راز آشفتگی در بازار مسکن / قیمت گذاری هایی که رکود را بیشتر کرده است

تحقیقات میدانی از نبض معاملات ملک در ماه اردیبهشت نشان می‌دهد، به‌دلیل محروم شدن فعالان بازار از «دستگاه تشخیص سطح قیمت»، سمت تقاضا با نوعی آشفتگی در بازار مواجه شده است. ماه گذشته، سکون نسبی قیمت در بازارهای رقیب مسکن بر رفتار تقاضای سرمایه‌ای و همین‌طور نبض قیمت فروش اثر گذاشت.

 اثر توقف ۵ماهه انتشار آمار رسمی تحولات بازار مسکن شهر تهران،  خود را در شکل آشفتگی در نحوه قیمت‌گذاری و همچنین سلب امکان کشف قیمت واقعی،  در معاملات آپارتمان منعکس کرده است.

تازه‌‌‌ترین تحقیقات میدانی و بررسی‌‌‌های صورت گرفته درباره شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف پایتخت نشان می‌‌‌دهد،  هم‌‌‌اکنون «آشفتگی قیمتی و معاملاتی»،  به مهم‌ترین ویژگی یا مشخصه این بازار تبدیل شده است.

به گونه‌‌‌ای که پس از قفل آمارهای رسمی،  قفل دومی در بازار معاملات مسکن ایجاد شده که منجر به توقف اجباری معاملات یا انصراف اجباری گروهی از خریداران و حتی فروشنده‌‌‌ها از خرید و فروش در فضای مه‌‌‌آلود بازار ملک شده است.

راز ایجاد و تشدید آشفتگی در بازار معاملات مسکن شهر تهران که این روزها بیش از پیش نسبت به ماه‌‌‌ها و دوره‌‌‌های قبل خود را نشان می‌‌‌دهد،  در توقیف داده‌‌‌های رسمی بازار معاملات مسکن و عدم‌دسترسی متقاضیان خرید و فروش حاضر در این بازار به وضعیت واقعی بازار براساس روایت‌‌‌های رسمی،  مستند و معتبر مراجع آماری منعکس شده است.

در شرایطی که بانک مرکزی به عنوان مرجع اصلی و رسمی اعلام داده‌‌‌ها و آمارهای قابل استناد در بخش مسکن،  طی ۵ ماه اخیر،  انتشار آمارهای ماهانه مربوط به تغییرات قیمت و همچنین تحولات حجم معاملات خرید‌وفروش و اجاره آپارتمان شهر تهران را متوقف کرده است،  عدم‌دسترسی خریداران و فروشنده‌‌‌ها به داده‌‌‌های رسمی،  باعث شده است هم‌‌‌اکنون قیمت‌گذاری‌‌‌ها در این بازار به وضعیتی آشفته و بدون امکان مقایسه با قیمت‌‌‌های رسمی در معاملات ثبت‌شده،  درآید.

در شرایط فعلی بخش عمده خریداران و حتی فروشند‌‌‌ه‌‌‌هایی که برای خرید‌وفروش آپارتمان در شهر تهران به دنبال کشف قیمت واقعی برای انجام هر چه سریع‌تر معامله مدنظر خود هستند به دلیل این آشفتگی،  از معاملات خود بازمانده‌‌‌اند و تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌ها از افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن پایتخت به واسطه این آشفتگی خبر می‌‌‌دهد.

اگر‌چه سیاستگذار احتمالا با هدف کمک به بازار و مهار تورم در بخش مسکن انتشار آمارهای رسمی را متوقف کرده است اما برآیند این اقدام هم‌‌‌اکنون خود را در شکل بروز اثر معکوس در بازار ملک نشان می‌‌‌دهد؛ به گونه‌‌‌ای که براساس نتایج تحقیقات انجام‌شده همین عدم‌انتشار،  فضای آشفته بازار مسکن را به لحاظ سطح قیمت‌‌‌ها و همچنین میزان تقاضای واقعی حاضر در بازار آشفته‌‌‌تر از قبل کرده است و در نهایت می‌تواند اثر معکوس بر این بازار داشته باشد.

داده‌‌‌های رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران که در هر ماه ابتدا از سوی بانک مرکزی و سپس با کسر نویزهای اثرگذار بر متوسط قیمت مسکن در شهر تهران و همچنین متوسط قیمت آپارتمان‌‌‌ها در هر کدام از مناطق پایتخت از سوی مرکز آمار ایران منتشر می‌‌‌شد،  علاوه بر نمایش سطح متوسط قیمت‌‌‌ها،  نشان‌دهنده سرعت رشد قیمت در بازار معاملات مسکن پایتخت نیز بود.

