قفل ریزش قیمت مسکن بالاخره باز می شود؟

آذر ماه سال جاری بود که سازمان نوسازی شهر تهران اعلام کرد با اهدافی، چون رفع مشکلات و محیط‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، زمینه مناسب برای عبور از رکود ساخت‌وساز و رسیدن به رونق مسکن، نوسازی بافت‌های فرسوده و به دنبال جذب مشارکت شرکت‌های معتبر خارجی و سرمایه‌گذاری و بهره‌برداری از تجربه و توانمندی آن‌ها برای ایجاد تحول در روند تولید مسکن، نوسازی بافت‌های فرسوده و مسکن معوق است. در همان زمان اعلام شد که چینی‌ها در سرمایه‌گذاری و انتقال تجارب و فناوری مشارکت می‌کنند و با بیش از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی نوین ساخته می‌شود. حسن تیزمغز، مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز در پاییز سال جاری گفته بود شرکت‌های چینی و بلژیکی، طرح‌هایی برای ساخت مسکن در ایران با هزینه ۲۰۰ تا ۳۰۰ دلار برای هر مترمربع زیربنا ارائه داده‌اند و شهرداری تهران در حال بررسی طرح‌های مذکور است.

اکنون و در بهمن ماه ۱۴۰۲، بر اساس سخنان معاون معماری و شهرسازی شهر تهران، مناطق ۹ تا ۱۶ برای واگذاری زمین به چینی‌ها انتخاب شده‌اند و قرار است در مقیاس ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰‌واحد مسکونی در هر واگذاری، آپارتمان ساخته شود. طرح کلید به کلید به معنای آن است که مالک کلنگی، خانه کلنگی‌اش را تحویل دهد و آپارتمان نو چینی تحویل بگیرد. اما این طرح منتقدانی هم دارد، محمدرضا رضایی کوچی نماینده مردم جهرم در مجلس یازدهم در مورد حضور چینی‌ها در بازار ساخت و ساز ایران، گفت: «در کشور نیروی متخصص و مصالح ساختمانی مناسب وجود دارد لذا در این شرایط چه نیازی است که یک کشور خارجی در داخل ساخت و ساز کندتوانایی و دانش متخصصین داخلی درصنعت ساختمان به حدی است که می‌توانیم در کشورهای همسایه حضور پیدا کنیم بنابراین شنیدن چنین سخنانی توهین به شعور جامعه مهندسین است. اگر چینی‌ها قصد دارند منابع مالی خود را به کشور بیاورند بحث دیگری است، اما ازنظر دانش مهندسی هیچ نیازی به آن‌ها ندارم.»

با توجه به این شرایط، پرسش‌هایی مطرح است، از جمله این که آیا طرح ساخت مسکن چینی در تهران موفقیت آمیز خواهد بود و چرا سازنده‌های داخلی چنین پروژه‌ای را در تهران انجام نداده اند؟ بیت الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و تحلیلگر اقتصاد مسکن به این پرسش‌ها پاسخ داده است:

زنجیره ساخت مسکن در کشور ما ایراد دارد

بیت الله ستاریان گفت: «در حوزه مشارکت شرکت‌های خارجی در مسکن کشور، ما چند بحث مجزا داریم. یک بحث، موضوع تکنولوژی و انتظارات حوزه تکنولوژی است. آیا ما انتظار داریم که کشور خارجی، تکنولوژی جدیدی را وارد کشور ما کند؟ ما باید توجه داشته باشیم که تکنولوژی ساخت مسکن وارداتی به این معناست که کلیه زیرساخت‌های مسکن در کشور ما باید تغییر کند. در ایران، مسکن یا ساختمان، تولید نهایی یک «زنجیره تولید» است که در انتها، تبدیل به مسکن می‌شود. از معادن تا مصالح اولیه و ترکیبی تا ساخت یک مسکن. اگر در کشورهای دیگر این روند با سرعت بالاتر و معطوف به تکنولوژی انجام می‌شود به این دلیل است که زنجیره مذکور کامل است. اما در ایران این زنجیره کامل نیست و در برخی بخش‌ها وقفه‌هایی ایجاد می‌شود. اگر ایران بخواهد تکنولوژی ساخت مسکن را وارد کند و با سرعت مسکن بسازد نیز منطقی نیست. برای مثال نمی‌شود که تمام زنجیره در چین ساخته و سپس با کشتی وارد کشور شده و خانه‌ای ساخته شود. باید زنجیره تولید در همین کشور خودمان شکل بگیرد.»

