پشت پرده یک باور غلط درباره بازار مسکن تهران

واقعیت این است که افزایش قیمت زمین عمدتاً نتیجه نقش‌آفرینی عواملی مانند احتکار و سوداگری است، نه صرفاً عرضه محدود آن. بسیاری از اراضی شهری و زمین‌های قابل توسعه در حاشیه شهرها به‌دلیل نبود شفافیت و نظارت‌های مؤثر، به‌عنوان کالای سرمایه‌ای احتکار می‌شوند. دولت باید در این زمینه به‌جای تمرکز صرف بر افزایش عرضه زمین، توجه ویژه‌ای به تنظیم دقیق سازوکارهای عرضه و تقاضا داشته باشد. مهم‌ترین گام در این راستا، جلوگیری از احتکار زمین در هر دو بخش خصوصی و نهادهای دولتی است. برای این کار، وضع مالیات‌های مؤثر بر زمین‌های بلااستفاده، تدوین قوانین شفاف برای استفاده از زمین‌های عمومی، و تقویت سامانه‌های نظارت بر مالکیت و انتقال اراضی ضروری است.

احتکار مسکن نیز به‌عنوان مکمل احتکار زمین، بحران دسترسی به مسکن را تشدید کرده است. بسیاری از سازندگان و سرمایه‌گذاران با نگهداری واحدهای مسکونی در انتظار افزایش قیمت، عرضه واقعی مسکن را محدود می‌کنند. دولت باید با شناسایی این دارایی‌های بلااستفاده و وضع مالیات‌های بازدارنده بر خانه‌های خالی، عرضه مسکن را در بازار افزایش دهد. این اقدام، علاوه بر کاهش قیمت زمین و مسکن، پیام روشنی به بازار می‌دهد که نگهداری اموال به‌منظور سودجویی غیرمولد، هزینه‌بر خواهد بود.

برای مقابله با این چالش‌ها، دولت باید مجموعه‌ای از مشوق‌ها و اقدامات قهری را به‌طور همزمان به‌کار گیرد. مشوق‌ها شامل تسهیل فرایند اخذ مجوزهای ساخت‌وساز، اعطای وام‌های کم‌بهره به پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت، و کاهش تعرفه‌های توسعه زیرساخت‌ها است. این سیاست‌ها به‌جای تمرکز صرف بر عرضه زمین، انگیزه سرمایه‌گذاری در تولید مسکن را افزایش می‌دهد و به‌طور غیرمستقیم فشار بر قیمت زمین را کاهش می‌دهد. از سوی دیگر، دولت باید با اتخاذ سیاست‌های شفاف و قوی‌تر، از جمله شفاف‌سازی در تخصیص زمین‌های عمومی و مقابله با نفوذ شبکه‌های رانتی، زمین را از یک کالای انحصاری به ابزاری برای توسعه اجتماعی تبدیل کند.

دولت باید رویکرد بلندمدتی نسبت به مدیریت زمین داشته باشد و ابزارهای پیشرفته داده‌محور مانند نقشه‌های دیجیتال جامع از کاربری زمین و تحلیل داده‌های بازار را به‌کار گیرد. این ابزارها می‌توانند به شناسایی مشکلات و هدایت سیاست‌ها کمک کنند. در نهایت، دولت زمانی می‌تواند به‌طور مؤثر قیمت زمین را کنترل کند که به‌عنوان ناظر توانمند و سیاست‌گذار کارآمد عمل کند و نه صرفاً به‌عنوان عرضه‌کننده مستقیم زمین. ترکیب هوشمندانه ابزارهای اقتصادی و تنظیمی می‌تواند مانع از تبدیل زمین به کالایی غیرقابل دسترس برای اکثریت جامعه شود و زمینه‌ساز عدالت مسکنی پایدار گردد