به این ترتیب،  متقاضیان خرید یا فروش آپارتمان در هر کدام از مناطق شهر تهران با مشاهده این آمارها و همچنین روند رشد قیمت‌‌‌ها،  به مرجعی معتبر برای تعیین یا کشف قیمت در معاملات دسترسی داشتند. فروشنده‌‌‌ها نه‌تنها با استناد به واقعیت‌‌‌های بازار بلکه با نگاه به وضعیت قیمت‌‌‌ها در ماه قبل و همچنین مشاهده روند رشد قیمت‌‌‌ها در ماه‌‌‌های سپری‌شده،  در نهایت قیمتی متناسب با همه این پارامترها تعیین کرده و به بازار اعلام می‌‌‌کردند.

از سوی دیگر خریداران نیز با نگاه به داده‌‌‌های رسمی و در نظر گرفتن واقعیت‌‌‌های بازار،  به طور نسبی به برآوردی از قیمت منطقی و ارزش واقعی واحدهای مسکونی عرضه‌شده به بازار رسیده و با استناد به این ارقام اقدام به جست‌و‌جو و معامله در این بازار می‌‌‌کردند.

اما با خاموش شدن چراغ راهنمای کشف قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران و ایجاد قفل ۵ ماهه در مسیر انتشار داده‌‌‌های رسمی،  شرایط بازار به میزانی آشفته شده است که بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد عملا تعداد قابل‌توجهی از خریداران مسکن به‌خصوص خریداران مصرفی هم‌‌‌اکنون از ورود به بازار و انجام معامله انصراف داده‌‌‌اند.

از سوی دیگر،  این شرایط آشفته  بر قیمت‌گذاری‌‌‌ها نیز اثر گذاشته و منجر به آشفتگی شدید قیمتی در بازار مسکن شده است. بررسی‌‌‌های صورت‌گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» بر پایه تحقیقات میدانی از بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران به‌ویژه مناطق مصرفی و پرتقاضای پایتخت،  اظهارات واسطه‌‌‌های معاملات مسکن در این مناطق و همچنین بازخوردهای دریافتی از متقاضیان خرید‌وفروش آپارتمان نشان می‌‌‌دهد،  هم‌‌‌اکنون امکان کشف قیمت واقعی و درست در این بازار از همیشه سخت‌‌‌تر شده است.

بررسی مشخصات قیمتی و سایر مشخصات آپارتمان‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن در فایل‌‌‌های فروش نیز این آشفتگی شدید در نحوه قیمت‌گذاری را تایید می‌‌‌کند. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» و رصد مشخصات قیمتی و سایر ویژگی‌‌‌های آپارتمان‌‌‌های عرضه‌شده به بازار معاملات مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون اعلام قیمت‌‌‌های پیشنهادی در این فایل‌‌‌ها هیچ مبنای مشخص و درستی ندارد؛ به این معنا که نمی‌توان مانند گذشته عرف مشخصی از قیمت آپارتمان‌‌‌ها را برحسب موقعیت و محل قرارگیری،  سن بنا،  امکانات و... به عنوان قیمت پیشنهادی متعارف،  استخراج کرد.

قیمت‌گذاری چند‌ساله‌‌‌ها بیشتر از نوساز

هم بررسی‌‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» و هم اظهارات واسطه‌‌‌های معاملات مسکن در این مناطق نشان می‌‌‌دهد،  هم‌‌‌اکنون آشفتگی قیمتی در بازار معاملات مسکن به حدی رسیده است که به عنوان مثال در برخی از آگهی‌‌‌ها قیمت پیشنهادی یک واحد مسکونی چند‌ساله با امکانات حداقلی در محله ضعیف‌‌‌تر حتی از قیمت پیشنهادی یک واحد مسکونی نوساز با امکانات کامل و در محله مرغوب‌‌‌تر یک منطقه بیشتر تعیین شده است.

از این دست فایل‌‌‌ها هم‌‌‌اکنون در بازار معاملات مسکن به تعداد زیادی یافت می‌‌‌شود. این آشفتگی حتی از سطح محلات یک منطقه نیز فراتر رفته و به سطح بین‌منطقه‌‌‌ای نیز کشیده شده است. به طوری که در برخی ازموارد دیده می‌‌‌شود قیمت پیشنهادی یک واحد مسکونی چند ساله با امکانات حداقلی حتی از قیمت پیشنهادی یک واحد مسکونی با متراژ مشابه اما با عمربنای کمتر و امکانات بیشتر،  در منطقه بالاتر و گران‌‌‌تر شهر،  بیشتر تعیین شده است.