وی افزود: «نکته بعدی به بخش تجهیزات و امکانات بر می‌گردد. تجهیزات و ماشین آلات نیز باید وارد کشور شود، که اتفاقا واردات تجهیزات و ماشین آلات نیز نیازی به سازنده خارجی ندارد و ایرانی‌های فعال در حوزه مسکن نیز می‌توانند این کار را انجام دهند. موضوع بعدی که اصلا عمده مشکل ما در بخش مسکن است، بحث سرمایه گذاری مالی و منابع مالی است؛ این منابع مالی از کجا قرار است تامین شود؟ شهرداری این منابع را تامین می‌کند یا مردم تامین می‌کنند یا شاید هم قرار است پول نفت را صرف این کار کنیم؟ ۲ گزینه اول که اصلا مقدور نیست، اصلا اگر مردم و شهرداری می‌توانستند این هزینه‌ها را تامین کنند نیازی به سرمایه گذار خارجی نبود، نه دولت و شهرداری چنین سرمایه‌ای خرج می‌کنند و نه مکانیسمی وجود دارد که بتوان از مردم پول چنین کاری را جمع کرد. اما درباره گزینه سوم، یعنی پول نفت، گزینه «تهاتر نفت» وجود دارد، یعنی پول نفت را به بخش مسکن تزریق کنیم که این هم از دید من فاجعه است. بارها گفته شده که در بخش مسکن، تزریق منابع، یکی از عوامل تشدید تورم و ورشکستگی اقتصادی می‌شود.»

فقدان حضور بخش خصوصی در پروژه‌های مسکن کشور

این کارشناس حوزه مسکن در ادامه گفت: «ما باید مکانیسمی تدارک ببینیم که بتوانیم منابع را از خود مردم جمع کنیم، سرمایه گذار به بخش خصوصی تعلق دارد، تولید کننده نیز جزو بخش خصوصی است و مصرف کننده نیز از بدنه بخش خصوصی است. اگر سرعت چرخش پول و منابع را در این سه ضلع، افزایش دهیم، به راحتی می‌توانیم تولید مسکن کشور را به حد استاندارد برسانیم و نیازی به حضور چینی‌ها نیست. ما از چینی‌ها دقیقا چه انتظاری داریم؟ نهایت کاری که چینی‌ها می‌توانند انجام دهند این است که تبدیل به پیمانکار اصلی (Main Contractor) پروژه‌ها شوند و پروژه‌ها را جزء به جزء به پیمانکاران داخلی خودمان واگذار می‌کنند و بعد دوباره نقطه سرخط خواهد بود. تنها اتفاقی که در این فرایند رخ می‌دهد این است که پول نفت را اینجا خرج می‌کنیم که از دید من یک اشتباه بزرگ اقتصادی است. ما نه می‌توانیم و نه باید که پول نفت را وارد مسکن کنیم. پیامدهای این نوع تصمیم گیری می‌شود این که تورم به حدی بالا می‌رود که مسکن، دست نیافتنی‌تر از اکنون می‌شود.»

