با این اتفاق دوباره ترس به دل و جان مستاجران افتاد!

*دماسنج داخلی بازار* مسکن از سطح «به‌شدت قرمز» سال گذشته به حالت «آبی» تغییر رنگ داده است. نسبت P به R یا همان قیمت به اجاره بر اساس سنجش جدید شاخص مسکن در حال حاضر زیر خط «میانگین تاریخی» قرار گرفته است. راز عدد جدید این دماسنج ۱۸.۶ شناسایی شده است.

روند تغییرات دماسنج اجاره

باوجود ادامه روند حاکم‌بودن زمستان بر بازار قیمت و اجاره مسکن تا ابتدای بهمن، دماسنج مسکن با تغییر رنگ از وضعیت قرمز به آبی همراه بوده است. راز این تغییر رنگ را باید در ثبات نسبی قیمت مسکن در سال‌جاری از یک‌طرف و تداوم رشد اجاره‌بها از سوی دیگر جست‌وجو کرد که باعث پایین آمدن دماسنج مسکن در ابتدای بهمن شده است.

افزایش قیمت‌ و رکود بازار

بازار معاملات اجاره مسکن در محله‌های منتخب مناطق ۲۲ گانه تهران در ابتدای بهمن‌ماه حاکی از رشد ۵ درصدی ماهانه میزان اجاره‌بها در مقایسه با ابتدای دی ماه است. با توجه به عدم ارائه آمارهای رسمی از سوی مرکز آمار، در حال حاضر تنها راه سنجش بازار اجاره‌بها، شاخص سنجش اجاره‌بهای بر اساس فایل‌های ارائه‌شده به بازار و روایت‌های واسطه‌های ملکی است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، بازار اجاره همچنان زمستانی باقی مانده و نه‌تنها با کاهش تقاضا همراه بوده، بلکه از سمت عرضه نیز رکود فایل قابل مشاهده است. این کاهش فایل اجاره آپارتمان نسبت به سال قبل را می‌توان ناشی از افت خرید سرمایه‌ای دانست.

نماگر P به R

دماسنج اصلی بازار مسکن بر اساس سطوح تازه قیمت آپارتمان و اجاره‌بهای واحد مسکونی در تهران نشان می‌دهد، نسبت قیمت به اجاره یا P به R از وضعیت «قرمز» به «آبی» تبدیل شده است. نسبت P به R نشانگر سطح کف و سقف بین اعداد ۱۴ تا ۲۴ است.

نسبت کنونی P به R به معنای «چرخش بازار مسکن از روند جهش به مسیر ثبات قیمت» است. میزان تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در بهمن امسال و رکود بازار خرید مسکن حاکی از کاهش بیماری قبلی است. اگر تورم نقطه‌ای را در نظر بگیریم میزان تورم نقطه‌ای مسکن در ابتدای بهمن بر اساس شاخص ۲۱ درصد برآورد شده است، این در حالی است که تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در بازه زمانی مشابه ۴۶ درصد بوده است که نزدیک به دو برابر افزایش را نشان می‌دهد.

عدد ۱۸.۶ بیش از آنکه نشان‌دهنده این باشد که قیمت مسکن به سطح متعارف خود بازگشته است، بیشتر حاکی از رشد اجاره‌بهاست که در واقع مخرج کوچک‌تر شده و این کوچک شدن نسبت قیمت به اجاره منجر به پایین آمدن سطح دماسنج مسکن شده است. در واقع راز تغییر رنگ از قرمز در سال ۱۴۰۲ که به عدد ۳۱.۸ رسیده بود و کم شدن آن و رسیدن به سطح عدد ۱۸.۶ در ابتدای بهمن تنها در رشد شدید اجاره‌بها در مقابل ثبات قیمت مسکن بوده است و این به معنای رسیدن به سطح متعارف قیمتی نیست.