بازار مسکن رسماً قفل شد

سیاست‌های دولت می‌توانند به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم بر بازار مسکن تاثیر بگذارند. به ‌عنوان نمونه، کاهش یارانه‌ها، اعمال مالیات‌های سنگین بر معاملات مسکن یا عدم حمایت از متقاضیان وام خرید مسکن، بازار را درگیر رکود می‌کند.

یک کارشناس در حوزه مسکن بیان کرد: سرمایه‌ها در بازار قفل شده‌اند. چراکه نه خریداران توان مالی برای خرید دارند و نه فروشندگان تمایلی به کاهش قیمت نشان می‌دهند. این موضوع به همراه رکود تورمی، بازار را به بن‌بست رسانده است.

وام‌های مسکن ناکارآمد و بدون استقبال

علیرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن، درباره وضعیت وام‌های خرید مسکن توضیح داد: وام خرید مسکن به ‌دلیل اقساط سنگینی که همراه دارد، جذابیتی برای مردم ندارد. توانایی پرداخت این اقساط از سوی اکثریت متقاضیان وجود ندارد و به همین دلیل، چنین وام‌هایی تقریباً بدون استفاده باقی می‌مانند. این وام‌ها تنها به اندازه خرید ۱۰ یا ۲۰ متر از یک ملک ارزش دارند و در عمل بی‌فایده هستند.

وی اضافه کرد: چنانچه مبلغ این وام‌ها افزایش یابد، اقساط آن‌ها غیرقابل پرداخت خواهند شد. فردی که ماهانه نهایتاً ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان درآمد دارد، چطور می‌تواند ماهیانه ۲۰ میلیون تومان بابت قسط بپردازد؟ بنابراین این وام‌ها نه از نظر مبلغ مؤثرند و نه از نظر توان بازپرداخت، عملیاتی هستند.

سرحدی به این نکته اشاره کرد که حتی بانک‌ها نیز علاقه‌ای به پرداخت چنین وام‌هایی ندارند. اگر سود تسهیلات کاهش یابد، سپرده‌گذاران زیان خواهند دید. از سوی دیگر، با افزایش سود، اقساط سنگین‌تر شده و افراد توان پرداخت نخواهند داشت.

مقایسه با وضعیت کشورهای پیشرفته

وی در ادامه گفت: در کشورهای توسعه‌یافته، وام‌های خرید مسکن قادر هستند ۹۰ تا ۹۵ درصد از قیمت ملک را پوشش دهند. اقساط این وام‌ها اغلب برابر با مبلغ اجاره همان خانه است و دوره بازپرداخت آن‌ها به ۳۰ سال می‌رسد. این در حالی است که چنین مدلی در ایران، به‌دلیل تورم ۳۰ تا ۵۰ درصدی، هیچگاه قابل اجرا نیست.

او تأکید کرد: اجاره‌نشینی نشان‌دهنده عدم توانایی افراد در ورود به بازار خرید است. این وضعیت برای اغلب افراد طبقه متوسط و پایین جامعه صدق می‌کند. موجران و مستأجران به‌ عنوان دو بخش اصلی بازار، متأثر از شرایط موجود هستند. لازم است توجه داشت که موجران کم‌درآمد نمی‌توانند واحدهای خود را کمتر از نرخ تورم اجاره دهند؛ چراکه این درآمد نسبتاً تنها منابع مالی آن‌ها محسوب می‌شود.

<

مستأجران در فشار؛ کاهش فضای زندگی

سرحدی توضیح داد: مستأجران به‌ دلیل افزایش ۳۵ تا ۴۰ درصدی هزینه‌ها، با چالش‌های جدی مواجه می‌شوند؛ در حالی ‌که حقوق آن‌ها تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش می‌یابد. این فشار مالی منجر به کوچ به خانه‌هایی با متراژ کمتر یا مناطق ارزان‌تر می‌شود و حتی برخی را به حاشیه شهرها سوق می‌دهد.

وی تاکید کرد: فردی که پیش‌تر خانه‌ای ۱۰۰ متری اجاره می‌کرد، اکنون مجبور به اجاره خانه‌ای ۸۰ یا حتی ۵۰ متری شده است. زندگی برای طبقه متوسط و پایین سخت‌تر شده و راهکارهای ارائه‌شده نظیر پرداخت وام، اغلب عملیاتی نمی‌شوند زیرا دولت با چالش‌های بودجه‌ای روبرو است.

تجربیات کشورهای پیشرفته در کنترل بازار اجاره

این کارشناس در ادامه اظهار داشت: در کشورهای توسعه‌یافته، شرکت‌ها یا شهرداری‌ها ساختمان‌هایی را صرفاً برای اجاره احداث می‌کنند. این واحدها نه اجاره به تملیک هستند و نه با هدف سودآوری، بلکه هدف اصلی آن‌ها کنترل بازار اجاره است. متأسفانه این مدل در ایران مشاهده نمی‌شود.

وی اضافه کرد: اگر دولت بخواهد نرخ اجاره را محدود کند و مثلاً افزایش اجاره‌ها را به ۱۵ یا ۲۰ درصد محدود نماید، موجران ممکن است به قراردادهای غیررسمی روی آورند و با طلب چک، سفته یا ضمانت‌های دیگر، اجاره بیشتری دریافت کنند. این امر می‌تواند به بروز مشکلات قانونی منجر شود.

<

آمایش سرزمین؛ راهکاری ضروری

سرحدی معتقد است اجرای آمایش سرزمین می‌تواند یکی از راه‌حل‌های کلیدی برای کنترل بازار مسکن باشد. توزیع متوازن جمعیت در سطح کشور ضروری است. همچنین افزایش درآمد مردم از طریق کاهش تورم و رشد اقتصادی، می‌تواند بازار را از شرایط کنونی خارج کند.

وی افزود: افزایش تولید مسکن میزان عرضه را بیشتر کرده و باعث کاهش قیمت‌ها خواهد شد. نیاز است اقتصاد کلان از محدودیت‌ها و موانع آزاد شود تا سطح اشتغال و درآمد مردم افزایش یابد. در چنین شرایطی امکان خرید یا اجاره مسکن برای افراد بیشتر فراهم خواهد شد.

این کارشناس تأکید کرد: بدون افزایش درآمدها، امکان پرداخت اقساط تسهیلات وجود نخواهد داشت. اگر مبلغ وام بالا باشد، اقساط غیرقابل مدیریت خواهند شد و اگر مبلغ وام پایین باشد، بی‌تأثیر خواهد بود. بنابراین حل مشکلات درآمدی، کلید اصلی است.

چشم‌انداز بازار مسکن

سرحدی یادآور شد: طبق اصل ۳۱ قانون اساسی، دولت موظف است حداقل‌های اولیه زندگی مانند مسکن را برای اقشار ضعیف فراهم کند. با این حال، وضعیت موجود حتی امکان خدمت‌رسانی دولت به طبقه متوسط را نیز فراهم نکرده است. آینده بازار مسکن کاملاً به عملکرد دولت در کنترل تورم و افزایش درآمدهای مردم بستگی دارد. اگر این مشکلات رفع نشود، رکود تورمی ادامه خواهد یافت.

وی در پایان گفت: امسال نیز با رکود تورمی در بازار مسکن روبرو خواهیم بود و اگر سیاست‌های اقتصادی اصلاح نشود، طی ماه‌های آینده شرایط بدتر خواهد شد. اکنون بازار قفل شده است؛ نه قدرت خرید وجود دارد و نه کسی حاضر به کاهش قیمت است. در این میان، تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان هر دو متضرر می‌شوند.