وی افزود: «ما در حوزه تولید مسکن (ساخت و تکنولوژی)، آن قدر مشکل نداریم. علت این که نتوانسته ایم به سرعت تکنولوژی مورد نیاز برای مسکن پیش ساخته (Prefabricated Home) را در کشورمان داشته باشیم، این است که مشکل اقتصادی داریم. اقتصاد دولتی و بسته ما اجازه نمی‌دهد بخش خصوصی به راحتی فعالیت کند. این نوع فعالیت‌ها سرمایه گذاری کلان می‌خواهد. حوزه مسکن، سرمایه گذاری در کارخانه شیر پاستوریزه نیست که بگوییم با یک رقم مشخص و بودجه‌ای قابل قبول، راه خواهد افتاد. برای سرمایه گذاری در بخش مسکن و تغییر تکنولوژی، باید از پایه، اقدام به تغییر همه چیز کنیم. ما باید زنجیره تولید مسکن را به طور کلی متحول کنیم و این کار نیز به سرمایه گذاری کلان و هنگفتی نیاز دارد. بخش خصوصی ما فاقد توان لازم است و اصلا امکان جذب سرمایه‌های خارجی و داخلی در بخش خصوصی وجود ندارد. حتی اگر چینی‌ها بخواهند در ایران سرمایه گذاری کنند، قوانین اجازه نمی‌دهد.»

موانع قانونی و مادی در بازسازی بافت‌های فرسوده

این استاد دانشگاه تصریح کرد: «سازنده‌های ایرانی در بافت‌های فرسوده بارها به مشکلات مرتبط با قوانین برخورد کرده اند. موضوع مالکیت و امثالهم با موانع متعددی رو به رو است. شهرداری‌ها هم چنین اختیاری ندارند که بخواهند به مردم تحکم کنند و بگویند حتما باید مشارکت کنید. امیدوارم هرگز به این مسیر نرویم که بخواهیم پول نفت را در مسکن تزریق کنیم. این کار خطا است درست همانطور که برداشت از صندوق ذخیره هم خطا بود. اگر از صندوق ذخیره برای تولید کارخانه‌های مصالح ساختمانی استفاده شود بسیار خوب است. اما این که برای ساخت مسکن و آپارتمان از صندوق ذخیره پول برداشته شود، بسیار خطرناک است. این که مشارکت و سرمایه گذاری را جذب کنیم، هیچ اشکالی ندارد، این هم از کانال بخش خصوصی به راحتی انجام می‌شود، اما، چون قوانینی در این زمینه نداریم، باید سرمایه از سمت خود دولت داده شود و این غلط است. اصلا امکان این که پروژه‌های مسکن در رهن یک فرد خارجی انجام شود و این فرد پروژه را توسعه دهد، وجود ندارد. قوانین ما حمایتی از چنین روندی نمی‌کند.»

وی افزود: «مسئله بافت‌های فرسوده پیچیده‌تر است. در بافت‌های فرسوده، مسئله استهلاک ساختمان‌ها هر ساله به بافت‌های فرسوده افزوده می‌شود و این طبیعت بافت شهری است. در هر شهر، دائما به تعداد بافت‌های فرسوده اضافه می‌شود. برای مثال سالی ۷۰ الی ۸۰ هزار واحد فرسوده ما وارد خط فرسودگی می‌شود. اصلا ما این امکان را نداریم که ۸۰ تا ۱۰۰ هزار بافت فرسوده را بازسازی و جایگزین کنیم. بنابراین، به غیر از حدود ۷۰۰ هزار بافت فرسوده که از قبل داشتیم، سالانه نیز تعداد قابل توجهی بافت فرسوده به این بافت‌ها اضافه می‌شود. با همین روند، تا ۴۰ سال آتی، از ۳ میلیون واحد مسکونی تهران ۳ میلیون و پانصدهزار واحد، فرسوده خواهد بود؛ بنابراین باید سالانه هفتاد هزار بافت جدید تولید کنیم تا به روز بمانیم. ما در بخش بافت‌های فرسوده بسیار ضعیف عمل کرده ایم. متاسفانه علی رغم همه شعارهایی که داده می‌شود، هیچ مشکلی حل نشده است. بنابرین قرار نیست خارجی‌ها هم مشکل ما را حل کنند.»