افزایش اجاره بها مسکن از رگ گردن نزدیک تر شد

نقش دولت در کنترل بازار  اجاره مسکن  می‌تواند بسیار مهم و حیاتی باشد. دولت می‌تواند از طریق سیاست‌ها و قوانین متنوعی تلاش کند تا به یک تعادل در بازار اجاره مسکن برسد و به شکلی کنترل شده، عدالت و پایداری را در بازار حفظ کند.

قوه مجریه می‌تواند قوانین و مقرراتی را برای بازار اجاره مسکن تعیین کند. این قوانین ممکن است شامل تعیین سقف قیمت اجاره، محدودیت‌هایی برای افزایش اجاره در دوره‌های مشخص، شرایط استفاده از سپرده‌ها و سایر مسائل مرتبط با اجاره مسکن باشد.

وزارت راه و شهرسازی قادر است تا برنامه‌ها و سیاست‌هایی را برای ارائه مسکن اجتماعی به شهروندان با درآمد پایین و نیازمندان تدوین کند. این اقدام می‌تواند باعث کاهش فشار روی بازار اجاره مسکن عادی شود و به کنترل قیمت‌ها کمک کند.

دولت این قدرت را دارد تا از طریق ارائه تسهیلات مالی، تخفیفات مالیاتی و سایر ابزارها، ساخت و ساز مسکن را تشویق کند. با افزایش عرضه مسکن، فشار روی بازار اجاره کاهش پیدا می کند و اجاره مسکن می‌تواند کنترل‌پذیرتر باشد.

در مجموع، نقش دولت در کنترل بازار اجاره مسکن غیر قابل انکار است و به پایداری و عدالت در این بازار کمک خواهد کرد. البته، توجه به تعادل بین نیازهای بازار و مداخله‌های دولتی نیز ضروری است تا عوامل اقتصادی و اجتماعی متعارضی به وجود نیاید.

در این راستا گفت و گویی با امیر پیلن، کارشناس بازار مسکن انجام دادیم که در ادامه می خوانید.

ماهیت و ضرورت دخالت دولت در بازار اجاره

امیر پیلتن درباره تعیین سقف برای اجاره بها و تاثیرات این تصمیم بر بازار اجاره گفت: دولت به خوبی نسبت به این مسئله واقف است که یکی از راه های کنترل بازار مسکن، توجه ویژه به بازار اجاره محسوب می شود. در دو، سه ماه گذشته و به سبب اتفاقات گوناگون، نرخ اجاره‌ها دستخوش تغییرات قابل توجهی شد که این موضوع در مناطق ضعیف به شکل ملموس‌تری رخ داد. مطابق آخرین آمار و مشاهدات، قیمت اجاره بها در حاشیه شهر تهران رشد چشمگیری داشته است. از این رو، دولت وارد عمل شده است و با اعمال برخی سیاست گذاری ها نظیر تعیین سقف برای اجاره بها، قصد بهبود شرایط را دارد.

او ادامه داد: در زمان شیوع ویروس کرونا نیز شاهد وضعیت مشابه امروز و به کارگیری چنین فرمولی بودیم. در آن مقطع زمانی، بر اساس نواحی مختلف از جمله شهرهای کوچک، متوسط و کلانشهرها از ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش اجاره بها در نظر گرفته شده بود. در حال حاضر نیز دولت قصد دارد بر مبنای نرخ تورم در هر استان، رشد نرخ اجاره را لحاظ کند تا به این صورت به تصمیم خود شکل و شمایل منطقی‌تری دهد.

