چند دلار برای هر مترمربع مسکن؟/ تغییرات زمستان ۱۴۰۳ و اثر نرخ ارز

رابطه بین قیمت مسکن و نرخ ارز

رابطه مستقیم میان قیمت مسکن و نرخ ارز به عوامل مختلفی وابسته است، از جمله تأثیرات روانی، وابستگی به مصالح ساختمانی وارداتی و تغییر در تقاضاهای سرمایه‌گذاری. در ایران، موضوع وابستگی بازار به نرخ ارز به دلیل وابستگی به واردات مصالح ساختمانی، حائز اهمیت است.

تغییرات قیمت مسکن تحت تأثیر نرخ ارز

در صورتی که نرخ ارز افزایش یابد، بلافاصله بر هزینه تولید مسکن تأثیر گذاشته و باعث افزایش قیمت هر مترمربع مسکن می‌شود. بر این اساس، فرمول محاسبه قیمت مسکن به شکل زیر در نظر گرفته می‌شود:

قیمت هر مترمربع = هزینه ساخت (بر حسب دلار) × نرخ دلار + سود سازنده

سال نرخ دلار (تومان) میانگین قیمت مسکن (میلیون تومان) میانگین قیمت دلاری (دلار) ۱۳۹۸ ۲۰,۰۰۰ ۲۰ ۱۰۰۰ ۱۴۰۱ ۵۰,۰۰۰ ۶۰ ۱۲۰۰ ۱۴۰۳ ۹۰,۰۰۰ ۹۰ ۱۴۰۰

وابستگی قیمت مسکن به تورم و نرخ ارز

در ایران، نرخ تورم به‌همراه تقاضای سرمایه‌گذاری نقش کلیدی در تعیین قیمت مسکن دارد. فرمول ساده‌ای برای ارتباط میان قیمت مسکن و تورم به شکل زیر تعریف می‌شود:

رشد قیمت مسکن = نرخ تورم + ضریب تقاضای سرمایه‌گذاری

تحلیل روند تاریخی قیمت دلاری مسکن

بررسی روند تاریخی نشان داده که قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به دلار، معمولاً در بازه‌ای بین ۱۰۰۰ تا ۱۵۰۰ دلار نوسان داشته است، اما این قیمت تحت تأثیر جهش یا کاهش نرخ ارز، تغییرات عمده‌ای را تجربه کرده است:

دوره‌های کاهش قیمت دلاری: در زمان جهش شدید نرخ ارز (مثل سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹)، قیمت دلاری مسکن کاهش یافت.

دوره‌های افزایش قیمت دلاری: در دوره‌های تثبیت ارزی یا رونق بازار مسکن (مثل سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳)، قیمت دلاری رشد داشته است.

میانگین قیمت دلاری مسکن در زمستان ۱۴۰۳

بر اساس برآوردهای صورت‌گرفته، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است. با احتساب نرخ دلار آزاد در محدوده ۹۰ هزار تومان، این رقم معادل ۱۰۰۰ تا ۱۴۰۰ دلار برای هر مترمربع است.

در مناطق لوکس تهران، این رقم می‌تواند از ۳۰۰۰ دلار فراتر رود؛ در حالی‌که در مناطق کم‌برخوردار ممکن است به ۷۰۰ تا ۸۰۰ دلار کاهش یابد.