قید خانه دار شدن را بزنید
اقتصاد100- بحران چندلایه مسکن در ایران، ناشی از تضاد منافع بازیگران اصلی و نبود هماهنگی میان دولت، بخش خصوصی، خانوارها و نظام مالی است؛ تحلیلی با رویکرد نظریه بازی می‌تواند راه‌حل‌های موثری برای این چالش ارائه دهد.
بحران چندلایه مسکن در ایران، برخلاف تصور عمومی، تنها یک مسئله اقتصادی نیست و تبعات اجتماعی و سیاسی عمیقی نیز به دنبال دارد. این بحران، نتیجه تعامل پیچیده و گاه متضاد بین نهادها و بازیگران اصلی این حوزه است. برای درک بهتر این مسئله دشوار، می‌توان از چارچوب «نظریه بازی» بهره برد. این رویکرد به ما کمک می‌کند رفتارها و تصمیمات بازیگران مختلف را بهتر بشناسیم.
بازیگران بازار مسکن: از دولت تا خانوارها
در این اکوسیستم پیچیده، چهار بازیگر اصلی نقش‌آفرینی می‌کنند:
- دولت: نقش تنظیم‌گر کلان و سیاست‌گذار را ایفا می‌کند.
- بخش خصوصی: شامل سازندگان و سرمایه‌گذاران، به‌عنوان تولیدکنندگان مسکن است.
- خانوارها: به‌عنوان مصرف‌کنندگان و متقاضیان اصلی ظاهر می‌شوند.
- نظام مالی: بانک‌ها و مؤسسات اعتباری که تامین‌کننده منابع مالی هستند.
هر یک از این بازیگران با منافع و محدودیت‌های جداگانه در حال شکل‌دهی به روندهای بازار هستند. اما این تعاملات به‌جای همکاری، غالباً در تعارضی پایدار به هم گره خورده‌اند. نتیجه این تناقض‌ها چیزی نیست جز رکود و بی‌ثباتی مداوم.
معمای زندانی و تعادل نش در بازار مسکن
بر اساس نظریه بازی، مفهوم «معمای زندانی» به شرایطی اشاره دارد که در آن بازیگران با تمرکز بر منافع فردی خود، در نهایت به نتایجی جمعی می‌رسند که برای هیچ‌یک مطلوب نیست. این دقیقاً همان اتفاقی است که در بازار مسکن ایران رخ می‌دهد:
- تولیدکنندگان: بر پروژه‌های کم‌ریسک و پرسود تمرکز می‌کنند.
- خانوارها: در انتظار کاهش قیمت نشسته‌اند.
- دولت: به مداخلات مقطعی بسنده می‌کند.
- نظام مالی: برای اعطای وام با احتیاط عمل می‌کند.
تعادل نش، یکی دیگر از مفاهیم کلیدی این نظریه، زمانی به‌دست می‌آید که هیچ‌یک از بازیگران حاضر به تغییر رفتار خود نیستند. اما این تعادل اقتصادی، به‌وضوح ناکارآمد است و نتایج منفی متعددی به‌دنبال دارد:
- کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه
- افزایش بی‌ثباتی قیمت‌ها
- عدم تعادل میان عرضه و تقاضا
- ناکارآمدی تامین مالی
تعاملات بازیگران در بازار مسکن
بازیگر استراتژی نتیجه| دولت | مداخلات مقطعی | بی‌ثباتی بازار |
| بخش خصوصی | سرمایه‌گذاری کم‌ریسک | کمبود مسکن |
| خانوارها | انتظار برای کاهش قیمت | رکود تقاضا |
| نظام مالی | محافظه‌کاری در تسهیلات | عدم تامین مالی مناسب |
قفل‌های قانونی و راه‌های گشایش
یکی از موانع بزرگ در این حوزه، ضعف قوانین موجود ازجمله قانون پیش‌فروش ساختمان است. این قانون به جای تسهیل تأمین مالی، عملاً بی‌اعتمادی را در بازار تقویت کرده است. نواقص اصلی این قانون شامل:
- عدم‌تعادل در توزیع ریسک
- ضعف نظارتی و اجرایی
- ناکارآمدی نظام حل اختلاف
برای تحول در این مسیر، نیاز به اصلاح ساختاری و بازنگری در قوانین حیاتی است. همچنین روش‌های مالی نوین مانند «فروش متری زمین» و «توکنایز دارایی‌های ملکی» نیز نیازمند توسعه و تضمین قانونی هستند.
به سوی الگوی رفتاری پایدار
برای خروج از این بن‌بست، نیازمند بازطراحی نظام بازار و ایجاد هماهنگی بین بازیگران کلیدی هستیم. این فرآیند باید در سه فاز انجام شود:
- کوتاه‌مدت: اصلاح قانون پیش‌فروش، کاهش بوروکراسی و ایجاد صندوق‌های تضمینی.
- میان‌مدت: توسعه ابزارهای مالی جدید مانند توکنایز و تقویت نهادهای نظارتی.
- بلندمدت: بازنگری در ساختار حکمرانی، ترکیب منابع مالی و حمایت از نوآوری‌ها.
تجارب جهانی نشان داده‌اند که حل مسائل ساختاری مانند بحران مسکن، بیش از منابع مالی، به هماهنگی گسترده بازیگران و اراده‌ای جدی نیاز دارد. دولت می‌تواند با اعتمادسازی، کاهش تعارضات و حمایت از نوآوری‌ها، مسیر بهتری برای توسعه پایدار ایجاد کند. اکنون زمان اقدام است.