مصداق دیگر آشفتگی و شدت گرفتن آن در بازار معاملات مسکن شهر تهران،  به تفاوت فاحش بین قیمت‌‌‌های پیشنهادی دو واحد مسکونی مشابه در یک منطقه برمی‌‌‌گردد. این آشفتگی امکان کشف قیمت درست و واقعی و در نتیجه اعتماد متقاضیان خرید برای انجام معامله در بازار را سلب کرده است و در نهایت منجر به انصراف اجباری آنها از بازار و انجام معامله شده است.

به‌ویژه این شرایط در سمت تقاضای مصرفی به دلیل ناآشناتر بودن به معادلات بازار مسکن و احتیاط بیشتر برای انجام معامله نسبت به تقاضای سرمایه‌ای که از تجربه بیشتری در بازار برای انجام معامله ملکی برخوردار است،  بیشتر به چشم می‌‌‌خورد.

هر‌چند هم‌‌‌اکنون به دلیل این آشفتگی و افزایش شدت آن‌‌‌ و همچنین سایر دلایل مانند نبود چشم‌‌‌انداز رشد محسوس قیمت در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو،  حجم خریدهای سرمایه‌‌ای نیز نسبت به سال گذشته در بازار مسکن کاهش یافته است.

پیش از این و در شرایطی که در هر ماه آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران شامل میزان و سرعت رشد قیمت‌‌‌ها،  متوسط قیمت مسکن در هر منطقه و همچنین حجم و تحولات معاملات خرید آپارتمان در پایتخت منتشر می‌‌‌شد،  خریداران و فروشنده‌‌‌ها و سایر طیف‌‌‌های فعال در این بازار به معیار یا متر رسمی برای کشف قیمت درست و همچنین مشاهده تصویری واقعی از شرایط بازار معاملات مسکن دسترسی داشتند. این دسترسی هم‌‌‌اکنون از متقاضیان و فعالان بازار به‌خصوص خریداران آپارتمان کاملا سلب شده است.

دو تهدید آشفتگی قیمتی

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار معاملات مسکن مناطق مختلف پایتخت نشان می‌‌‌دهد آشفتگی قیمتی در بازار دست‌‌‌کم دو تهدید جدی به همراه دارد. اولین تهدید مربوط به قفل معاملات مسکن است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد حجم معاملات خرید‌وفروش مسکن به دلیل آشفتگی قیمت‌‌‌های پیشنهادی و عدم‌امکان کشف قیمت‌‌‌های واقعی،  به شدت کاهش یافته است.

این در حالی است که واسطه‌‌‌های بازار از تهدید دوم نیز خبر می‌‌‌دهند. به گفته آنها،  رواج قیمت‌گذاری‌‌‌های نامتعارف می‌تواند آثار تورمی برای بازار به همراه داشته باشد. آنها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: یک نگرانی عمده در این باره آن است که به تدریج معاملاتی با نرخ‌‌‌های غیرمتعارف در نبود امکان کشف قیمت درست و واقعی در بازار انجام شود و همین نرخ‌‌‌های آشفته و غیرواقعی،  مبنای قیمت‌گذاری‌‌‌ها و معاملات بعدی قرار بگیرد.

این موضوع می‌تواند خطر رشد غیرواقعی قیمت‌‌‌ها در بازار مسکن را به همراه داشته باشد. چرا که به عنوان مثال اگر معامله‌‌‌ای با قیمت غیرواقعی در یک منطقه یا محله انجام شود،  به دلیل رکود و کم بودن حجم معاملات،  این قیمت نهایی و معامله‌شده در معاملات بعدی نیز می‌تواند مبنا قرار گرفته و سایر فروشنده‌‌‌ها نیز براساس آن قیمت خود را تعیین کنند. از این رو در صورتی که سیاستگذار دغدغه مهار یا کنترل تورم در بازار مسکن را دارد باید از مسیر انتشار داده‌‌‌های رسمی مانع‌برداری کرده و آمارها را منتشر کند.

