با اقبال روبه‌رو می شود. اما در بازار اجاره کشور و به شکل ویژه در بازار اجاره تهران چه می گذرد؟

میانگین تورم عمومی ظرف چند سال اخیر قدری بیش از ۲۰ درصد بوده و بر این اساس عایدی راضی کننده زمانی نصیب موجر می شود که درآمد حاصل از اجاره داری یک ساله ملک او دست کم در همین حدود و حتی از این میزان بالاتر باشد.

این در حالی است که نرخ تاریخی میانگین عایدی اجاره داری در کل پایتخت بین ۵/ ۲ تا ۵/ ۶ درصد بوده است. طبعا این نرخ ها فاقد جذابیت حداقلی برای سرمایه گذاران بوده و نمی تواند آنها را به خرید سرمایه ای ملک و عرضه آن در بازار اجاره ترغیب کند.

با این وجود بازار مسکن به ویژه در شهر تهران هیچگاه از حضور بازیگران سرمایه ای خالی نشده و این نکته تامل برانگیز و به نوعی نشان دهنده وجود یک پارادوکس ظاهری در بازار اجاره مسکن است. اینکه چه عاملی موجب شده تا سرمایه گذاران از بازار مسکن پایتخت ناامید نشوند و همچنان با وجود همه فراز و نشیب ها و دردسرهایی که اجاره داری به دنبال دارد، به عنوان موجر در بازار مسکن شهر تهران حضور داشته باشند، سوالی است که پاسخ به آن دلیل جذابیت این فعالیت در بازار مسکن را روشن می کند.

فعالان بازار مسکن پایتخت به جای تمرکز بر عایدی اجاره داری در هنگام خرید ملک و عرضه آن در بازار اجاره مسکن، روی عایدی بلندمدت این دارایی تمرکز می کنند. در واقع آنها بیش از اینکه به دنبال انتفاع صرفا از محل درآمد اجاره واحدهای مسکونی خود باشند، روی تورم مسکن حساب ویژه باز کرده اند و این سیر صعودی تقریبا همیشگی قیمت مسکن در تهران است که آنها را به حضور در بازار مسکن فراخوانده است، نه چهار یا پنج درصد سود سالانه یا قدری بیشتر و کمتر از این مقدار که به واسطه اجاره دادن ملک نصیب آنها می شود.

تجربه دوره های مختلف رکود – رونق مسکن نشان داده است تورم مسکن در تهران طی سال های جهش حتی از تورم عمومی نیز بالاتر است و کافی است ملاکان یک دوره جهش را پشت سر بگذارند تا آنچه را که به عنوان عایدی انتظار دارند، کسب کنند.

در صورتی که وضعیت متغیرهای اقتصاد کلان باثبات باشد و تلاطم تورمی وجود نداشته باشد، موجران تنها در صورتی مایل به حضور در بازار اجاره مسکن خواهند بود که عایدی اجاره داری حداقل حدود دو برابر نرخ تورم عمومی باشد؛ کمااینکه در آمریکا بر اساس نسبت تاریخی قیمت به اجاره مسکن (P/ R)، میانگین عایدی اجاره حدود 9 درصد اما نرخ تورم عمومی کمتر از نصف این رقم بوده است؛ اما در تهران با توجه به جنس مصرفی تقاضای ملکی حاضر در بازار اجاره و اهمیت ویژه استطاعت که نقشی تعیین کننده در میزان رشد اجاره بها دارد، عایدی مورد انتظار سرمایه گذاران ملکی از ناحیه دیگر یعنی تورم مسکن جبران می شود. در واقع سود موجرها با تورم مسکن دوپینگ می کند.

انتهای پیام