تداوم شیب نرخ اجاره‌بها در نیمه دوم سال

وضعیت نابسامان رهن و اجاره در پایتخت و سایر شهرهای کشور در شرایطی است که مسوولان حوزه مسکن بارها اعلام کرده‌اند که به دنبال اجرای سیاست‌هایی در زمینه کنترل اجاره‌بها هستند و حتی امسال هم همچون سال‌های گذشته، وزارت راه و شهرسازی سقف ۲۵ درصد را برای افزایش اجاره در نظر گرفت، اما آمارهای بانک مرکزی نشان داد که مثل همیشه، بازار مسکن بی‌توجه به مصوبات دولت، شیب افزایش قیمت اجاره‌بها را، تندتر از همیشه طی کرد و مرداد ماه افزایش نرخ اجاره نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشدی بالای ۴۰ درصد را تجربه کرد.

حالا این سوال مطرح می‌شود که دلیل افزایش نرخ اجاره‌بها به ویژه در سال‌های اخیر چیست؟ یکی از پژوهشگران حوزه مسکن و شهرسازی در این باره می‌گوید: بخشی از فشار بازار اجاره بر دوش مستاجران ناشی از حضور اتباع در بافت‌های حاشیه‌ای شهر است.

علی فرنام با بیان اینکه بحرانی‌ترین شاخص ما در بخش مسکن استطاعت است، می‌گوید: امسال سهم مسکن از سبد هزینه خانوارهای تهرانی به ۴۲ رسیده است، در خیلی از کلانشهرهای کشور نسبت به سایر شهرهای دنیا در شاخص استطاعت وضعیت مناسبی نداریم. این موضوع در تهران و چند کلانشهر خیلی جدی است، چرا که در کلانشهرها بیشتر ظرفیت مربوط به بافت‌های فرسوده است که دارای ارزش افزوده بالایی هستند.

او با تاکید بر اینکه ترویجی برای کوچک‌سازی مسکن در کشور نداریم، بیان می‌کند: فشار افزایش اجاره‌بها در بازار دایما در حال افزایش است که بخشی از آن به دلیل حضور اتباع در بافت‌های حاشیه‌ای و ناکارآمد شهرهاست. این پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی بر لزوم برنامه‌ریزی برای مسکن در استطاعت تاکید کرده و اظهار می‌کند: باید بپذیریم برای مسکن متناسب با استطاعت خانوارها، واحدهای ۲۰۰ متر مربعی نمی‌تواند جواب بدهد.

البته چندی پیش نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با خبرگزاری موج با اشاره به دلایل گرانی بازار اجاره گفت: در حال حاضر نظارتی بر فضای مجازی و قیمت‌گذاری در سایت‌هایی اینترنتی وجود ندارد و از آنجایی که در فصل اجاره هستیم و قیمت‌گذاری نجومی سایت‌ها به افزایش نرخ‌ها دامن زده است و باید توجه داشت که برخی آگهی‌ها مربوط به مشاوران املاک غیرمجاز است و به‌طور قطع برخورد با این دفاتر مشاوران املاک غیرمجاز می‌تواند به ساماندهی بازار مسکن هم کمک کند.

راهکارهای پیش رو برای کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره

اگرچه افزایش نرخ اجاره‌بها به ویژه در سال‌های اخیر می‌تواند به دلیل افزایش حضور اتباع در کشور به خصوص پایتخت و همچنین فعالیت دفاتر مشاوران املاک غیرمجاز باشد، اما این قیمت‌های افسارگسیخته فقط به این موضوع محدود نمی‌شود و دلایل دیگری هم همچون سطح بالای تورم عمومی، سطح بالای تورم خوراکی‌ها و همچنین جهش‌های مکرر قیمت مسکن در سال‌های گذشته، مداخله بی‌سابقه دولتی درسازوکار معادلات بازار اجاره مسکن هم در آن دخیل هستند.

درواقع رشد هزینه اجاره مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و هر قدر هزینه زندگی مردم و به تبع آن صاحبخانه‌ها رشد بیشتری داشته باشد، انتظار می‌رود نبض اجاره‌بها هم با تاخیر در همین مسیر صعودی قرار بگیرد و بالعکس.

در چنین شرایطی کارشناسان برای کنترل بازار اجاره‌بها معتقدند که مهم‌ترین کار دولت برای کنترل اجاره‌بها شناسایی خانه‌های خالی و بازگردانی آنها به بازار اجاره مسکن است.

علت اهمیت شناسایی خانه‌های خالی این است که تا دولت نداند چه تعداد خانه، در کجای کشور خالی هستند و چه وضعیتی دارند، نمی‌تواند برای این حوزه تصمیم درستی اتخاذ کند. راه شناسایی واحدهای مسکونی خالی، «سامانه املاک و اسکان» است.

سامانه املاک و اسکان مرجعی از وضعیت اسکان مردم ایران است. این سامانه، بازوی اجرایی دولت برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی است. اخذ مالیات از خانه‌های خالی به عنوان یکی از مهم‌ترین ابزارهای کنترل بازار مسکن به شمار می‌رود.

دولت برای آنکه بتواند خانه‌های خالی، را به چرخه عرضه و تقاضا برگرداند، باید اطلاعات دقیقی از ساکنان، مالکان و مستاجران املاک کشور داشته باشد. سامانه املاک و اسکان به همین منظور راه‌اندازی شد؛ اما تا به امروز به درستی اجرا نشده است.

مالیات بر خانه‌های خالی یکی از ابزارهای مهم قانونی است که به واسطه آن منابع موجود مسکن را شناسایی و آن را به بازار مسکن عرضه می‌کند. با توجه به چالش‌هایی که در این زمینه وجود دارد، ثبت اطلاعات تمامی افراد در سامانه املاک و اسکان می‌تواند اوضاع نابسامان مسکن را درست کند.

همچنین دیگر اثر مالیات بر خانه‌های خالی، کنترل قیمت مسکن است. مالیات بر واحدهای مسکونی خالی موجب عرضه این واحدها خواهد شد. این عرضه یا در بازار اجاره یا در بازار مسکن ملکی اتفاق می‌افتد. همین دلیل، عامل کاهش قیمت اجاره‌بها و قیمت مسکن است.

اما پس از آنکه خانه‌های خالی شناسایی شد، مالیات برای مالکانی که به قصد کسب سودهای غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته‌اند، هزینه ایجاد می‌کند. این اقدام مالکان دارای تعداد زیاد خانه را به عرضه واحدها یا پرداخت مالیات هدایت می‌کند که در هر دو حالت برای بخش عمده مردم منفعت خواهد داشت. بنابر آنچه تا اینجا گفته شد، برنامه پیش‌روی دولت چهاردهم برای کنترل و کاهش قیمت اجاره‌بها، تکمیل و استفاده از سامانه املاک و اسکان باید باشد.

اما پیش بینی می‌شود که اگر قوانین حوزه مسکن به درستی اجرا شوند هم قیمت اجاره‌بها کاهش می‌یابد و هم ساخت مسکن افزایش پیدا می‌کند.

البته بسیاری از کارشناسان معتقدند که از طریق فعال‌سازی بخش تولید و پیش فروش آپارتمان از طریق بنگاه‌های املاک، بازار اجاره هم ساماندهی خواهد شد.

منبع:تعادل