خروج مسکن از خواب زمستانی/بازار مسکن با افزایش نرخ دلار جان گرفت

با افزایش نرخ دلار در این روزها،  قیمت مسکن  نیز افزایش پیدا کرده و به‌نظر می‌آید که بعد از یک رکود یک‌ساله، در حال خروج از رکود است. دلار در هفته‌های اخیر، رفتار متفاوتی از خود نشان داده و باعث شده است که بازار معاملات مسکن تهران از خواب زمستانی خارج شود. گرچه تغییر نرخ دلار همیشه روی بازار مسکن نیز اثر گذاشته، اما به‌نظر می‌رسد که این بار، این اثرگذاری فرق‌های عمده‌ای دارد.با افزایش ۸ درصدی نرخ دلار در قیاس با آذر، تعداد تماس‌های متقاضیان مسکن به واسطه‌های بازار بیشتر شده است. اما نکته اینجاست که بیشتر این متقاضیان به‌دنبال خریدهای سرمایه‌ای نیستند، بلکه متقاضیانی هستند که در پی تبدیل آپارتمان‌های خود به احسن هستند. از سوی دیگر، به‌نظر می‌آید که مالکان نیز با شرایط فعلی کنار آمده‌ و حاضر شده‌اند، ملک خود را با نرخ قبلی ارائه کنند.در واقع انتظار می‌رفت که با افزایش قیمت دلار، نرخ مسکن نیز بالاتر برود، اما گرچه این اتفاق رخ نداد، اما توانست بازار مسکن را تاحدی از رکود خارج کند. به‌نظر می‌رسد که نرخ مسکن به‌قدری بالا رفته بود که دیگر توان افزایش نرخ دیگری نداشت. در حال ‌حاضر، نرخ دلاری مسکن تهران به متری هزار و ۵۰۰ دلار رسیده است. این مبلغ، رکوردی تاریخی است که نشان از وخامت اوضاع مسکن می‌دهد. از ابتدای سال ۹۷ که جهش قیمت‌ها شروع شد، نرخ دلار ۱۳برابر شده، اما نرخ مسکن با رشد ۱۸برابر مواجه بوده، به‌همین‌دلیل است که امروزه، واکنش بازار مسکن نسبت به افزایش نرخ دلار، فرق زیادی با گذشته کرده و صمت در گزارش تاثیر افزایش نرخ دلار را بر بازار مسکن مورد بررسی قرار داده است.

رونق بازار مسکن تهران با افزایش نرخ دلار​

از همان روزی که نرخ دلار در سال ۹۷ دچار نوسان شد، شاهد افزایش چشمگیر نرخ مسکن نیز بودیم و قیمت‌ها دچار جهش ناگهانی شد. از همان روز معلوم شد که دلار، بازیگر مهمی در بازار مسکن است. در این چند ماه که نرخ دلار ثابت بود، شاهد ثبات بازار مسکن بودیم. اما با افزایش نرخ دلار در هفته‌های اخیر، دوباره ثابت شد که نرخ این شاخص بر بازار ملک و املاک، اثر زیادی می‌گذارد. طی همین یک هفته گذشته، بازار مسکن تغییر وضعیت داده و به‌نظر می‌آید که از رکود سنگینی که درگیرش بود، خارج شده است،همچنین برخی خریداران مردد، دوباره به بازار برگشته‌اند و تقاضای خرید بیشتر شده است.خیلی از این معامله‌گران از تابستان امسال، منتظر بهبود وضعیت بودند تا بتوانند وارد بازار شوند. در واقع، خرید مسکن توسط این افراد، چند ماهی بود که به‌تعویق افتاده بود. این متقاضیان به‌طوردائم بازار مسکن را رصد می‌کردند و با نخستین تغییری که در هفته‌های اخیر رخ داد، فورا وارد بازار شدند و خریدهای خود را انجام دادند. در واقع، رونقی که امروزه در بازار مسکن می‌بینیم، حاصل ورود همین متقاضیان به بازار مسکن است. شارژ ارزی مسکن انجام شده و همین موضوع، معاملات مسکن را افزایش داده است. واسطه‌های بازار می‌گویند که بیشتر متقاضیان مسکن در این روزها، متقاضیان مصرفی هستند و بیشترین تقاضا در محله‌های محبوب و مصرفی تهران است. افزایش نرخ دلار خیلی از متقاضیان مسکن را نگران کرد که مبادا نرخ مسکن نیز با سرعت بالایی افزایش پیدا کند،به‌ویژه باتوجه به این نکته که بازار اجاره دستخوش تغییر شده و به‌طورمشخص حال و هوای آخر سال را به خود گرفته است.

