افزایش ساخت و ساز به رونق بازار کمک می‌کند؟

بررسی‌ها حاکی از آن است که وقوع تحولات بین‌المللی در ماه‌های اخیر، سایه سنگینی بر شرایط اقتصادی کشور انداخته و سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان را برای ساخت و ساز و تولید مسکن سردرگم کرده است. از سوی دیگر نگاهی به گزارش بانک مرکزی از همکاری بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن نشانگر عدم همکاری بسیاری از موسسات مالی و اعتباری در ساخت مسکن با وجود جریمه‌های سنگین است. بنابراین در این شرایط چندان نمی‌توان به بهبود ساخت و ساز در کشور امیدوار بود، در این میان به گفته برخی فعالان، دولت می‌تواند با تصویب یک نقشه راه برای ساخت و ساز مسکن، از این بخش حمایت کند. عباس اکبرپور، استاد دانشگاه درباره راه‌حل‌های موجود برای خروج از وضعیت کنونی مسکن به «تعادل» می‌گوید: رونق بازار مسکن مجزا از رونق سایر بخش‌های اقتصادی نیست و شرایط بین المللی، سیاسی و اقتصادی بر بازار مسکن اثرگذار است و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیازمند آرامش، اطمینان از بازگشت سرمایه و وجود سرمایه‌گذار است که در حال حاضر سرمایه‌گذاری چندانی در بخش مسکن انجام نمی‌شود.

اکبرپور ادامه می‌دهد: هرگونه تغییر و تحول داخلی و خارجی اثرگذار بر امور کشور موجب می‌شود که سرمایه‌گذار در بخش مسکن محافظه‌کارانه عمل کند. به گفته این استاد دانشگاه اگر در این شرایط خریداران مسکن را دسته‌بندی کنیم به سه دسته تقسیم می‌شوند: خانوارهایی هستند که می‌خواهند واحد مسکونی خود را تبدیل به احسن کنند، دسته دوم سرمایه‌گذاران بخش مسکن هستند که منابع مالی قابل‌توجهی دارند و دسته سوم خریداران جوان هستند. او اضافه می‌کند: قشر اصلی برای خرید مسکن، آن خانوارهایی هستند که به دنبال تبدیل واحد مسکونی خود به واحد بزرگ‌تر و بهتر هستند که لازمه آن، فروش ملک قبلی و اضافه کردن منابع مالی جدید و خرید واحد مسکونی جدید است، براساس آمار، بسیاری از این خانوارها به دلیل کمبود منابع مالی به دنبال ساختمان‌هایی با طول عمر بالای ۵ تا ۱۰ سال و حتی بالاتر هستند، اما معضل دیگری که این متقاضیان با آن مواجه هستند، رکود بخش مسکن است که فروش واحد آنها و تبدیل آن به احسن را با مشکل مواجه می‌کند.

اکبرپور تصریح می‌کند: آنها مجبورند واحد خود را کمتر از رقمی که در نظر دارند بفروشند بنابراین باید منابع مالی بیشتری را برای خرید واحد مسکونی جدید فراهم کنند، در این شرایط موسسات مالی و بانک‌ها باید به کمک بیایند که متاسفانه بانک‌ها همکاری لازم را نمی‌کنند. به گفته این استاد دانشگاه، در کشورهای دیگر، ۵ تا ۱۰درصد مبلغ خرید ملک را داشته باشید و شرایط لازم را از نظر پرداخت اقساط داشته باشید و در سال‌های قبل مالیات‌ها را به درستی پرداخت کرده باشید تا ۹۰درصد مبلغ خرید مسکن را موسسات مالی تسهیلات می‌دهند که این تسهیلات ۱۵ تا ۲۰ ساله با نرخ بهره ۱,۵ تا ۲درصد می‌دهند.

او اضافه می‌کند: در ایران، دریافت تسهیلات با نرخ بهره‌های بالا هم به سختی امکان‌پذیر است، حتی باوجود نرخ بهره‌های بالا، بانک‌ها منابع مالی لازم را برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن ندارند. اکبرپور در ادامه با اشاره به اینکه افزایش ساخت و ساز موجب بهبود ایجاد اشتغال می‌شود، می‌گوید: ۷۰ تا ۷۵درصد اقتصاد کشورهای دنیا به ساخت و ساز عمرانی و شهری مرتبط است، اما این بخش در ایران محدود است که علت آن قیمت بالای مصالح، قیمت بالای نیروی کار، دریافت مالیات و عوارض گوناگون است، بنابراین سرمایه‌گذاران رغبتی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن ندارند و ترجیح می‌دهند که سرمایه خود را در بخش‌های دیگر استفاده کنند. این استاد دانشگاه ادامه می‌دهد: به عبارتی زمینه‌های تشویقی برای حضور جدی صاحبان سرمایه برای ورود به بخش ساخت و ساز در ایران وجود ندارد، از سوی دیگر دولت دایم در بخش ساخت و ساز دخالت و ابراز نظر می‌کند و با وعده ساخت مسکن اجتماعی، مهر و... تمایل صاحبان سرمایه را از بین می‌برد. او معتقد است که علاوه بر مشکلات گفته شده، میزان مصالح لازم برای ساخت و ساز وسیع در کشور وجود ندارد ضمن اینکه مصالح هم گران است و بنابراین نمی‌توان انتظار تحول قابل توجهی در بخش ساخت و ساز داشته باشیم تا زمانی که زمینه‌های قانونی تشویق سازندگان برای ورود به ساخت و ساز فراهم نشود.

