چگونه مسکن درآمد تهرانی‌ها را به چالش کشید؟

افزایش قیمت مسکن در تهران

داده‌های موجود نشان می‌دهد که روند افزایش قیمت مسکن در تهران طی سال‌های اخیر با کاهش حجم معاملات همراه بوده است. این موضوع به شدت بر فعالیت مشاوران املاک تأثیر گذاشته و بسیاری از آن‌ها در ماه حتی یک معامله خریدوفروش انجام نمی‌دهند.

بر اساس گزارش‌های موجود از اواسط تابستان سال جاری، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت به حدود ۱۰۰ میلیون تومان نزدیک شده است. این یعنی ارزش یک واحد مسکونی ۸۰ متری در تهران در حدود هشت میلیارد تومان برآورد می‌شود. البته اختلاف قیمت در مناطق مختلف شهر همچنان قابل توجه است. در حالی که در برخی از مناطق جنوبی، قیمت‌ها پایین‌تر است، در شمال شهر ارقام بسیار بالاتری مشاهده می‌شود.

کرونا و توقف گزارش‌دهی

بانک مرکزی که پیش‌تر به صورت ماهانه گزارش‌های تحولات بازار مسکن را ارائه می‌داد، از مردادماه سال جاری دسترسی به این داده‌ها را متوقف کرده است. دلیل این توقف، مشکلات دسترسی به سامانه املاک و مستغلات عنوان شده که زیر نظر وزارت راه و شهرسازی فعالیت می‌کند. بر اساس آخرین اطلاعات موجود، در اواسط تابستان امسال متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده است. اما با توجه به تورم ماهانه اعلام‌شده توسط مرکز آمار (حدود ۲.۹ درصد تا ۳.۴ درصد در ماه‌های اخیر)، متوسط قیمت کنونی مسکن به حدود ۱۰۲ میلیون تومان تخمین زده می‌شود.

سهم بزرگ مسکن از درآمد تهرانی‌ها

مطالعه‌ گزارش‌های سالانه مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که هزینه مسکن در تهران بیش از نیمی از درآمد خانوارها را مصرف می‌کند. به طور دقیق، ۵۵.۸ درصد از درآمد تهرانی‌ها به مسکن اختصاص می‌یابد، در حالی که این سهم در بسیاری از استان‌های کشور بسیار کمتر است. برای نمونه، در استان کهگیلویه و بویراحمد فقط ۱۸.۵ درصد از درآمد صرف مسکن می‌شود و در بیش از نیمی از استان‌های ایران این نسبت زیر ۳۰ درصد است.

کاهش حجم معاملات در بازار املاک

یکی دیگر از چالش‌های بزرگ بازار مسکن تهران، افت شدید حجم معاملات است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات مسکن در مرداد ماه سال جاری در تهران به ۳,۶۶۵ معامله کاهش یافته است. این رقم در مقایسه با مرداد ماه هفت سال پیش، که نزدیک به ۱۸ هزار معامله بود، افتی حدود ۸۰ درصدی را نشان می‌دهد.

این روند کاهشی از سال ۱۴۰۰ چشمگیرتر شده است و از آن زمان به ندرت حجم معاملات ماهانه از پنج هزار معامله فراتر رفته است. به همین دلیل، بسیاری از مشاوران املاک در ماه‌های اخیر عمدتاً روی اجاره‌نامه‌ها به عنوان منبع درآمد خود تمرکز کرده‌اند، چرا که معاملات خریدوفروش تقریباً کاهش یافته است.

بررسی وضعیت هزینه‌های مسکن به تفکیک استان‌ها

جدول زیر سهم هزینه‌های مسکن از کل درآمد خانوار را در استان‌های مختلف نشان می‌دهد:

تحلیل این داده‌ها نشان می‌دهد فشار هزینه‌های مسکن بر دوش خانوارهای تهرانی بسیار سنگین‌تر از دیگر استان‌هاست.