بن بست تاریخی بازار مسکن

رکود در صنعت ساختمان: چالش‌ها، علل و راه‌حل‌ها

شاخص سرمایه‌گذاری واقعی در بخش ساختمان، نخستین معیار سنجش وضعیت عرضه مسکن است. این شاخص از میزان سرمایه‌گذاری انجام‌شده در صنعت ساختمان با کسر اثرات تورم حاصل می‌شود. در دهه ۸۰، شاهد رشد ۲۷ درصدی این شاخص بودیم؛ دهه‌ای که به‌عنوان دوران طلایی توسعه صنعت ساختمان در کشور شناخته می‌شود. اما در دهه ۹۰، این وضعیت به‌طور چشمگیری تغییر کرد و سرمایه‌گذاری در این بخش به‌طور متوسط سالانه ۳ درصد کاهش یافت. در پایان دهه ۹۰، اندازه بازار مسکن به یک‌سوم مقدار آن در آغاز دهه تقلیل پیدا کرد. به‌علاوه، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاری‌ها در ساختمان‌های نیمه‌تمام مسدود شد، در حالی که رکود سرمایه‌گذاری، موجب خروج فعالان قدیمی از این صنعت شد. این وضعیت باعث شد که تکمیل نشدن پروژه‌ها و کاهش حجم معاملات به مشکلات بیشتری برای سازندگانی که همچنان در بازار باقی ماندند، دامن زد.

دبیر گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» تیراژ ساخت مسکن را دومین شاخص برای سنجش وضعیت بازار مسکن دانست و توضیح داد که رکود در بخش ساخت‌وساز سبب شد تا تیراژ ساخت مسکن در پایان دهه ۹۰ به نصف مقدار آن در ابتدای دهه برسد. بنابراین، رکود در هر دو شاخص، یعنی سرمایه‌گذاری و تیراژ، وضعیت بحرانی بازار ساخت‌وساز را تایید می‌کند. شاخص سوم رکود نیز، رشد منفی ۵ درصدی بخش ساختمان در دهه ۹۰ است، در حالی که در دهه ۸۰ این بخش به‌طور متوسط سالانه ۳.۵ درصد رشد داشت. این کارشناس بازار مسکن معتقد است که بررسی دقیق علل این رکود تاریخی در بخش ساختمان، ضروری است.

علل رکود تاریخی بازار مسکن

قدیری در ادامه توضیح داد که علت اصلی رکود تاریخی بخش عرضه مسکن را باید در سمت تقاضا جست‌وجو کرد. جهش‌های سنگین قیمتی در بازار مسکن، قدرت خرید را کاهش داد و عمده متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای از این بازار خارج شدند. طی شش سال اخیر، رشد قیمت مسکن به‌طور قابل توجهی بیشتر از رشد تاریخی قیمت‌ها بوده است، به‌طوری که قیمت‌ها سه برابر بیشتر از متوسط تاریخی خود رشد کردند. این جهش قیمتی موجب شد که حدود ۷۰ درصد از متقاضیان مصرفی و اکثر خریداران سرمایه‌ای از بازار مسکن خارج شوند، که در نهایت رکود تاریخی معاملات مسکن را رقم زد.

کاهش سودآوری در صنعت ساختمان

از دیگر عوامل تشدید رکود در بازار مسکن، کاهش سودآوری صنعت ساختمان است. در حالی که در دهه‌های گذشته عایدی سرمایه‌گذاری در ساختمان به طور متوسط ۲۷ درصد بود، تورم ساخت در سال‌های اخیر به بیش از ۵۰ درصد رسید. به‌علاوه، کاهش سودآوری صنعت ساختمان، سبب شده است که سازندگان تمایلی به ادامه فعالیت در این بخش نداشته باشند. این کاهش سودآوری، به رکود بیشتر و بحران‌های اقتصادی و اجتماعی در آینده دامن خواهد زد.

راه‌حل‌ها و پیشنهادات برای خروج از رکود

برای عبور از وضعیت کنونی، باید به ریشه‌های این رکود تاریخی توجه کرد. یکی از دلایل عمده جهش قیمتی در بازار مسکن، ریسک‌های غیر اقتصادی و نااطمینانی‌های سیاسی است. خروج یک‌طرفه از برجام و ریسک‌های منطقه‌ای باعث شد که نرخ دلار به‌طور چشمگیری افزایش یابد و سرمایه‌گذاران به سمت بازار مسکن حرکت کنند. این شرایط به جهش قیمتی در بازار مسکن دامن زد. از طرف دیگر، کاهش عایدی سرمایه‌گذاری در ساختمان و محدودیت در عرضه مسکن، شدت رکود را بیشتر کرد.

برای بازگشت به آرامش در بازار مسکن، ابتدا باید ریسک‌های اقتصادی و سیاسی که منجر به جهش‌های قیمتی می‌شوند، کنترل و مدیریت شوند. کاهش نااطمینانی‌ها و تقویت ثبات سیاسی، گامی اساسی در این راستا خواهد بود.

بازنگری در قوانین و مقررات ساخت‌وساز

در کنار مشکلات اقتصادی، قوانین و مقررات ساخت‌وساز نیز به رکود بیشتر دامن زده‌اند. بسیاری از قوانین وضع‌شده در سال‌های اخیر، مزاحم سازندگان شده و در نهایت به زیان آن‌ها منجر شده است. به‌عنوان مثال، بوروکراسی‌های پیچیده در شهرداری‌ها و زمان طولانی صدور مجوزها، هزینه‌های ساخت‌وساز را به‌شدت افزایش داده است. همچنین، قوانین مالیاتی جدید نیز نااطمینانی‌های زیادی برای فعالان صنعت ساختمان ایجاد کرده و آن‌ها را از سرمایه‌گذاری در این بخش منصرف کرده است.

برای حل این مشکلات، لازم است که دولت به مشاوره با بخش خصوصی و ذی‌نفعان صنعت ساختمان پرداخته و قوانین و مقررات موجود را بازنگری کند. تسهیل فرآیندهای اداری و کاهش زمان صدور مجوزها می‌تواند هزینه‌های ساخت‌وساز را به‌شدت کاهش دهد.

نقش شرکت‌های بزرگ ساختمانی

شرکت‌های بزرگ ساختمانی در شرایط کنونی از تاب‌آوری بالاتری نسبت به سازندگان کوچک برخوردارند. این شرکت‌ها به دلیل توان مالی و اعتباری بهتر، می‌توانند تأمین مصالح ساختمانی را به‌صورت اعتباری انجام دهند و پروژه‌ها را به‌راحتی پیش ببرند. به همین دلیل، دولت باید از توان این شرکت‌ها برای ساخت مسکن حمایتی برای اقشار متوسط و کم‌درآمد بهره بگیرد.

نتیجه‌گیری

صنعت ساختمان در ایران، علی‌رغم پتانسیل بالای خود، به دلیل مشکلات متعدد اقتصادی، سیاسی و قانونی، با رکود عمیقی مواجه شده است. برای حل این بحران، لازم است که ریسک‌های اقتصادی کنترل شود، قوانین و مقررات بازنگری شوند و همکاری میان دولت و بخش خصوصی تقویت شود. در غیر این صورت، مشکلات بازار مسکن به بحران‌های اجتماعی و اقتصادی بیشتری منجر خواهد شد که اثرات آن بر کل اقتصاد کشور مشهود خواهد بود.