مردم خانه ندارند / مقصر اصلی این اتفاق کیست؟

عملکرد ضعیف و غیرقابل قبول شبکه بانکی در «وام‌دهی به بخش مسکن و ساختمان» طی ماه‌های اخیر، به‌ویژه در سال ۱۴۰۳، نشان‌دهنده «تحریم اعتباری هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن» است. علی‌رغم اینکه بانک‌ها در بخشنامه‌ها خود را «آماده پرداخت» تسهیلات معرفی می‌کنند، در عمل و در شعب، به طور رسمی به متقاضیان تسهیلات مسکن «نه» می‌گویند. بررسی‌های دقیق‌تر از وضعیت تامین مالی بخش مسکن و ساختمان توسط سیستم بانکی، بر اساس آمار رسمی بانک مرکزی، نشان می‌دهد که سهم مسکن از کل تسهیلات پرداختی در ۹ ماه ابتدایی سال جاری «دوباره سقوط کرده است» و از رکود نیمسال اول ۱۴۰۳ نیز پایین‌تر آمده است.

سهم مسکن از تسهیلات بانکی: سقوط بیشتر

از ابتدای سال ۱۴۰۳ تا پایان آذر، تنها ۵.۲ درصد از کل ۴۹۰۰ همت تسهیلات بانکی پرداخت‌شده به بخش‌های مختلف، به بخش مسکن و ساختمان اختصاص یافته است. این رقم به‌طور قابل توجهی از میزان ۵.۶ درصدی نیمه اول سال کمتر است. در حالی که در دهه ۸۰، سهم مسکن از تسهیلات بانکی بیش از ۲۰ درصد بود، این افت شدید در سال‌های اخیر به وضوح نشان‌دهنده بی‌توجهی و کم‌کاری بانک‌ها در حمایت از این بخش کلیدی اقتصادی است.

تسهیلات مسکن: کاهش شدید در هر سه حوزه

شبکه بانکی در پرداخت سه نوع تسهیلات مسکن و ساختمان، شامل وام‌های جعاله، وام خرید مسکن و وام ساخت، در سال ۱۴۰۳ نسبت به سال گذشته «کم گذاشته است».

وام جعاله مسکن : تسهیلات تعمیرات مسکن، که در سال‌های گذشته برای بسیاری از خانوارها به‌ویژه کسانی که قادر به خرید خانه جدید نیستند، ضروری بود، به‌شدت کاهش یافته است. رشد واقعی تسهیلات جعاله در ۹ ماه اول ۱۴۰۳ منفی ۹۰ درصد بوده و به‌طور اسمی نیز ۵۷ درصد کمتر از سال گذشته پرداخت شده است. بانک‌ها اعلام می‌کنند که به دلیل «نبود اعتبار»، قادر به پرداخت این وام‌ها نبوده‌اند.

وام خرید مسکن : در شرایطی که رکود شدید بازار مسکن به‌ویژه در بخش خرید خانه همچنان ادامه دارد، پیش‌بینی می‌شد که پرداخت وام‌های خرید مسکن، به‌ویژه به خانه‌اولی‌ها، بتواند بازار را تحریک کند. با این حال، پرداخت وام خرید مسکن در ۹ ماه اول سال ۱۴۰۳، به‌رغم رشد اسمی ۱۰ درصدی نسبت به سال گذشته، به لحاظ واقعی ۱۵ درصد کاهش یافته است.

وام ساخت مسکن : در بخش سازندگان، به‌ویژه در سال‌هایی که نیاز به سرمایه‌گذاری گسترده در بخش ساخت‌وساز به‌شدت احساس می‌شود، پرداخت وام‌های ساخت مسکن به‌شدت کاهش یافته است. رشد واقعی تسهیلات ساخت در ۹ ماهه اول سال ۱۴۰۳ نسبت به سال گذشته، منفی ۲۸ درصد بوده است. این در حالی است که تسهیلات اسمی پرداختی تنها ۲۲ درصد افزایش یافته، که این میزان با توجه به تورم ۵۰ درصدی ساخت مسکن، عملاً ناکافی است.

مقصر کیست؟

تحلیل‌های موجود نشان می‌دهند که وضعیت کنونی تامین مالی بخش مسکن، که به وضوح نشان‌دهنده «تحریم اعتباری» این بخش است، ناشی از عوامل مختلفی است. برخی از این عوامل به عملکرد ضعیف بانک‌ها مربوط می‌شود، اما به‌طور عمده، مشکلات ساختاری و محدودیت‌هایی که سیاست‌گذاران پولی برای ایجاد مدل‌های اعتباری ویژه مسکن در نظر گرفته‌اند، به این وضعیت دامن زده‌اند.

یکی از مهم‌ترین دلایل عدم موفقیت بانک‌ها در تامین مالی مسکن، «نرخ تمام‌شده منابع» برای بانک‌ها است که بالاتر از نرخ سود مصوب و تعیین‌شده برای وام‌های مسکن است. از سوی دیگر، طرح‌های دولتی مسکن‌سازی، به‌ویژه در سال‌های اخیر، «مکنده اصلی منابع» بانکی بوده و این باعث شده که بانک‌ها نتوانند به‌طور مؤثر به تامین مالی مسکن پرداخته و وام‌های مورد نیاز را به متقاضیان واقعی پرداخت کنند.

نقش بانک‌های تخصصی

علاوه بر این، بانک‌های تخصصی که می‌توانستند به‌طور ویژه به تامین مالی مسکن و ساختمان بپردازند، در سال‌های گذشته در عمل بی‌توجه به مشکلات و نیازهای فعالان این بخش، هیچ اقدامی جدی برای «چاره‌سازی» نکرده‌اند. این بی‌عملی در کنار مشکلات ساختاری اقتصاد مسکن، به نوعی «تحریم بانکی» این بخش را تشدید کرده است.

نتیجه‌گیری

در نهایت، باید گفت که وضعیت فعلی تامین مالی مسکن و ساختمان، که به رکود و بن‌بست در بازار مسکن منجر شده است، نتیجه هم‌افزایی مشکلات ناشی از عملکرد ضعیف بانک‌ها، محدودیت‌های سیاست‌گذاری و بی‌توجهی به مشکلات ساختاری این بخش است. برای خروج از این بحران، ضروری است که سیستم بانکی و سیاست‌گذاران اقتصادی به‌طور جدی‌تر به رفع مشکلات این بخش پرداخته و مدل‌های اعتباری مؤثرتر و جذاب‌تری برای تامین مالی مسکن ارائه دهند.

مهم‌ترین آمارها:

سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی در ۹ ماه اول ۱۴۰۳: ۵.۲ درصد

کاهش ۹۰ درصدی پرداخت تسهیلات جعاله مسکن

کاهش ۱۵ درصدی پرداخت وام خرید مسکن

کاهش ۲۸ درصدی پرداخت وام ساخت مسکن

اگر این روند ادامه یابد، باید منتظر تداوم رکود و مشکلات بیشتر در بازار مسکن و ساختمان باشیم که نه‌تنها بر توان خرید خانوارها بلکه بر کل اقتصاد کشور نیز تأثیر منفی خواهد گذاشت.