اما واقعیت اینجاست که نرخ مسکن به‌قدری بالا رفته که بعید است با چند درصد افزایش نرخ دلار، شاهد افزایش نرخ مسکن باشیم. در نتیجه تنها اتفاقی که با ورود متقاضیان مسکن به بازار رخ داد، رونق معاملات بود. پدیده‌ای که خیلی از بنگاهداران و واسطه‌گران منتظرش بودند. در برخی محله‌های مصرفی تهران که نرخ معاملات مسکن صفر بود، حالا شاهد افزایش معاملات هستیم و طی هفته، چند قرارداد فروش مسکن منعقد می‌شود. آمارهای واسطه‌گران و بنگاهداران نیز بر همین موضوع تاکید دارد. بسیاری از آنها با خوشحالی خبر از رونق بازار مسکن می‌دهند و می‌گویند که در هفته جاری، حداقل ۴ یا ۵ قرارداد فروش امضا کرده‌اند. به‌نظر می‌آید که بعد از مدت‌ها انتظار، بازار مسکن دوباره رنگ رونق را به خود دیده است. البته باید در انتظار آغاز سال جدید باقی بمانیم و ببینیم که شروع سال جدید، چگونه بر بازار مسکن اثر می‌گذارد.

خریداران از رفتارهای هیجانی دوری کنند

حسین قلی‌زاده، کارشناس بازار مسکن درباره تاثیر نرخ دلار بر بازار مسکن به صمت گفت: به‌نظر می‌رسد سناریو سال قبل دوباره تکرار شود و با نزدیک شدن به ماه‌های آخر سال شاهد تکاپوی بازارهای مالی باشیم و این اتفاق خارج از ذهنی نیست؛ اما اینکه دلار به‌یک‌باره چندهزار تومان بالا رود، به‌نظر حباب کوتاه‌مدتی است که به دلایل سیاسی اتفاق افتاده و ممکن است دوباره سر جای خود برگردد. بازار مسکن در شرایط فعلی که رکود شدید را تجربه می‌کند، نمی‌تواند از تنش‌های ارزی تاثیر زیادی بگیرد، چراکه ریسک معاملات برای هر دوطرف خریداران و فروشندگان بالا است و معامله‌گران ترجیح می‌دهند تا زمان ثبات قیمت‌ها صبر کنند.

وی در ادامه توضیح داد: بنده اینکه گفته می‌شود معاملات مسکن وارد فاز تازه‌ای شده و رونق گرفته است را قبول ندارم و به‌نظر نمی‌رسد که افزایش نرخ دلار، باعث تکاپوی بازار مسکن شده باشد. البته این تکاپو به‌ضرر خریداران است و اتفاق مثبتی نیست که بخواهیم از آن به‌عنوان یک اتفاق خوب یاد کنیم. خریداران بازار مسکن باید از رفتارهای هیجانی دوری کنند تا به گرانی‌ها دامن نزنند. مسلما هیچ فروشنده‌ای از اینکه ملکش را گران بفروشد، بدش نمی‌آید.

