چگونه خانه بخریم؟ / ۳۰ نکته تنظیم مبایعه‌نامه در دفتر مشاور املاک

مولفه‌های مهم در بررسی حضوری خانه

قبل از اقدام به انعقاد قرارداد خرید املاک ، حتما منزلی که قصد خرید آن را دارید، حضوری مشاهده و بررسی کنید.

نکات مهم در زمان بازدید حضوری خانه به شرح زیر است:

ارزیابی امنیت محله‌ای که ملک در آن واقع شده.

توجه به موقعیت جغرافیایی محل استقرار ملک.

مدنظر قرار دادن مسیرهای دسترسی به وسایل حمل‌ونقل عمومی و فروشگاه‌ها.

توجه به وضع کوچه‌ای که ملک در آن واقع شده، به لحاظ راحتی عبور و مرور وسایل نقلیه و دسترسی به پارکینگ.

بررسی وضع قرارگیری واحدها در هر طبقه، داشتن دیوار مشترک و محل استقرار درهای ورودی.

بررسی وضع ورودی ساختمان، به لحاظ سهولت رفت‌وآمد و همچنین انتقال وسایل عریض به داخل آن.

بررسی وضع سیم کشی و لوله‌های آب و فاضلاب خانه.

بررسی وضع فرسودگی بافت و دیوارهای خانه.

بررسی وضع ایمنی ساختمان، ترجیحا با کمک یک فرد متخصص.

درصورت نوساز بودن ملک، برای اطمینان از کیفیت مصالح به‌کار برده شده، می‌توانید کپی شناسنامه فنی ساختمان را از مالک دریافت کنید.

۳۰ نکته تنظیم مبایعه‌نامه در دفتر مشاور املاک

مبایعه‌نامه که به آن بیع‌نامه نیز می‌گویند، قراردادی میان خریدار و فروشنده است. دوطرف معامله قبل از انتقال سند، در دفترخانه، معامله میان خود را به شکل مبایعه‌نامه مکتوب می‌کنند. هنگام تنظیم مبایعه نامه، گرفتن کد رهگیری ضروری است. نکات مهم در زمان نوشتن مبایعه‌نامه به شرح زیر است.

۱) کنترل مدارک هویتی مالک برای تطبیق اطلاعات آن با اطلاعات مندرج در سند رسمی ملک یا قولنامه ملک.

۲) ذکر مشخصات متعاملان و نشانی آنها، به‌طور صحیح و دقیق، در مبایعه‌نامه

۳) ذکر دقیق موضوع مورد معامله و مشخصات آن، همچنین متعلقات خانه که شامل پارکینگ، انباری، انشعابات آب و برق و خط تلفن است.

۴) ذکر مبلغ کل قابل پرداخت، برای خرید خانه، مبلغ پرداخت شده هنگام تنظیم مبایعه‌نامه، نحوه پرداخت بقیه ثمن معامله و زمان انعقاد قرارداد.

۵) ذکر تاریخ تحویل ملک و زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی، برای انتقال سند و تعیین خسارت عدم‌حضور هریک از طرف‌های معامله در موعد مقرر.

۶) ذکر شرایط فسخ قرارداد.

۷) قرارداد تنظیمی باید خوانا باشد. قلم خوردگی نداشته باشد و درصورت قلم خوردگی حتماً توضیح آن به صراحت قید شود.

۸) تعهدات و موضوعات قرارداد صریح و شفاف نوشته شود تا هم مقصود طرف‌های معامله را به‌طور کامل بیان کند و هم امکان تفسیرهای مختلف را نداشته باشد.

۹) شهود می‌بایست حداقل ۲ نفر باشند، وجود شهود معتمد بیشتر موجب استحکام قرارداد خواهد بود. قید نام و نام‌خانوادگی شاهد ضروری است.

۱۰) آن قسمت‌هایی از قرارداد را که می‌بایست قلم زده شود، حتما روی آنها خط بکشید. مثلاً زمانی که فروشنده یک نفر است روی قسمت «فروشندگان» را خط بکشید.

۱۱) درصورتی‌که قرارداد برای تعیین مزایا و امکانات مورد معامله، دارای محل‌های خاصی برای علامت زدن است، با دقت این کار را انجام دهید.

۱۲) آن قسمت‌هایی از قرارداد را که ضمانت اجرای تخلیه یا تحویل مورد معامله و غیره، به‌صورت نقطه چین (……) درج شده، با توافق طرفین تکمیل یا روی آنها خط بکشید تا مورد سوءاستفاده بعدی قرار نگیرد.

۱۳) اگر میزان مالکیت فروشندگان متفاوت است میزان مالکیت هریک قید شود.

۱۴) درصورتی‌که مورد معامله جزو ماتَرَک است، می‌بایست اصل و کپی گواهی انحصار وراثت مطالبه شود، زیرا فقط با ملاحظه گواهی انحصار وراثت معلوم می‌شود چه کسانی وارث هستند و می‌توانند معامله کنند و افزون بر آن میزان مالکیت هر یک از ایشان در گواهی مزبور معلوم شده است.

