عامل اصلی بحران در بازار مسکن فاش شد

رکود عمیق در بازار مسکن؛ چالش‌های پیش‌رو و سناریوهای احتمالی سال آینده

بازار مسکن در ایران به‌رغم اهمیت بالای آن برای معیشت و سرمایه‌گذاری، سال‌هاست با مشکلات مزمن عرضه و تقاضا دست‌وپنجه نرم می‌کند. این بازار که همواره به‌عنوان یکی از مهم‌ترین پناهگاه‌های سرمایه‌ای مردم شناخته شده، اکنون درگیر رکودی عمیق است. جدیدترین داده‌های منتشرشده از شاخص شامخ مسکن، نشان می‌دهد این شاخص در ابتدای دی‌ماه به عدد ۳۸ رسیده است؛ عددی که خبر از ادامه رکود در این حوزه می‌دهد.

نگاهی به وضعیت رکود بازار مسکن

براساس شاخص فروش شرکت‌های ساختمانی، این عدد به ۳۹ رسیده که پایین‌تر از مرز ۵۰ و نشان‌دهنده کاهش شدید تقاضا و مشکل در فروش است. در عین حال، فعالان و مشاوران املاک نیز این رکود را تأیید می‌کنند. داوود بیگی‌نژاد، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به وضعیت فعلی بازار مسکن گفت:

«در حال حاضر، در اکثر مناطق تهران شاهد رکود عمیق هستیم. هرچند تحرکاتی در بازار دیده می‌شود، اما این تحرکات ناشی از جستجوگرانی است که رفتار متفاوتی دارند و به‌دنبال فرصت‌های خاص هستند.»

عوامل رکود در بازار مسکن

کارشناسان معتقدند عوامل مختلفی در شکل‌گیری این رکود نقش داشته‌اند که از جمله آن‌ها می‌توان به افزایش بیش از حد قیمت‌ها، کاهش توان خرید مردم و سیاست‌های اقتصادی ناپایدار اشاره کرد. حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن، در گفت‌وگو با فرارو اظهار داشت:

«بازار مسکن تا زمانی که نرخ ارز و وضعیت اقتصادی به ثبات نرسد، در رکود باقی خواهد ماند. در شرایط فعلی، فروشندگان مسکن به دلیل ترس از کاهش ارزش دارایی خود، میلی به فروش ندارند. از طرف دیگر، مصرف‌کنندگان نیز به دلیل افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید، از بازار خارج شده‌اند.»

وی افزود: «در واقع، بازار مسکن تبدیل به یک بازار سرمایه‌ای شده و مصرف واقعی مسکن به‌شدت کاهش یافته است. خریداران عمدتاً به‌دنبال حفظ ارزش سرمایه خود هستند و این وضعیت به تشدید رکود دامن زده است.»

نقش سیاست‌های اقتصادی و ارزی در بحران مسکن

محتشم در ادامه به تأثیر سیاست‌های ارزی بر بازار مسکن اشاره کرد و گفت:

«افزایش نرخ ارز در دوره‌های مختلف تاریخی، تأثیر مستقیمی بر بازار مسکن داشته است. تجربه نشان داده که با هر جهش نرخ ارز، قیمت مسکن نیز به‌صورت تصاعدی افزایش می‌یابد. این افزایش قیمت، هم به‌دلیل گران‌تر شدن مصالح ساختمانی و هم به‌دلیل تغییر انتظارات تورمی رخ می‌دهد.»

وی تصریح کرد: «دولت‌ها در سال‌های گذشته برنامه‌های مشخصی برای مدیریت بازار مسکن نداشته‌اند. کمبود سرمایه‌گذاری در تولید مسکن و عدم تطابق عرضه و تقاضا، از مهم‌ترین مشکلات این حوزه است. این وضعیت باعث شده سرمایه‌گذاری در مسکن جذاب‌تر از سایر حوزه‌ها شود و تقاضای سرمایه‌ای به‌شدت افزایش یابد.»

سناریوهای احتمالی برای سال آینده

محتشم در خصوص چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ گفت:

«تا زمانی که اصلاحات جدی در ساختار اقتصادی کشور انجام نشود، بعید است تغییری بنیادین در بازار مسکن رخ دهد. با توجه به افزایش نرخ ارز در ماه‌های اخیر، احتمالاً شاهد افزایش قیمت مسکن در سال آینده خواهیم بود. این افزایش قیمت نه‌تنها به‌اندازه افزایش نرخ ارز خواهد بود، بلکه معمولاً یک ضریب اضافی نیز به آن افزوده می‌شود. در نتیجه، فشار بیشتری بر افراد فاقد مسکن وارد خواهد شد.»

آسیب‌های اجتماعی ناشی از بحران مسکن

رشد قیمت مسکن، رویای خانه‌دار شدن را برای بسیاری از مردم به تعویق انداخته است. زوج‌های جوان و افرادی که پشتوانه مالی قوی ندارند، به‌طور فزاینده‌ای از خرید مسکن ناامید می‌شوند. محتشم در این‌باره گفت:

«در شرایط فعلی، خرید خانه برای بسیاری از مردم به یک رویا تبدیل شده است. افزایش قیمت‌ها و رکود بازار باعث شده افراد به‌جای مصرف واقعی، صرفاً به فکر حفظ ارزش دارایی خود باشند.»

راهکارها و انتظارات از دولت

کارشناسان بر این باورند که دولت باید با تدوین و اجرای برنامه‌های منسجم، مشکلات بازار مسکن را کاهش دهد. تثبیت نرخ ارز، کاهش هزینه‌های تولید مسکن، تسهیل تأمین مالی خریداران واقعی و افزایش سرمایه‌گذاری در تولید، از جمله اقداماتی است که می‌تواند به بهبود شرایط کمک کند.

به‌طور کلی، بازار مسکن در شرایط حساسی قرار دارد و تصمیمات اقتصادی دولت در ماه‌های آینده تأثیر مستقیمی بر این بازار خواهد گذاشت. تا زمانی که سیاست‌های اقتصادی و ارزی اصلاح نشوند، بعید است شاهد خروج بازار مسکن از رکود باشیم.