حساسیت بازار مسکن کم شد

قلی‌زاده بیان کرد: رکود معاملات بازار مسکن به‌دلیل این است که نقدینگی مردم با قیمت‌های فضایی بازار همخوانی ندارد،بنابراین در این شرایط حساسیت بازار مسکن نسبت به متغیرهای مالی کمتر می‌شود و این موضوع ناخودآگاه به یک نقطه اتکایی برای این بازار تبدیل شده است. مسلما اگر شرایط اقتصادی اجاره می‌داد، قیمت‌ها خیلی بیشتر از این بالا می‌رفت. وی درباره کاهش نرخ مسکن در چند ماه اخیر به صمت گفت: اصلا این اتفاق رخ نداده و نباید به آمارهایی که منتشر می‌شود، اطمینان کرد، چراکه آمارهایی که با تاخیر چندماهه منتشر می‌شوند، اعتبار ندارند. افزایش یا کاهش نرخ مسکن نکته‌ای نیست که ما با آمار بخواهیم متوجه آن شویم؛ چراکه با چرخی در سایت‌های اینترنتی یا بنگاه‌های املاک متوجه می‌شویم که نرخ ملک حتی با این رکود شدید به رشد خود ادامه داده و تنها روند افزایش قیمت‌ها کمی کند شده است. چطور می‌شود که با تورم بالای ۴۰ درصد صحبت از کاهش نرخ مسکن کنیم؟

قلی‌زاده در خاتمه گفت: امیدواریم که تلاش‌های بیشتری برای حل مشکل مسکن انجام بگیرد و این موضوع جز با توسعه و اصلاح نظام اقتصادی اتفاق نمی‌افتد.

عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن

فرهاد باقرنیا، کارشناس مسکن به صمت گفت: نرخ مسکن تحت‌تاثیر عواملی مانند نرخ ارز، عرضه و تقاضا، شرایط اقتصادی، تغییرات قوانین و مقررات مسکن، سیاست‌های دولت و عوامل دیگر قرار می‌گیرد. در سال‌های اخیر، نرخ مسکن در تهران تحت‌تاثیر عوامل متعددی قرار گرفته است. شرایط اقتصادی کشور و اثر آن بر تورم و نرخ ارز می‌تواند تاثیرات زیادی بر رشد نرخ مسکن داشته باشد. تغییرات در قوانین و مقررات مسکن، مانند تغییر در محدودیت‌های ساخت‌وساز، برنامه‌های مسکن دولتی و سیاست‌های تنظیم بازار مسکن، می‌تواند تاثیر قابل‌توجهی در قیمت‌ها داشته باشد. وی در ادامه افزود: نوسان نرخ ارز در عملکرد اقتصادی کشور نقشی اساسی دارد. در روزهای گذشته، نرخ دلار رشد داشته و فعالان بازار با دغدغه تاثیر افزایش نرخ دلار بر نرخ مسکن مواجه شدند. مسلما افزایش یا کاهش نرخ ارز تاثیر مستقیمی بر نرخ ملک دارد و همین نوسانات نرخ دلار است که باعث شده تا معامله‌گران برای خرید و با فروش مسکن دچار یک نوع سرگردانی اقتصادی شوند. در چند سال اخیر، دولت‌ها نتوانستند نرخ ارز را کنترل کنند، از سوی دیگر محدودیت‌های ناشی از تحریم نیز باعث شد تا اقتصاد ما با چالش و بحران روبه‌رو شود.

این کارشناس تاکید کرد: در شرایطی که تورم بر تمام بازارهای مالی تاثیر گذاشته، طبیعی است بازار مسکن هم از این موضوعات تاثیر بگیرد و با رشد روبه‌رو شود. در حالی که گاهی دیده می‌شود نرخ تورم مسکن از نرخ تورم اقتصادی پایین‌تر است؛ با این حال باز هم قیمت‌ها طوری نیست که اکثریت مردم بتوانند هزینه خرید مسکن را متقبل شوند؛ چراکه درآمد به‌اندازه تورم افزایش نیافته است.