روایت واقعیت بازار

علاوه بر آشفتگی قیمتی و معاملاتی در بازار مسکن شهر تهران که این روزها به پررنگ‌‌‌ترین و اصلی‌‌‌ترین ویژگی این بازار تبدیل شده است،  نتایج تحقیقات میدانی  نشان می‌‌‌دهد،  هم میزان تقاضا و در نتیجه حجم خرید آپارتمان و هم سرعت رشد قیمت‌‌‌ها در بازار معاملات مسکن اردیبهشت ماه به‌خصوص در نیمه دوم اردیبهشت کاهش یافته است. بررسی‌‌‌ها حاکی است،  عطش خریدهای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن به‌خصوص از نیمه دوم اردیبهشت ماه کاهش یافته است؛ ضمن آنکه تحت‌تاثیر آشفتگی قیمت، خریدهای مصرفی نیز به شدت افت کرده است.

از سوی دیگر روایت واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن از یکسو و رصد مشخصات قیمتی آپارتمان‌‌‌های معامله‌شده در بازارمعاملات مسکن روزهای اخیر حاکی از کاهش سرعت رشد قیمت نسبت به بازه زمانی نیمه فروردین تا نیمه اول اردیبهشت ماه است. فعالان بازار معتقدند اگر آشفتگی قیمتی فعلی در بازار وجود نداشت حتی سرعت رشد می‌توانست کمتر نیز بشود.

فعالان بازار معاملات مسکن می‌‌‌گویند ابتدای سال تحت‌تاثیر دست‌‌‌کم دو علت عمده،  متوسط قیمت واحدهای مسکونی در مناطق مختلف رشد محسوس داشت؛ اولین عامل به اثرپذیری بازار مسکن از نوسانات بازارهای موازی به‌خصوص بازار دلار،  سکه و معاملات سهام برمی‌‌‌گردد. دومین عامل نیز مربوط به تغییرات قیمت مسکن در ابتدای هر سال مطابق با روال معمول سال‌‌‌های قبل است.

معمولا در ابتدای هر سال و با شروع سال جدید در بازار معاملات مسکن،  قیمت‌‌‌ها با افزایش نسبت به مقطع زمانی انتهای سال همراه می‌‌‌شود و بخشی از افزایش قیمتی که در بازارمعاملات مسکن در فاصله نیمه دوم فروردین تا نیمه اول اردیبهشت ماه مشاهده شد مربوط به همین تغییر سال و روال هر ساله بازار است. اما آنچه بیش از این عامل مشخصات قیمتی واحدهای مسکونی را در بازار معاملات مسکن شهر تهران در این بازه زمانی تغییر داد به تحولات و نوسانات بازارهای موازی مربوط بود.

با این حال،  هم تحقیقات میدانی در شکل مشاهده مشخصات قیمتی فایل‌‌‌هایی که این روزها در بازار مسکن معامله شده است و مقایسه سطح قیمت‌‌‌ آنها با واحدهای مشابه معامله‌شده در ابتدای سال و هم اظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن در مناطق مختلف نشان می‌‌‌دهد،  سرعت رشد قیمت نسبت به ابتدای سال کاهش یافته است.

سه عامل کاهش سرعت رشد قیمت

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» حاکی است دست‌‌‌کم سه عامل مهم در کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در نیمه دوم اردیبهشت ماه نسبت به مقطع زمانی ابتدای سال موثر بوده است. اولین عامل به عدم‌مخابره اخبار بد در ارتباط با افزایش ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی مربوط می‌‌‌شود.

از نیمه دوم اردیبهشت ماه به بعد،  اخبار منفی در ارتباط با افزایش ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی منتشر نشده است و این موضوع باعث شده است بازار مسکن که در مقاطع زمانی مختلف تحت‌تاثیر پمپاژ اخبار منفی با رفتارهای هیجانی و رشد قیمت مواجه می‌‌‌شد،  چنین شرایطی را از نیمه دوم اردیبهشت ماه تجربه نکند. علت دوم مربوط به ایجاد ثبات نسبی در بازارهای دلار و سکه در نیمه دوم اردیبهشت  امسال است که می‌توان گفت این بازارها که در واقع بازارهای اثرگذار و موازی بازار مسکن محسوب شده و تحولات آنها به بازار مسکن نیز سرایت می‌‌‌کند در این بازه زمانی تقریبا در شرایط ثبات بوده و تغییری نداشته‌‌‌اند.