مدیریت بازار مسکن با تعادل عرضه و تقاضا

درحالی که به گفته اکبرپور، شرایط افزایش ساخت و ساز مسکن در کشور به دلیل نبود منابع مالی و کمبود مصالح و گرانی آن وجود ندارد، فرهاد بیضایی یکی از کارشناسان بازار مسکن معتقد است که ساخت مسکن علاوه بر اینکه مسیر مستاجران را برای خرید خانه هموار می‌کند، موجب کاهش قیمت هم خواهد شد زیرا مدیریت قیمت بازار مسکن با میزان عرضه و تقاضا ارتباط مستقیمی دارد.

بیضایی ادامه می‌دهد: در اقتصاد ایران تورم حاکم است از این رو نمی‌توان با قاطعیت یک نرخ مصوبی برای ساخت مسکن تعیین کرد، زیرا طی فرآیند با کمبود منابع مالی روبه‌رو خواهیم شد. به تبع آن هم پروژه متوقف می‌شود و متقاضی در انتظار تحویل خانه خواهد ماند. از سویی دیگر اجرای قراردادهای علی‌الحساب موجب سردرگمی متقاضی و سازنده و... خواهد شد.

او می‌گوید: ساخت مسکن در کشور باید تداوم داشته باشد و برای استمرار این فرآیند دولت باید یک نقشه و قانون منسجم تصویب کند.

واگذاری زمین به مردم و انبوه‌سازان

بیضایی در گفت‌وگو با مهر با اشاره به اینکه عده‌ای از فعالان حوزه مسکن اذعان می‌کنند که دولت نباید در این بازار دخالت داشته باشد، می‌افزاید: در راستای کنترل وضعیت بازار مسکن بی‌شک هیچ نوع دیدگاهی در خصوص عدم ورود دولت وجود ندارد، به عنوان مثال دولت می‌تواند در حوزه توسعه زیرساخت‌های کشور ورود داشته باشد اما در حوزه تصدی‌گری ممکن است، ورود نداشته باشد؛ برهمین اساس باید در سطوح اقتصادی و مدیریتی کشور درخصوص دخالت دولت در تمام حوزه‌ها، تعیین تکلیفی داشته باشیم. این کارشناس ارشد بازار مسکن می‌افزاید: در زمینه ساخت نهضت ملی مسکن بانک‌ها هم همکاری لازم را ندارند، زیرا وام نهضت ملی مسکن از ۳۵۰ میلیون تومانی آغاز شد و به ۵۵۰ میلیون تومان رسید که این روزها هم از افزایش وام به ۸۰۰ میلیون تومان صحبت می‌شود. به نظر می‌رسد شبکه بانکی سردرگم است.

او اظهار می‌کند: با توجه به موارد ذکر شده، دولت چهاردهم باید در ابتدا یک نقشه راه منسجم در زمینه خانه‌دار شدن مستاجران با همراهی شبکه‌های بانکی از طریق اجرای برنامه‌های عملیاتی مشخص، طراحی کند. بیضایی ادامه می‌دهد: در دولت‌های مختلف سیاست‌های مسکنی متفاوتی را عملیاتی و اجرا کرده‌ایم که از این موارد می‌توان به عملیاتی‌سازی سیاست زمین شهری در دهه ۶۰، در سیاست زمین پاک در دهه ۷۰ و سیاست واگذاری زمین به انبوه‌سازان در دهه ۸۰ اشاره کرد. این کارشناس مسکن می‌گوید: سیاست واگذاری زمین به مردم و انبوه‌سازان را می‌توان جزو تجربه‌های موفق در کشور برشمرد که دولت چهاردهم می‌تواند با استفاده از تجارب حاصل شده، در زمینه مدیریت بازار مسکن موفق‌تر عمل کند. البته در حوزه مسکن می‌توان با استفاده از روش‌های متنوع دیگری مانند شهرک‌سازی، مسکن مشارکتی، پیش‌خرید مسکن و... زمینه‌های خرید مسکن برای مستاجران را فراهم کنیم.

منبع:تعادل