پیلتن افزود: به عنوان مثال، اگر در استان تهران میزان تورم ۳۵ درصد است، به همین مقدار افزایش اجاره بها داشته باشیم و در استان های دیگر نیز به همین صورت اقدام شود. بی‌تردید این‌گونه تصمیمات به شکل موقت و مقطعی می تواند موثر باشد و اثرات مثبتی بر بازار بگذارد اما پیامد های منفی فراوانی نیز در پی خواهد داشت و از این حقیقت آشکار نمی‌توان به سادگی عبور کرد. پُر واضح است که موجرین از این نوع سیاست گذاری ها استقبال نمی کنند و واکنش های منفی از خود بروز می دهند.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: زمانی که یک موجر تشخیص دهد که فرد یا نهاد دیگری برای اموال و مسائل مادی او تصمیم گیری می کند، طبیعتا دلسرد می شود و نسبت به آینده و منبع درآمدی خود دچار تردید خواهد شد. بی شک این روند موجب بی‌میلی موجرین برای اجاره ملک می شود و تاثیرات منفی دیگری نیز بر بازار اجازه خواهد داشت. حالا ما شاهد پدید آمدن حالت جدیدی نسبت به دوران کرونا نیز هستیم؛ اینکه مستاجر تا ۵ سال بعد می تواند به شورای حل اختلاف مراجعت کرده و شکایت خود را ثبت کند.

تحلیلگر بازار مسکن در ادامه به گسترش نیوز گفت: شخص مستاجر پس از آن نیز قادر است تا حق و حقوق تضییع شده خود را از موجر دریافت کند. این موضوع خواه ناخواه نگرانی هایی را برای موجرین ایجاد می کند و پیامدهای بدی را به همراه خواهد داشت. در مجموع این روش دارای اثرات مثبت به صورت مقطعی است اما در بلندمدت تعارضاتی را ایجاد خواهد کرد؛ زیرا که یک راهکار اصولی و منطقی به شمار نمی رود و خواسته و منافع تمامی طرفین در آن لحاظ نشده است. به باور من، با ادامه همین روند و کاهش میزان عرضه برای اجاره دادن واحدهای مسکونی، طی ماه های آینده شاهد افزایش قیمت ها خواهیم بود.

پیلتن در ارتباط با سیاست گذاری های دستوری دولت در بازار مسکن و دخالت های مقطعی وزارت راه و شهرسازی در این میان عنوان کرد: وضع قوانین و سیاست گذاری های مربوطه از جمله وظایف دولت محسوب می شود و تردیدی در این باره وجود ندارد اما در خصوص نوع و چگونگی اجرایی‌سازی آن نقدهایی وارد است. باید تکلیف بسیاری از مجموعه های متعلق به شرکت های خصولتی و شرایط کاهش قیمت ها، خانه های خالی و موارد دیگر مشخص شود.

پیش بینی قیمت مسکن در تابستان ۱۴۰۳

او تصریح کرد: حقیقت ماجرا این است که سیاست گذاری ها برای همگان به صورت یکسان اعمال نمی شود و برخی مجموعه های وابسته به دولت، به شکل کاملا محسوسی از قانون فراری هستند؛ بنابراین نفس سیاست گذاری ها و اعمال نفوذ دولت در این حوزه ایرادی ندارد، منتها نباید هیچ گونه تبعیضی در این خصوص صورت گیرد. این رفتارهای دولت منجر به نوعی سردرگمی می شود و برخی نهادها از گونه‌ای معافیت های غیرمجاز بهره مند می شوند.

پیلتن در رابطه با قیمت مسکن در فصل تابستان و احتمال رشد بهای خانه در ماه های آتی مطرح کرد: بازار مسکن ایران، به طور کلی تحت تأثیر عوامل متعددی قرار می‌گیرد که عرضه و تقاضا، نرخ دلار و سایر عوامل مرتبط از جمله آن‌ها هستند. علاوه بر این، برخی رویدادها و اتفاقات خاص نیز توانایی تغییر و شکل‌دهی به این بازار را دارند.

این کارشناس بازار مسکن  در پایان اضافه کرد: پیش بینی اولیه من در سال گذشته برای بازار مسکن امسال، رکود همراه با تورم بود. در یک نگاه کلی، مسکن به ۲ بخش مصرفی و سرمایه ای تقسیم می شود که بدون تردید در بخش سرمایه ای، ما کاهش حجم معاملات و تقاضا را خواهیم داشت، اما از لحاظ مصرفی در بسیاری از مناطق تهران، کاهش محسوسی را تجربه نخواهیم کرد. از دید من، بازار تا اواخر شهریور ۱۴۰۳ همین روند سردرگم و بلاتکلیف را ادامه می دهد و عرضه و تقاضای خاصی را نخواهیم داشت.