۱۵) در نوشتن میزان مورد معامله دقت شود؛ مثلاً شش‌دانگ یا سه‌دانگ و با قید حروف باشد که مشکلی حاصل نشود.

۱۶) مورد معامله را به درستی تعریف کنید؛ مثلاً برای زمین و باغ و باغچه از واحد شمارش (قطعه) برای آپارتمان از واحد شمارش (دستگاه) و برای مغازه و خانه از واحد شمارش (باب) استفاده کنید.

۱۷) اگر مورد معامله دارای کاربری اداری یا تجاری است حتما مساحت فضای اداری و تجاری قید شود.

۱۸) اگر مورد معامله دارای خصیصه ممتاز دیگری همانند کنتور برق سه فاز است مراتب در قرارداد تصریح شود.

۱۹) حتماً شماره پلاک فرعی و اصلی ملک و درصورتی‌که سابقه تفکیک دارد، شماره قطعه، بخش، شهر و منطقه ثبتی قید شود.

۲۰) نشانی مورد معامله به‌طور کامل با قید خیابان، کوچه، پلاک، طبقه و شماره واحد و اینکه غربی است یا شرقی، جنوبی است یا شمالی یا هر موقعیت دیگری که دارد قید شود، به‌طوری‌که هیچ اختلافی در تعیین مورد معامله نباشد.

۲۱) مساحت طبق سند مالکیت قید شود و اگر مورد معامله اصلاحی دارد مراتب قید شود.

۲۲) اگر مورد معامله انباری و پارکینگ دارد شماره قطعات تفکیکی قید شود، مساحت انباری فراموش نشود.

۲۳) توابع و لواحق مورد معامله حتی‌المقدور قید و تصریح شود.

۲۴) ثمن معامله، مقطوع، به عدد و حروف و به ریال و تومان معلوم شود.

۲۵) توصیه می‌شود اکیدا ازحق پشیمانی که موجب تزلزل معامله می‌شود، در قراردادها استفاده نکنید. ولی درصورتی که طرفین تمایل داشته باشند که حق پشیمانی و خیار فسخ برای ایشان تعیین شود مراتب به‌طور صریح و با قید زمان و مهلت در قرارداد درج شود و درصورتی که اعمال این حق منوط و مشروط به پرداخت وجه یا خسارتی باشد مبلغ آن نیز صریحاً مورد اشاره قرار گیرد.

۲۶) هنگام تنظیم قرارداد به صراحت اعلام و تفهیم شود که طرفین درصورت اسقاط کافه خیارات حق فسخ معامله را نداشته مگر در موارد تخلف از شرایط قراردادی.

۲۷) درصورت توافق طرفین بر اینکه حق فسخ نداشته باشند بهتر است قید کنید: «اسقاط تمامی خیارات ولو خیار غبن فاحش حتی به اعلای درجه آن از طرفین به عمل آمد به استثنای خیار تدلیس».

۲۸) از درج شروط متعارض به‌شدت پرهیز کنید.

۲۹) اگر طرفین مثلاً برخلاف متن چاپی توافقی دارند در ستون توضیحات قید شود: «طرفین ضمن حذف بند….. از متن چاپی توافق کردند که……..»

۳۰) در معامله با شرکت‌ها و اشخاص حقوقی ضروری است با ملاحظه اساسنامه و آخرین آگهی تغییرات مدیریتی مندرج در روزنامه رسمی بررسی شود که چه کسانی دارای نمایندگی و حق‌امضای اسناد و قراردادها بوده و درصورت تنظیم قرارداد، ممهور کردن قرارداد به مهر شرکت نیز ضروری است.

باید و نبایدهای تنظیم سند رسمی در دفترخانه

نکات حقوقی مهم در زمان سند زدن و انتقال سند مالکیت آن، عبارتند از:

تمام حساب‌های مربوط به عوارض ساختمان، بدهی‌های مالیاتی ملک و جرایم متعلق به خانه را می‌بایست فروشنده، تسویه کند و با گواهی‌های تسویه حساب، در دفترخانه حاضر شود.

درصورتی که ملک، فاقد سند رسمی است، یعنی قولنامه‌ای است، مالک باید تمام نقشه‌های UTM و مدارک مورد نیاز، برای گرفتن سند را انجام دهد.

هر دوطرف، می‌بایست هنگام انتقال سند، در موعد مقرر تعیین شده در مبایعه‌نامه و با داشتن مدارک مورد نیاز این امر که شامل مدارک هویتی، مدارک مثبت مالکیت فروشنده، گواهی پایان کار، گواهی تسویه حساب مالیاتی و عوارض شهرداری بوده، در محل تعیین شده برای انتقال سند، حاضر شوند و هزینه آن را بپردازند.