وی خاطرنشان کرد: در رابطه با تعداد معاملات مسکن نیز، شرایط هرساله به‌گونه‌ای است که در ماه‌های آخر سال، شاهد افزایش خریدوفروش در این بازار هستیم، اما به‌دلیل تلاطم در بازارهای مالی و مشخص نبودن قیمت‌ها، در حال حاضر بازار مسکن با رکود مواجه است و شرایط متفاوتی را نسبت به سال‌های قبل تجربه می‌کند. البته چند روزی است با افزایش نرخ دلار کمی بر تحرکات بازار مسکن افزوده شده است و عکس ماه‌های اخیر که خریداری در بازار مسکن نبود، خریداران از بیم افزایش قیمت‌ها در حال معامله هستند. به‌طورقطع هم عوامل بخش عرضه و هم تقاضا در قیمت‌ها و تعداد معاملات اثرگذار هستند، اما معمولا آن چیزی که تعیین‌کننده نرخ و از تحلیل پارامترها مهم‌تر باشد، بخش تقاضا است.

وی معتقد است که گره بازار مسکن در صورتی بازخواهد شد که شرایط اقتصادی، اوضاع بهتری را به‌وجود آورد و با کنترل تورم، رشد نرخ ارز نیز متوقف شود؛ همچنین جدا از موضوع اقتصاد، دولت باید برای بهبود روابط دیپلماسی گام‌های محکم‌تری بردارد. در این شرایط باز هم نمی‌شود به ساماندهی بازار مسکن در کوتاه‌مدت امیدوار بود و حل بحران‌های موجود به زمان بیشتری نیاز دارند.

باقرنیا در پایان گفت: نوسان انتظارات تورمی طی چندساله اخیر مهم‌ترین موتور رشد نرخ مسکن بوده و با رشد انتظارات تورمی، نرخ مسکن نیز افزایش ‌یافته و با کاهش انتظارات تورمی، نرخ ملک نیز آرام‌ گرفته است. اتفاقی که در بازار مسکن رخ‌داده یک اتفاق نادر است، البته در گذشته بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری بوده و اینکه در یک دهه بحران‌زایی مسکن، این اتفاق گرانی در فصلی غیر از جابه‌جایی تعجب‌آور نیست. در حال‌ حاضر مردم به خرید مسکن فکر نمی‌کنند، چراکه این بازار با مشکلات زیادی روبه‌رو است. وقتی بازار ثبات ندارد، هرکسی نرخ خود را می‌گوید. این واقعیت را باید در نظر گرفت که عرضه و تقاضا از یک‌سو و از سوی دیگر نرخ ارز است که بر این بازار تاثیر خواهد گذاشت. در اوضاع فعلی باتوجه به ریسک‌های مختلفی که در اقتصاد وجود دارد، پیش‌بینی آینده بازار مسکن دشوار است؛ اما به‌نظر می‌رسد بازار مسکن در حدود نرخ تورم عمومی کمی کمتر یا کمی بیشتر حرکت کند و اگر با افزایش بیشتر نرخ ارز مواجه شویم، به‌طورقطع بازار هم از نظر تعداد معاملات و هم از نظر قیمت‌ها رشد  خواهد کرد.

سخن پایانی

مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصادی، متاثر از عوامل مختلفی است که ارز یکی از آنهاست. در شرایطی که قیمت دلار در چند ماهه اخیر با ثبات نسبی همراه بود، قیمت ملک نیز جهش چندانی نداشت. البته این موضوع از رکود حاکم بر بازار نیز نشأت گرفت. اکنون که به‌نظر می رسد نرخ دلار روند رو به افزایشی دارد، باید منتظر بمانیم که بازار مسکن چه سمت‌وسویی را دنبال خواهد کرد. مسلما اگر این شرایط ادامه‌دار شود، معاملات بازار مسکن کمی جان می‌گیرد، اما ممکن است شاهد افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن باشیم.