بی پولی مردم چه بر سر بازار مسکن آورد؟/کاهش بی‌سابقه معاملات

این چالش خصوصا در کلان‌شهر تهران جدی‌تر است؛ چراکه قیمت خانه در این شهر به مراتب شدیدتر از سایر استان‌ها افزایش یافته است. داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد که قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران از 4.2 میلیون تومان در فروردین سال 1395 به 81.6 میلیون تومان در فروردین 1403 افزایش یافته است. یعنی قیمت خانه‌های پایتخت در طول این 9 سال تقریبا 19 برابر شده است.

به همین دلیل بررسی تحولات بازار مسکن خصوصا در تهران اهمیت ویژه‌ای هم برای مردم و هم برای تحلیل‌گران اقتصادی دارد. آخرین آماری که از وضعیت مسکن در تهران موجود است به فروردین سال جاری مربوط می‌شود. بانک مرکزی اخیرا گزارشی منتشر و در آن تعداد معاملات و قیمت خرید و فروش مسکن در تهران را در فروردین 1403 اعلام کرده است.

بر اساس این گزارش، قیمت خانه در تهران نسبت به اسفندماه تقریبا ثابت مانده، اما تعداد معاملات به شکل کم‌سابقه‌ای کاهش یافته است. آخرین باری که تعداد معاملات مسکن در تهران تا این حد کاهش یافته بود، به فروردین 1399 برمی‌گردد. آیا پس از تجربه افزایش قیمت پی در پی، بازار مسکن وارد رکود شده است؟

رونق خرید و فروش مسکن در سال‌های 96 و 97

داد‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد که در طول 9 سال اخیر، بیش‌ترین تعداد معاملات مسکن در تهران در دی 96 و اردیبهشت 97 رخ داد. در دی‌ماه سال 96، تعداد معاملات صورت گرفته در تهران 19 هزار واحد بود. این رقم در اردیبهشت سال 97 نیز تقریبا تکرار شد. با این که از ابتدای سال 95 تا انتهای سال 98، معاملات مسکن در تهران افزایش و کاهش‌های شدیدی را تجربه کرده، اما هیچ‌گاه به کمتر از 2 هزار واحد در ماه نرسیده است.

نخستین کاهش شدید تعداد معاملات در این بازه 9 ساله، در فروردین 1399 رخ داد. البته به صورت سنتی در فروردین‌ماه هر سال معمولا تعداد معاملات نسبت به اسفند کاهش می‌یابد، اما در این سال این شاخص به رقم تاریخی هزار و 200 واحد می‌رسد. این رقم، کمترین تعداد معاملات مسکن به ثبت رسیده در تهران در طول این 9 سال است.

کاهش سطح معاملات مسکن از سال 1399

با اُفت شدیدی که تعداد معاملات مسکن در فروردین 99 تجربه کرد، به طور کلی سطح معاملات در تهران کاهش یافت و تا کنون نتوانسته دوباره به رکورد 19 هزار واحد در ماه نزدیک شود. در طول سال‌های بعد از 99، بالاترین رکورد ثبت شده از معاملات مسکن 14 هزار واحد در ماه است.

از اسفند سال 1401، تعداد معاملات دوباره اُفت می‌کند و به زیر 10 هزار واحد می‌رسد. در این ماه تنها 6 هزار و 600 واحد مسکونی در تهران معامله شد. این کاهش تا جایی ادامه می‌یابد که در فروردین سال 1402، تعداد معاملات مسکن دوباره به کمتر از 2 هزار واحد رسیده و روی سکوی یک هزار و 800 واحدی می‌ایستد. در این ماه، قیمت هر متر مربع خانه در تهران 66 میلیون تومان بود که تقریبا 1.8 درصد نسبت به ماه قبل بالاتر است.

در نیمه دوم سال گذشته به نظر می‌رسید که معاملات خانه در تهران در حال احیا شدن است و تعداد معاملات با شیب ملایمی رو به افزایش گذاشته است؛ تا این که آمارهای فروردین در سال جدید معادلات را تغییر می‌دهد.

در حالی که تعداد خرید و فروش مسکن در تهران در اسفند سال قبل به 6 هزار و 200 واحد رسیده بود، در فروردین ماه با یک اُفت شدید به هزار و 500 واحد سقوط می‌کند. این رقم، کمترین تعداد معامله به ثبت رسیده از فروردین 99 به بعد است.

از طرفی، قیمت مسکن در تهران چندان تغییری نکرده و تنها 0.2 درصد نسبت به اسفند بالاتر رفته است. این مسئله می‌تواند ناشی از چند عامل باشد که دو مورد از آن‌ها تقاضای مصرف‌کننده و نااطمینانی اقتصادی است.

برای مثال، ممکن است قیمت مسکن در حال حاضر و پس از تجربه رشد‌های شدید و پی در پی در سال‌های قبل اکنون به سطحی رسیده باشد که متقاضی زیادی ندارد. در واقع، خریداران مسکن برای ایجاد تقاضا علاوه‌بر تمایل به خرید مسکن، باید توانایی آن را نیز داشته باشند. حال این که به نظر می‌رسد این توانایی برای قشر متوسط وجود ندارد.

از سوی دیگر نیز ناآرامی‌های بین‌المللی صورت گرفته و مشخص‌نبودن وضعیت اقتصادی در سال‌های پیش رو عامل دیگری است که می‌تواند باعث شود متقاضیان خرید مسکن دست نگه دارند و سرمایه خود را به خانه تبدیل نکنند.

در نهایت، مجموع این دو عامل در کنار سایر مولفه‌ها سبب شده تا بازار مسکن در شروع سال جدید وارد رکود شود و معامله چندانی در آن صورت نگیرد. باید دید آیا این رکود مانند سال‌های گذشته ناشی از شروع سال جدید است یا ادامه‌دار خواهد شد.