روایتی از سقوط وحشتناک در بازار مسکن

حجم «حضور» در بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران به کمتر از یک سوم ۱۰ سال پیش رسیده است؛ خلوت‌ترین سال بازار معاملات مسکن، ظاهر امیدوارکننده‌ای برای سیاستگذار دارد، اما این «زلزله بزرگ ملکی» به کدام بازارهای مرتبط، خسارت شدید وارد کرده است؟ یک تصویر ۱۰ ساله از پرواز قیمت مسکن و سقوط معاملات مسکن، پیام‌های روشن و معناداری به بازیگران این بازار و ناظران و سیاستگذارانش ارائه می‌کند.

سال‌های ۹۳ تا ۱۴۰۲ بازار مسکن را می‌توان به لحاظ اتفاقاتی که در روند «قیمت» رخ داد، به چهار مقطع «آرامش»، «جهش»، «حفظ وضعیت» و «آتش بس» تقسیم کرد. همین مقاطع زمانی را، اما اگر از دوربین «معاملات» رصد کنیم، به ترتیب به صورت «رکود نسبی و رونق کوتاه»، «رکود شدید»، «ابررکود» و «ابررکود مطلق» قابل توصیف است.

پیام اول: محیط مساعد مصرف‌کننده کجاست؟

بهترین دوره بازار مسکن طی این ۱۰ سال، مقطع زمانی اول بود که به‌واسطه نزدیک به ۴ سال «ثبات قیمت آپارتمان» در سال‌های ۹۳ تا اواخر ۹۶، حجم قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی توانستند صاحب خانه شوند؛ ماهی، میانگین حدود ۱۳ هزار خرید واحد مسکونی در پایتخت که بالای دو سوم آنها، به قصد سکونت معامله شد.

بدترین دوره نیز، آخرین مقطع این یک دهه است یعنی همین امسال که «جریان خرید مصرفی» آپارتمان تقریبا متوقف شده است؛ کل خرید ماهانه آپارتمان به ۳ هزار واحد سقوط کرده که البته سهم مصرفی‌ها از این خریدهای ناچیز، بسیار پایین گزارش می‌شود.

به این ترتیب، مشخص می‌شود هنگام آرامش قیمت، مصرف‌کننده بیشترین نفع را از بازار مسکن می‌برد، اما در زمان جهش قیمت، چون محیط برای خانه اولی‌ها نامساعد می‌شود، تقاضای مصرفی عملا از بازار خارج می‌شود.

پیام دوم: رابطه نوسان معاملات و قیمت

پیام دیگر این بررسی، نحوه اثرپذیری نبض خرید از نبض قیمت است. نبض معاملات مسکن در این سال‌ها رابطه معنادار -معکوس- با نبض قیمت ملک داشته است. در سال‌های آرامش قیمت‌ها -۹۳ تا پایان ۹۶-، بازار معاملات مسکن شاهد «کمترین نوسان» و در عین حال، «خرید و فروش در حجم بالا» بوده، اما از مقطعی به بعد -ابتدای ۹۷ تاکنون- جهش قیمت و نااطمینانی‌هایی که در فضای اقتصاد کشور و به تبع، بازار ملک نسبت به آینده شکل گرفت، نبض معاملات مسکن با دو وضعیت بد همراه می‌شود؛ از یکسو، افت‌های شدید سریالی خرید و فروش‌ها و از سوی دیگر «نوسان شدید در حجم معاملات» که امکان پیش‌بینی روند بازار را برای بازیگران به‌ویژه سمت عرضه، مخدوش یا غیرممکن می‌کند.

