کابوس موجران آغاز شد/ زنگ خطر در بازار اجاره!
اقتصاد 100- زنگ خطر در بازار اجاره مسکن به صدا درآمد! تعیین سقف اجاره بها بدون توجه به تفاوت‌های محلی، می‌تواند تعادل بازار را برهم زده و تورم اجاره را در مناطق کم‌جمعیت تشدید کند. سیاست‌گذاری دقیق و مبتنی بر داده‌های واقعی، ضروری است.
تعیین سقف اجاره واحد و کلی در سطح استان‌ها ممکن است موجب برهم‌خوردن تعادل طبیعی بازار شده و حتی باعث افزایش نرخ اجاره در شهرهایی شود که پیش‌تر روند قیمتی آرام‌تری داشته‌اند. این مسئله، به‌ویژه در مناطقی که تفاوت‌های محلی در نظر گرفته نمی‌شود، می‌تواند به موج تورم اجاره در شهرهای کم‌جمعیت و اقتصادی ضعیف‌تر دامن بزند. بنابراین، سیاست‌گذاری در بازار اجاره باید با دقت و بر اساس داده‌های واقعی هر شهر انجام شود.
روند تغییرات اجاره‌بها
نرخ اجاره‌بها در ایران تاکنون از قانون یا دستورالعمل مشخصی پیروی نکرده است. اما از سال ۱۳۹۹، تلاش‌هایی برای کنترل نرخ‌های غیرمتعارف و جلوگیری از افزایش‌های نجومی اجاره‌بها آغاز شد. این سیاست‌ها در ابتدا به دلیل شیوع کرونا شکل گرفت و شامل محدودیت‌هایی برای افزایش سقف اجاره بود. سال گذشته، این محدودیت‌ها به قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها افزوده شد. طبق ماده ۷ این قانون، درصد افزایش اجاره‌بها توسط شورایعالی مسکن یا وزارت راه و شهرسازی تعیین می‌شود.
اعلام سیاست جدید از سوی وزیر راه و شهرسازی
اخیراً فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که تعیین سقف رشد اجاره‌بها به استان‌ها واگذار شده است. طبق توضیحات ایشان، پیش‌تر، سقف افزایش اجاره‌بها بین ۲۰ تا ۲۵ درصد تعیین می‌شد. اما اکنون این اختیار به شورایعالی مسکن استان‌ها داده شده تا بر اساس نرخ تورم هر استان، سقف اجاره را تعیین کنند.
سال سقف افزایش اجاره‌بها متوسط تورم اجاره‌بها| 1400 | 20% تا 25% | 40% تا 50% |
| 1401 | 22% تا 25% | 43% تا 50% |
نقش دولت در کنترل بازار اجاره
پیش از قانون ساماندهی، دولت نقش چندانی در کنترل نرخ اجاره‌بها نداشت. اما کارشناسان و فعالان بازار معتقدند مداخلات دولت در تعیین محدودیت برای رشد قیمت اجاره‌بها اقدامی مثبت است. با این حال، نکته کلیدی، نظارت مؤثر و اجرای صحیح این قانون است. به گفته فرشید ایلاتی، کارشناس اقتصاد مسکن، کنترل بازار اجاره‌بها نیازمند زمان و تکمیل زیرساخت‌هاست. وی تاکید کرد که دخالت دولت در این بازار، به ویژه برای حمایت از اقشار کم‌درآمد، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است.
مشکلات تعیین نرخ اجاره به‌صورت استانی
طبق مصوبه شورایعالی مسکن، سقف افزایش اجاره‌بها امسال نیز اجرا می‌شود. اما برخلاف سال گذشته، این نرخ به‌صورت استانی و بر اساس نرخ تورم هر منطقه تعیین خواهد شد. هرچند این سیاست می‌تواند عدالت بیشتری ایجاد کند، اما ممکن است شهرهای کوچک تحت فشار افزایش نرخ قرار بگیرند. ایلاتی اضافه کرد که تعیین نرخ اجاره‌بها باید متناسب با شرایط هر شهر بوده و از تعیین نرخ استانی به مدیریت شهری منتقل شود.
وی توضیح داد: «هزینه‌های مسکن در کلان‌شهرها به‌مراتب بیشتر از شهرهای کوچک است. تعیین نرخ اجاره‌بها به‌صورت استانی ممکن است باعث انتقال نرخ‌های بالا به شهرهای کوچک شود که این امر اثرات منفی بر سیاست کنترل اجاره‌بها خواهد داشت.»
الزامات سیاست‌گذاری دقیق در بازار اجاره
برنامه‌ریزی‌ها و سیاست‌گذاری در بازار اجاره باید با دقت و ظرافت بیشتری انجام شود تا مردم از این قوانین بهره‌مند شوند. تعیین نرخ نیز باید بر اساس تقاضا، موجودی مسکن و شرایط اقتصادی هر منطقه باشد تا از ایجاد مشکلات جدید جلوگیری شود.