درصورت حضور نیافتن یکی از طرفین قرارداد، در موعد مقرر در دفترخانه، طرف حاضر می‌تواند به گرفتن برگه عدم‌حضور اقدام کند تا به موجب آن بتواند نسبت به دریافت خسارت ناشی از عدم‌حضور یا ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، اقدام کند.

در زمان تنظیم سند رسمی علاوه بر مدارک لازم دیگر گواهی‌نامه واریز مالیات بر ارث نیز ضروری است. درصورتی‌که قبلاً گواهی واریز مالیات بر ارث اخذ نشده باشد، دقت شود زمان تنظیم سند رسمی به کیفیتی تعیین شود که وراث بتوانند گواهینامه مربوط را اخذ کنند.

حتماً در سند انتقال انشعابات آب و برق و گاز قید شود.

درصورتی‌که پارکینگ و انباری و تراس ملک سندی باشد حتماً از درج انتقال آنها در سند مطمئن شوید.

اگر ملک اوقافی است، حتماً دقت داشته باشید که حق استفاده از منافع و اجاره خانه قابل‌انتقال است و مالکیت ملک قابل‌انتقال نیست.

نحوه شناخت اشخاص ممنوع‌المعامله

یکی از نکته‌های مهم در زمان خرید و فروش ملک، توجه به ممنوع‌المعامله نبودن طرفین معامله است. اشخاص ممنوع‌المعامله به اشخاصی گفته می‌شود که قانونگذار آنها را از انجام معامله یا مداخله در اموال خود به‌طور کلی یا نسبت به مورد خاصی منع کرده است.
اشخاص ممنوع‌المعامله به ۳ دسته تقسیم می‌شوند:

محجورین که شامل صغیر، غیررشید و مجنون است.

تجار ورشکسته، محکومان دادگاه‌ها (این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرائم یا بدهی یا ممنوعیت‌های قانونی دیگر به‌طور کلی ممنوع‌المعامله و در مواردی برخی از اموال آنها توقیف می‌شود و تا زمانی‌که از آنها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در رابطه با املاک و دیگر دارایی‌هایشان را به‌خصوص در دفاتر اسناد رسمی نخواهند داشت.)

ممکن است این سؤال برایتان مطرح شود که چگونه می‌توان از ممنوع‌المعامله بودن یک شخص اطلاع پیدا کرد؟

از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضایی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک می‌توان برای استعلام نسبت به وضعیت ممنوع‌المعامله بودن افراد اطلاع پیدا کرد؛ بنابراین پیشنهاد می‌شود قبل از انجام هرگونه معامله به‌منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعدی نسبت به این موضوع اطلاع کسب کنید.

شیوه نوشتن چک مبایعه‌نامه

سعی کنیدتمام پرداخت‌هایتان با چک تضمینی انجام شود.

بهتر است این چک در وجه فروشنده و حسب تقاضای خریدار صادر شده باشد.

اگر قرار است که ثمن معامله با چک شخصی پرداخت شود، در متن چک به شماره قرارداد و پلاک ثبتی اشاره کنید، در وجه فروشنده صادر و روی قسمت آورنده آن قلم خط بخورد.

درصورت امکان از چک‌های تسلیمی کپی تهیه و نگهداری شود.

تمام چک‌ها می‌بایست در حضور طرفین صادر و امضا شوند.

چک‌هایی که وعده‌دار صادر می‌شوند فاقد وصف کیفری بوده و اگر چک مزبور برگشت بخورد، دارنده چک فقط حق وصول وجه آن را دارد و علی‌الاصول برگشت شدن چک خدشه‌ای به معامله وارد نمی‌سازد فلذا ضروری است برای تمام پرداخت‌ها ضمانت اجرا تعیین کنید. مثلاً برای چک بیعانه شرط شود، درصورت برگشت شدن آن، معامله منفسخ است و درخصوص سایر پرداخت‌ها به فروشنده حق داده شود مثلاً ظرف ۱۵ روز از تاریخ برگشت شدن چک معامله را فسخ کند و در این حالت ضروری است طریقه اعلام فسخ به نحو کاملاً شفاف که محل تردید و تامل نباشد تعیین شود. به‌طور مثال قید کنید فروشنده با ارسال «اظهارنامه» معامله را فسخ کرده و در این خصوص نیازی به اخذ مجوز یا تأییدیه از هیچ مرجعی نیست.

اگر ثمن معامله توسط چک شخصی غیر از خریدار پرداخت می‌شود، در پشت چک‌ها امضای خریدار نیز اخذ شود زیرا با تسلیم چک توسط شخص ثالث و قبول آن از ناحیه خریدار، تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل مدیون واقع شده و ذمه خریدار در قبال فروشنده بری می‌شود و درصورت برگشت خوردن چک، فروشنده تنها حق مراجعه به صادرکننده چک را دارد، پس ضروری است برای حفظ حقوق فروشنده و امکان مراجعه به خریدار، مقرر شود که خریدار پشت تمام چک‌ها را امضا کند.