چهار برش از ۱۰ سال معاملات مسکن

سال ۹۳ تا پایان ۹۶، «مقطع قبل از عصر جهش تاریخی قیمت مسکن» است؛ مقطع «آرامش». در آن دوره ماهانه در تهران بالای ۱۰‌هزار واحد مسکونی و به‌طور میانگین، حدود ۱۳ هزار آپارتمان توسط متقاضیان خریداری می‌شد. اکثریت خریداران (تقاضا)، مصرف‌کننده بازار بودند به این معنا که خانه اولی یا خریدار تبدیلی (به قصد سکونت در واحد بهتر) به حساب می‌آمدند؛ تقاضای سرمایه‌ای همیشه در بازار مسکن حضور دارد،

اما طی سال‌های ۹۳ تا ۹۶ که بازار مسکن، «رونق تورمی سال‌های ۹۱ و ۹۲» را پشت سر گذاشته بود، خرید سرمایه‌ای آپارتمان در پایتخت به پایین‌ترین میزان خود رسیده بود ضمن آنکه، سیگنال‌های مثبت از تحولات سیاسی در آن سال‌ها به جامعه باعث آرامش نسبی رفتارهای سرمایه‌گذاران و قیمت‌ها در عمده بازارهای دارایی شد.

سال‌های ۹۳ تا اوایل ۹۵، معاملات مسکن در رکود نسبی قرار داشت، چون بازار تازه، جهش سال ۹۲ را پشت سر گذاشته بود. از اواخر ۹۵ تا اواخر ۹۶ نیز، «رونق بسیار کوتاه در مقایسه با دوره‌های رونق قبلی» در بازار مسکن حاکم شد. مقطع دوم -جهش- از سال ۹۷ تا ۹۹ با استارت پرقدرت «ریسک غیراقتصادی» در بازار مسکن شروع می‌شود به‌طوری که نتیجه سه سال رشد قیمت میانگین ۷۰.۶ درصدی، به «افت شدید ارتفاع بازار معاملات مسکن» در دو مرحله منجر می‌شود.

یک‌بار در سال ۹۷ که نبض معاملات خرید آپارتمان ۳۰‌درصد نسبت به زمان «آرامش» کاهش پیدا می‌کند و یک‌بار هم در سال‌های ۹۸ و ۹۹ که این بار ۵۴‌درصد نسبت به مقطع اول، خرید ملک کاهش می‌یابد.

بخش قابل‌توجهی از این رکود شدید به‌خاطر «خروج خریداران مصرفی» از بازار است. فروش ۱۳ هزار واحدی میانگین ماهانه ابتدا به ۹ هزار واحد و سپس به ۶ هزار آپارتمان سقوط می‌کند.

سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ به عنوان مقطع سوم یا «حفظ وضعیت» قابل معرفی است. در این دو سال، قیمت مسکن اگرچه در هر سال به ترتیب ۳۲‌درصد و ۴۶‌درصد افزایش پیدا می‌کند، اما در اکثر ماه‌های این دوره، تغییرات ماهانه قیمت، کاهشی یا با ثبات همراه بوده است ضمن آنکه، میزان رشد سالانه نیز کمتر از نصف مقطع جهش بوده است. هم نبض قیمت و هم نبض معاملات مسکن در این دوره، نوعی «ماندگاری در قله قیمتی» و «تمدید رکود» را نشان می‌دهد. در سال ۱۴۰۰ البته تا حدودی از «محرک‌های رشد قیمت و رشد خرید سرمایه‌ای ملک» کاسته می‌شود، اما در ۱۴۰۱ بار دیگر با «پررنگ شدن ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی»، این دو نبض شیب افزایشی به خود می‌گیرند.

مقطع چهارم مربوط به سال ۱۴۰۲ است؛ «آتش بس قیمت مسکن» و «ابر رکود مطلق»

امسال بازار مسکن شاهد «سقوط بزرگ» معاملات خرید بود. همه بازیگران سمت خرید از اواخر تابستان از بازار خارج شدند و نتیجه اش به فروش ۳‌هزار واحدی آپارتمان در ماه منجر شده است. بهار امسال، سطح قیمت مسکن در تهران ۱۰۰‌درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش پیدا می‌کند، اما در تابستان و پاییز این نرخ به ۷۸‌درصد و ۶۳‌درصد کاهش می‌یابد.

