راز موفقیت چین در کنترل بازار مسکن/ درس‌هایی برای ایران

در ماه مه از طرحی برای بانک خلق چین و بانک‌های دولتی رونمایی شد که تا سقف ۵۰۰ میلیارد یوآن (۷۰ میلیارد دلار) وام برای حمایت از شرکت‌های دولتی محلی برای خرید اموال فروخته نشده پرداخت کنند و دولت‌های محلی این املاک را به عنوان مسکن اجتماعی اجاره ‌کنند. اما آخرین آمارهای بانک مرکزی چین (بانک خلق چین) نشان می‌دهد که بانک‌ها تنها ۲۴.۷ میلیارد یوآن وام داده‌اند. بانک مرکزی چین، درکنار انتشار این آمار متعهد شد که این برنامه را شتاب بخشد.

طبق نظر تحلیلگران، این روند آهسته در حالی رخ می‌دهد که تلاش سیاستگذاران برای تثبیت بخش املاک و مستغلات نتیجه عکس داشته و اعتماد خانوارها را که بیشتر ثروت کشور را در اختیار دارند، تضعیف کرده است.

پکن برای پاسخ دادن به این مشکل بر تامین مالی بخش مسکن از طریق سیستم بانکی تاکید کرده؛ اما بازار مسکن با یک پس‌زمینه اقتصادی چالش‌برانگیز مواجه شده است.

تقاضای افراد برای دریافت تسهیلات کاهش یافته و وام‌های جدید اعطایی به بخش واقعی اقتصاد برای نخستین بار از سال ۲۰۰۵ در ژوئیه با کاهش مواجه شدند.شمار املاک فروخته‌نشده در چین بسیار بالاست. به حدی که گلدمن ساکس تخمین زده است که موجودی مسکن جدید چین می‌تواند تا ۳۰ برابر میانگین فروش ماهانه باشد. به گفته کارشناسان موسسه گلدمن ساکس، برای بهبود بازار مسکن، دولت باید ۷.۷ تریلیون یوآن برای خرید موجودی مسکن با ۵۰ درصد قیمت بازار هزینه کند.

بازار مسکن در ابتدا از برنامه پرداخت وام با اشتیاق استقبال کرد. این استقبال، حامل این پیام بود که سیاست‌های مداخله‌جویانه در بازار از طریق حمایت از خرید مسکن فروخته‌نشده، یک اقدام درست است. اما اکنون مشاهده می‌شود که تیر مداخله‌جویان چینی به سنگ خورده و بازار مسکن به روند ضعیف قبلی خود ادامه داد.

زیچون هوانگ و جولیان ایوانز از کپیتال اکونومیکس می‌گویند: «مبالغی که تاکنون برای این هدف به کار گرفته شده‌اند، هنوز برای ایجاد تفاوت معنادار در تقاضای مسکن و بودجه توسعه‌دهندگان بسیار ناچیز هستند.» برنامه‌های وام‌دهی هدفمند مشابه برای بازار دارایی و سایر بخش‌ها نیز به کندی پذیرفته شده‌اند و پرسش‌هایی در مورد اثربخشی سیاست‌های محرک پکن ایجاد کرده‌اند.

طرح بازپرداخت وام مسکن بر این فرض تکیه داشت که بازدهی اجاره آنها به اندازه کافی بالاست و هزینه‌های بانک‌های دولتی را توجیه می‌کند. لری هو، اقتصاددان اظهار کرد: «احساس من این است که ریسک‌های اعتباری هنوز برای بانک‌ها بسیار زیاد است. همچنین شرکت‌های محلی(شرکت‌های دولتی) ممکن است با توجه به بازده پایین اجاره این املاک، فاقد انگیزه کافی باشند.»

برخی از تحلیلگران ادعا کردند که سیاستگذاران می‌توانند با کاهش نرخ بهره، این طرح را تقویت کنند تا از زیان‌ده شدن وام‌های جدید جلوگیری کنند. طبق برآوردهای این تحلیلگران، در حال حاضر، بازده اجاره در شهرهای چین از ۱.۷۵ درصد تا ۳ درصد متغیر است؛ این در حالی است که بانک‌ها به نرخ‌های وام بالاتر‌ که توسط بقیه شرکت‌ها پرداخت می‌شوند، علاقه بیشتری نشان می‌دهند.

در حال حاضر، بسیاری از تحلیلگران پیش‌بینی می‌کنند که بازار املاک چین، نزول بیشتری را تجربه خواهد کرد. وانگ گلدمن با اشاره به سیر کند شدن این بازار تصریح کرد: «با نگاهی به آینده، قبل از اینکه شاهد هر گونه بهبود معناداری باشیم، باید شاهد اجرای قوی‌تر سیاست‌ها برای سرعت بخشیدن به تخریب بیشتر بازار مسکن در چین باشیم.»