عامل سوم نیز به پرشدن ظرفیت رشد قیمت‌‌‌ها در بازار مسکن مربوط می‌‌‌شود. در شرایطی که هم‌‌‌اکنون تقاضای مصرفی موثر در بازار مسکن به دلیل ضعف شدید قدرت خرید خانوارهای فاقد مسکن و سایر گروه‌‌‌های مصرفی،  در کمترین حالت نسبت به سال‌ها و دوره‌‌‌های قبل قرار دارد و همچنین تقاضای سرمایه‌‌‌ای نیز به دو علت مهم حضور خود را در بازار کاهش داده است،  دلیلی برای رشد بیشتر قیمت‌‌‌ها از ناحیه حجم تقاضا وجود ندارد. واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند،  همین حالا هم قیمت‌‌‌های تعیین‌شده برای گروه انبوهی از فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار فروش،  در حکم «قیمت‌‌‌های آتی» است؛ یعنی قیمت‌‌‌هایی است که همین حالا نیز نسبت به ارزش واقعی واحدها بالاتر است.

از این رو نه تنها در بازه زمانی کوتاه‌مدت انتظاری از بابت رشد محسوس قیمت‌‌‌ها نسبت به شرایط فعلی وجود ندارد بلکه برای ماه‌‌‌های آینده و حتی تا انتهای سال نیز چشم‌‌‌اندازی برای افزایش شدید سطح قیمت مسکن متصور نیست. مگر آنکه رویداد یا اتفاق غیرمنتظره‌‌‌ای در راستای افزایش ریسک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی رخ دهد و بازار مسکن از ناحیه متغیرهای بیرونی تحت‌تاثیر قرار بگیرد.

سرمایه‌‌‌گذارها نیز به دلیل نبود چشم‌‌‌انداز رشد محسوس قیمت‌‌‌ها و همچنین به دلیل شرایط مه‌‌‌آلود و آشفته‌‌‌ای که به لحاظ قیمتی هم‌‌‌اکنون بر بازار مسکن حاکم شده است حضور خود را در این بازار کاهش داده‌‌‌اند.

با این حال،  بررسی‌‌‌های نشان می‌‌‌دهد،  قیمت‌‌‌های پیشنهادی فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن در روزهای اخیر،  نسبت به قیمت مسکن در سال گذشته افزایش قابل‌توجهی داشته است. هر چند بازار به لحاظ حجم تقاضا و تعداد معاملات در شرایط رکود سنگین قرار دارد و این رکود به معنای نبود توان خرید در سمت تقاضای مصرفی و همچنین نبود چشم‌‌‌انداز رشد محسوس قیمت در سمت تقاضای سرمایه‌‌‌ای است.

فعالان بازار معاملات مسکن مهم‌ترین بازاری که می‌تواند تحولات بازار مسکن در سال‌جاری را نمایندگی کند بازار ارز معرفی می‌‌‌کنند و می‌‌‌گویند اگر این بازار تا پایان سال ثبات نسبی داشته باشد می‌توان امیدوار بود که این ثبات نسبی در بازار مسکن نیز وجود داشته باشد.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از میان انبوه‌‌‌ فایل‌‌‌هایی که طی روزهای اخیر به بازار معاملات مسکن شهر تهران عرضه شد نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون متوسط بهای پیشنهادی فروشنده‌‌‌ها برای واحدهای مسکونی در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران مانند منطقه ۴ و ۵ پایتخت به مترمربعی ۱۱۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان رسیده است.

این میزان در مناطق واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی یعنی مناطق ۹ و ۱۰ پایتخت حول و حوش ۷۰ میلیون تومان است. در منطقه ۱۷ شهر تهران نیز براساس اظهارات واسطه‌‌‌های معاملات مسکن در این منطقه به طور متوسط هر مترمربع آپارتمان با قیمت پیشنهادی ۴۰ میلیون تومان به بازار عرضه می‌‌‌شود.

متوسط قیمت پیشنهادی در فایل‌‌‌هایی که طی روزهای گذشته به بازار مسکن منطقه ۱۲ نیز عرضه شد حول و حوش ۶۰ تا ۶۵ میلیون تومان برآورد می‌‌‌شود. این قیمت‌‌‌ها براساس نرخ‌‌‌های پیشنهادی واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن این مناطق در روزهای اخیر استخراج شده است و طبیعتا آمار رسمی محسوب نمی‌‌‌شود. همچنین این نرخ‌‌‌ها،  بهای پیشنهادی فروشنده‌‌‌هاست و ممکن است با قیمت‌‌‌های قطعی فاصله داشته باشد.