طی دو فصل گذشته، قیمت مسکن در مسیر کاهشی قرار داشته است. در این مقطع، خریدار مصرفی مسکن حضور ندارد. چون «سطح قیمت بسیار بالاتر از قدرت ناچیز خانه اولی ها» است.

خریدار سرمایه‌ای هم نیست، چون «چشم انداز قیمت ملک» از نگاه او، کاهشی ارزیابی می‌شود. خریدار سفته بازانه -خرید و فروش در کوتاه مدت- هم تقریبا از سال ۱۴۰۰ از بازار مسکن خارج شده بود.

به این ترتیب، شرایط خاص از منظر «نبود دسته جمعی بازیگران سمت تقاضا»، بر بازار مسکن ۱۴۰۲ حاکم شده است. تعبیری که می‌شود از وضعیت کنونی داشت، «یک‌طرفه شدن بازار ملک» است که همین، عامل تداوم کاهش‌های یک تا ۲ درصدی قیمت مسکن (تغییرات ماهانه) می‌تواند باشد.

پیام سوم: زلزله «قیمت» کجاها را خراب کرد؟

در این سال‌ها، سقوط معاملات مسکن از باند قیمت‌ها، اگرچه به معنای «تخریب کامل جریان خریدهای مصرفی آپارتمان» در تهران و همه شهرهای ایران است، اما ابعاد و عمق خرابی‌ها فقط به بازار خرید محدود نشد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، بازار اجاره نشین‌ها و بازار سرمایه‌گذاران ساختمانی، اگر بیشتر از بازار خرید مسکن آسیب ندیدند، حتما با خرابی کمتر روبه‌رو نشده اند.

زلزله بزرگ قیمت مسکن، «تقاضای اجاره نشینی» را به‌احتمال خیلی زیاد، حداقل تا دو برابر «سال‌های قبل از عصر تاریخی جهش» افزایش داد. این در حالی است که طی سال‌های اخیر -به ویژه از ۹۷ تاکنون- حجم عرضه آپارتمان در بازار اجاره، آنچنان و به تناسب تقاضای اجاره، افزایش پیدا نکرده است. رشد تصاعدی اجاره نشینی خود باعث رشد تاریخی اجاره بهای مسکن شد. تورم اجاره در سال‌های اخیر با عبور از سطح ۴۰‌درصد به دو برابر زمان قبل از عصر جهش رسید.

ویرانی دوم هم در مسیر «سرمایه‌گذاری ساختمانی» رخ داد. طبق آمار رسمی میانگین سالانه رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور بیش از ۱۵‌درصد در سال‌های ۹۷ تاکنون، افت کرده که نتیجه اش به نصف شدن تیراژ مسکن سازی منجر شد.

امروز، «نقطه شکننده» بازار مسکن، «کمبود شدید عرضه مسکن جدید» است.

فرجام بازماندگان سقوط

بازار خرید مسکن برای زوج‌ها و همه مصرف‌کننده ها، از دسترس خارج شده است. این را حتی گزارش‌های رسمی پژوهشی هم تایید می‌کند.

با این حال، بعد از این «سقوط بزرگ» معاملاتی و «آتش بس» قیمتی، بازگشت بازماندگان به صحنه معاملات مسکن، مشروط به چهار فاکتور است.

قدرت خرید زوج‌ها باید با امکاناتی همچون تسهیلات احیا شود. سطح قیمت بسیار بالاتر از «قدرت خرید پس از احیا شدن» است.

سطح قیمت در مقایسه تاریخی با قیمت دلاری، بالاست؛ حدود ۱۴۸۰ دلار در مترمربع است که باید به سطح ۱۱۰۰ دلار برگردد.

نسبت قیمت به اجاره مسکن که دماسنج دقیقی برای تشخیص موقعیت قیمت مسکن است نیز نشان می‌دهد، سطح قیمت نیازمند کاهش است.

این شرایط تا زمانی که محقق نشود، امکان بازگشت خانه اولی‌ها به بازار خرید مسکن فراهم نخواهد شد.