صندوق املاک و مستغلات چرا به وجود آمد؟!

به گزارش سرویس پول و سرمایه اقتصاد 100- مهشید خیزان: زمانی که اسم سرمایه‌گذاری به گوش می‌خورد، به دنبال آن ریسک‌ها و بازدهی موردنظر نیز پررنگ می‌شود؛ برای سرمایه‌گذاری همیشه راه‌های زیادی در دنیا وجود داشته و هر شخصی می‌تواند با دانستن میزان ریسک موردنظر خود سرمایه‌گذاری کند.

یکی از این گزینه‌ها که بازدهی خوبی در شرایط تورمی مانند شرایط حاضر کشور ما برای سهامداران داشته و در عین حال با ریسک کمی همراه است، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است. نکته‌ای که در این نوع از سرمایه‌گذاری نهفته است، نیاز به وجود سرمایه کلان است که این موضوع موجب می‌شود تعدادی از سرمایه‌گذاران از آن غافل بمانند. بنابراین صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات درحالی به‌وجود آمدند که هدف آن‌ها به طور خلاصه حفظ ارزش پول متناسب با میزان رشد نرخ مسکن برای سرمایه‌گذاران است.

تعریف صندوق املاک و مستغلات

صندوق املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) با نام اختصاری (REIT)، یک نوع ابزار مالی است که مالک، اداره یا تامین‌کننده املاک درآمدزا است. این صندوق که طبق صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده است، سرمایه سرمایه‌گذاران متعددی را جمع‌آوری می‌کنند. این موضوع به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد تا از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند. از طرف دیگر، REITs به‌عنوان سپر سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در برابر تورم عمل می‌کند.

همانطور که گفته شد این صندوق‌ها با هدف کسب سود از بازار ملک راه اندازی شده است. بنابراین این صندوق از نوع با سرمایه‌گذاری محدود (Closed-End Fund) بوده و برای صدور یا ابطال واحدها باید مطابق با نظر مدیر صندوق و طی شرایط خاص که در امیدنامه و اساسنامه صندوق ذکر می‌شود، انجام شود.

واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق، سبدهایی با دارایی مبتنی بر املاک و مستغلات را خریداری، تاسیس و اداره می‌کنند. غالب پرتفوی صندوق املاک و مستغلات متمرکز بر سرمایه‌‌گذاری در دارایی‌‌های غیرمنقول است. این دارایی‌ها لازم است در ایران باشد و گواهی پایان کار معتبر و سند رسمی داشته باشند. کاربری این دارایی‌ها هم می‌تواند مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی یا ورزشی باشد.

سودی که از نتیجه این نوع سرمایه‌گذاری به دست می‌آید، بین سهامداران صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات توزیع می‌شود. بنابراین نوع سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها از نوع غیرمستقیم بوده و دارای ریسک بسیار کمی است. همچنین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در بورس معامله می‌شود و سرمایه‌گذاران در سود و ضرر املاک تحت مدیریت صندوق، شریک خواهند بود.

کارایی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

با استفاده از صندوق املاک و مستغلات می‌توان سرمایه افراد را جمع آوری کرد و به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن از آن بهره‌ برد. ازطرفی می‌توان با کمک صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، از سرمایه‌گذاری در این حوزه درآمد غیرمستقیم نیز کسب کرد. صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس و اوراق بهادار دریافت می‌کنند و با هدف یکی کردن مبالغ جمع آوری شده و تخصیص آن به سرمایه‌گذاری در املاک، کار خود را آغاز می‌کنند.

همانطور که از نام این صندوق مشخص است، فعالیت اصلی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، خرید و فروش املاک و مستغلات است. در این صندوق‌ها با خرید ملک و اجاره آن و تقسیم عواید ناشی از اجاره به صاحبان واحد، به کسب سود در بازار ملک می‌پردازند.

دریافت تسهیلات، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی و اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی که در بورس پذیرفته شده‌اند نیز جزو فعالیت‌های فرعی این صندوق‌ها است. علاوه بر این می‌توان باقی‌مانده وجوه صندوق را در سپرده‌های بانکی و البته گواهی سپرده بانکی سرمایه‌گذاری کرد. بنابراین بازدهی این صندوق مشابه با بازدهی ملک در طی دوره فعالیت است.

ویژگی‌های صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات

صندوق‌های املاک و مستغلات در بورس فعال بوده و دارای دو ویژگی اساسی هستند:

این صندوق‌ها مجموعه‌ای از دارایی‌ها که شامل زمین، فروشگاه، برج و موارد بسیار دیگری از این دست می‌شوند را مدیریت می‌کنند. REITs، سود به دست آمده را بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کند؛ دوره‌های تقسیم سود می‌تواند ماهانه، فصلی و یا به صورت سالانه درنظر گرفته شود. براساس مقررات، حداقل ۹۰ درصد از درآمدهای دریافتی حاصل از اجاره دارایی‌های غیرمنقول و نیز سود دریافتی ناشی از سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار تحت تملک صندوق پس از کسر هزینه‌های صندوق بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود.

مزایای REITs

1. در صورت رعایت الزامات قانونی، سود تقسیمی REITs از مالیات شرکتی معاف است.
2. سهام REITs خصوصا در صورتی که در بورس اوراق‌بهادار لیست شده باشد، بسیار نقدشو است.
3. REITs امکان سرمایه‌گذاری در مستغلات غیرمسکونی مانند هتل‌ها، مراکز خرید و سایر مستغلات تجاری و صنعتی را فراهم می‌آورد.
4. با سرمایه‌گذاری در REITs، سرمایه‌گذاران از مدیریت حرفه‌ای برای ادارۀ سبد دارایی‌های مبتنی بر املاک و مستغلات بهره‌مند می‌شوند.

انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، با شاخصی تحت عنوان NAREIT REIT طبقه‌بندی می‌شوند. سه نوع اصلی این صندوق‌ها، سهامی، رهنی و ترکیبی هستند.

-صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT)

این صندوق‌ها، املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری و اداره می‌کنند. ازطرفی در طیف گسترده‌ای از انواع فعالیت‌های لیزینگ، تعمیر و نگهداری، ساخت و ساز املاک و مستغلات کار می‌کنند. علاوه بر این، به قشر اجاره نشین هم خدماتی را ارائه می‌دهند. تفاوت اصلی اینگونه صندوق‌ها با شرکت‌های عملیاتی مستغلات در این است که صندوق‌ها از خرید، ساخت و ساز، نگهداری و اداره این موارد کسب درآمد و سود می‌کنند اما شرکت‌ها از فروش.

-صندوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT)

عمده سرمایه‌گذاری صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات رهنی روی سبدهای سرمایه‌گذاری مستقیم انجام می‌شود. این سرمایه‌گذاری‌ها از طریق تخصیص وام به صاحبان مستغلات و شرکت‌های عملیاتی مستغلات انجام می‌شوند.

-صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT)

سبد سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها شامل دارایی‌های واقعی، مستغلات و مالی ملکی می‌شوند. همچنین این سبدها می‌توانند ترکیبی از دارایی واقعی و مستغلات باشند. مهم‌ترین حوزه فعالیتی این صندوق‌ها به شرح زیر هستند: REITs خرده فروشی، REITs  مسکونی، REITs بیمارستانی، REITs اداری، REITs هتل‌ها.

انتهای پیام/